上個月，廣州黃埔區下沙裕豐圍舊改順利完成招商，由中交城投、知識城旗下廣州峻森聯合拿下，中標價為12.59億元，項目公司為廣州中宜埔峻。

結果是沒有意外的。

下沙裕豐圍是一個mini舊改項目，改造范圍僅有337棟現狀房屋，建面僅9.76萬㎡。項目處在老黃埔板塊，臨近金融城，擁有一線江景，質地優良。

中交城投是幸運的，撿了一個大漏。

裕豐圍舊改，時代地產足足孵化了6年時間，結果倒在了成功前的最后一步。

早在2016年，裕豐圍舊改納入了黃埔區城市更新年度計劃，當時，時代地產已經介入到前期服務工作中。2年后，項目成功會議審議。

2021年，裕豐圍舊改走出了關鍵一步，與時代地產、科學城集團簽訂了舊改服務協議，啟動拆補工作。隨后，拆補方案出來了，“拆一補四”（無封頂面積）、臨遷費每月50元/㎡、7萬塊簽約交樓獎勵......超高標準的補償，讓人沒有拒絕的理由。

開發商給出的補償案例中，一棟150㎡建基5層房屋，積極配合下，最高可以得到530㎡住宅回遷房、75㎡商鋪回遷面積、2個車位和111.35萬元的補償款。時代地產精準抓住了舊改核心阻力。

離譜的是，把廣州舊改市場拆補標準“搞壞了”。

不到半年時間，裕豐圍舊改簽約、表決都突破了80%，就差臨門一腳。結果在2022年4月戛然而止了，時代地產申請了退出包括裕豐圍舊改在內的8個廣州舊改項目。

受“大拆大建”禁令影響，廣州舊改瞬間停滯，這不僅僅是項目暫停、重新過審，而是銀行貸款機構被限制向舊改項目放貸。

當時，廣州舊改頭部民企拉著有關部門、銀行機構開了一個洽談會，明確提出，“希望融資支持”。

1個月，黃埔區發布了一份文件，首批31個已落實優化調整的舊改項目率先重啟，但已過會的裕豐圍舊改并不在名單中。

時代地產廣州舊改，似乎在這一刻開始清倉離場。

今年3月底，時代地產公布了2024年非標準版財報，實現收入131億元，同比下滑37.6%，凈利潤虧損擴大到近4倍至168.7億元，虧損來源于項目估值大幅度損失。

這份財報透露一個更加重要的信息：時代地產疑似清倉了所有舊改項目，2024年城市更新項目產生收入為0，而投入成本也為0，意味著沒有在推進的項目。

而在2023年，時代地產給出舊改項目確認收入中，一年內高達131.2億元，一年后則為14.54億元。最新財報卻不再提及城市更新業務收入。

舊改王，手中或沒了舊改。

實際上，在整個廣州舊改推進浪潮中，時代地產是最激進的那個，但又是比較穩的那個。

2018年，廣州舊改迎來大爆發，到“大拆大建”禁令出臺前，超過100條舊村完成招商工作，其中富力、時代并列第二名，均拿下7條舊村改造項目。在佛山、深圳，時代地產也在大展拳腳。

靠著舊改項目和轉化，時代地產在2020年實現銷售額破千億，老板岑釗雄也一舉登上佛山首富的位置。

而在2021年，時代中國在廣州、佛山、東莞、深圳等大灣區重點城市擁有135個處在不同發展階段的舊改項目，潛在總可售面積約4000萬㎡，預計總貨值超過萬億。

時代地產能將舊改快速完成轉化、敢于大規模的秘訣——招聘或引入政府體系人員加盟。

從公開信息來看，時代地產很多中高層人員來源于政府單位，比如廣州越秀區、廣州城市更新局、天河區城更局、廣州市城規天河分局、佛山南海國土局、佛山市三水區、深圳規土局等，級別上至市級區級的一、二把手，下至職能部門的科長、副科長。

時代地產是妥妥的“干部收容所”。

在一紙公告下，時代地產迅速陷入困境。比其他房企要好的一點是，時代地產沒有直接擺爛，而是主動申請退出，完成項目平穩過渡。市場很少聽到，時代地產被村民控訴拖欠臨遷費。

時代地產，也是行業少有在第一次遇到流動性危機時，迅速完成展期的房企。只是，第二次出現危機后，岑釗雄的債務重組就更加艱難了。

按他的說法，“對行業恢復過于樂觀了”。

退出的項目“便宜”一眾央企、地方國企。

裕豐圍舊改科學城接盤后，迅速推動控規方案調整，以及引入中交城投，完成招商工作。中交拿到的是差不多拆完項目，純白撿，只是時代地產給出的超高標準是否會繼續延用，還有待公示。

禾倉村被從化城投接盤了，目前首開地塊開啟建設。拆完的劉村崗貝舊改完成首批安置房分房、雙井舊改在推動首期控規調整、烏石村完成控股調整，都被科學城集團接盤了。增城城豐村則沒人問津。

2025年開年，廣州舊改再度大爆發，改造模式從整村拆遷過渡到做地模式，總投資1800億元，其中城中村改造預算1000億元。

同時，以廣州城投、廣州建筑、科學城集團、知識城集團、珠江實業、越秀集團、白云城發等在52個舊村改造項目，計劃借款4096億元進行征收補償安置。

歷史流淌的長河里，總會有驚人相似之處。要脫去舊人、穿上新人。但切記，新酒不能裝在舊的皮袋里，不然就都會漏出去。這是《路加福音》中，耶穌給最年輕門徒約翰的忠告：

到了彌補無用之時，一定要破除老舊，重新開始。