廣州新產業新零售發展勢頭良好，逐步轉化為租賃需求，有望長期支撐商業地產健康有序發展。

據CBRE世邦魏理仕監測，2025年第一季度，廣州辦公樓市場迎來金融城東區首個優質辦公樓供應，電商產業鏈辦公需求表現亮眼；零售物業市場因缺少高承租力品牌，導致首層租金有所回落，但是新型健身業態積極拓展填補商圈空白。

寫字樓市場：電商產業鏈表現亮眼

第一季度，廣州錄得中建四局科創大廈落成，辦公面積約6萬平方米，是金融城東區首批投入使用的優質辦公物業之一。

在租金方面，第一季度廣州優質辦公樓租金環比下跌2.0%，持續自2019年以來的租金走勢，但季度跌幅收窄。全市平均租金面價報每月每平方米132.5元。珠江新城和天河體育中心租金下跌放緩，分別環比下跌1.5%及2.9%；琶洲租金環比下降3.0%，區內舊物業積極調整租金，加速去化及挽留已有租戶。

對此，世邦魏理仕華南區顧問及交易服務部 辦公樓負責人程志文分析認為，“當前全球貿易環境存在不確定性影響企業擴張意欲，并且總部企業年內搬遷至自用樓宇為核心商務區帶來空置壓力”，

行業表現來看，TMT行業保持活躍，在錄得的總成交面積中占20%。其次是專業服務業、零售貿易、金融業、消費品制造業和文體娛樂。

其中，電商產業鏈表現亮眼，除了有跨境電商零售商的升級成交外，還錄得直播MCN機構約6000平方米的金融城新租成交，服務出海電商的廣告公司的搬遷活動，以及電商平臺琶洲擴張4000平方米。同時，小紅書和抖音都在挖掘廣州的電商資源，對辦公的需求也有所增長。除此以外，人工智能和影視短劇制作發行等新興行業，也在本季度錄得在琶洲的拓展成交。

區域表現方面，相較珠江新城超八成的搬遷成交面積來自區內，琶洲只有約四成的搬遷租戶來自區內，顯示琶洲對其他區域企業較強的吸引力。

“新的需求也不容忽視，包括新經濟新產業，以及企業在控制綜合成本不提高的前提下，改善辦公環境等需求，都將是未來廣州優質寫字樓需求的重要驅動力，”程志文表示。

零售市場：存量商業紛紛改造升級

第一季度，廣州優質零售物業入表現參差，一方面核心商圈成熟項目持續品牌調改，煥新業態組合并引入首店品牌；另一方面也有商場主力租戶流失，空置率高居不下。但大部分優質零售物業空置率較為穩定并略有下行，如天河路、萬博和市橋的空置率分別下降了0.4、0.5及1.0個百分點。

據CBRE世邦魏理仕監測，期內零售業態錄得新租數量排名第一，占全部成交42.4%，較餐飲業態高1.1個百分點。其中時尚服裝業態在零售中占比最高，以國內服裝品牌為主，而珠江新城則繼續成為國際服裝品牌廣州第二家名店落地的熱門商圈，包括巴黎世家、山本耀司和ba&sh巴安斯等都于本季在此商圈拓店。

餐飲業態則受特色餐飲拓展放緩影響，成交占比回落。盡管云貴菜系餐飲店增多，但市場缺少大規模鋪店的特色餐飲品牌。此外，服務類業態方面，新型健身中心積極布點，以填補傳統健身中心閉店給社區帶來的業態空缺；包括電影院和KTV業態，都在持續的新舊替換中。

值得關注的是，廣州商務局在第一季度印發《2025年廣州市促進商務高質量發展專項資金商業網點建設專題申報指南》，鼓勵大型零售商業項目建設，對改造、擴建投資額1000萬元以上的項目給予不超過300萬元的支持。

“政策扶持將進一步助推存量物業改造熱度，煥新城區商業面貌”，世邦魏理仕中國區戰略顧問部 商業咨詢負責人鐘廉軍表示。據他介紹，近年來，廣州存量商業紛紛改造升級，應對新世代的消費需求和非標商業的沖擊，包括已經完成升級的K11、廣州天河領展廣場、中華廣場，以及正在計劃改造的太古匯文化中心和G5五號停機坪等。

投資市場：本地投資需求復蘇，成交有待顯現

2025年第一季度廣州大宗物業投資成交依然較為沉寂，僅錄得四宗交易，總成交金額共2.9億元人民幣，環比下跌30.6%。

此次成交物業囊括了辦公、商業和廠房，分布在海珠、白云、天河和黃埔四個行政區。寫字樓和廠房的買家以自用客為主，而本地投資者則購入了位于海珠區的獨棟商業物業。其中，天河區某散售寫字樓盤源經歷多次調價，終于在第一季度成功出售。

在華南其他市場，保險公司則表現活躍，第一季度平安收購的黑石物流倉資產包中包含了東莞和佛山的三個倉庫；而新華人壽和大家人壽也與萬科組成合資公司收購廈門泊寓院兒·海灣社區，投資公寓的公募基金產品。同時，各地不良資產的大宗處置交易也日益增多。珠海香洲和福田閩侯分別錄得2.7億元和1.5億元的批發市場和產業園的拍賣成交。

世邦魏理仕廣州分公司總經理嚴思慧表示，“全球經濟環境在一定程度上令機構投資者有所顧慮，而廣州核心及拓展區整售項目有限，在投資者的資產配置角度始終是兼具穩健及投資價值的優質資產。隨著投資需求的累積，風險得到控制，預計成交有望穩步提升。”

采寫：南都·灣財社記者 王艷玲