北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

有兩個問題請教一下：

1、工作在崇文幸福大街，您覺得買法華南里或者附近的老公房還是買望壇新苑的房子，或者干脆二環外的房子？（孩子上學已解決）

2、或者把回龍觀的金域華府兩限房賣了，杠桿上東四塊玉南街4號院，可以嗎？但有點害怕4號院以后品質下降（畢竟好多一代業主都走了），怕體育總局不管這小區，成了老破大，房價下跌。

A：

1、房子是用來住的，那如果是自住為主肯定是望壇新苑的啊，房齡新就是優勢。保值為主的話就計算學區溢價率吧，我認為是望壇新苑的更高，也是因為房齡新。另外即便是不看溢價率，望壇新苑的投資性也不強，否則這倆小區都不會放到一塊兒比。

另外法華南里的小區挺好的，北京老牌兒富人區，當年大法教主就住這兒。所以要是我會首選法華南里的，然后再看永外回遷房。

2、二環外，永外不已經是二環外了嗎？上學解決的意思是豐臺區是嗎？那如果是為了居住的性價比就肯定是買豐臺的啊，這是送分題。

另外如果是注重價格走勢，那草橋馬家堡一帶更強，或者是南三南四的次新商品房也挺好，部分扭轉了前些年“南三北五”的弱勢。

3、賣了金域華府的換四塊玉兒，目的是什么？如果是為了自住那就看自己的喜好，其他的一般不建議，哪項能占優呢？或者說這都沒法兒比較，就不是一種產品。

金域華府的優勢是地段兒不弱于市區，從板塊來說比南城的價格走勢強（基礎部分）。但房子的性質普通，典型的保障房，最好成績是不落后板塊大盤。

4號院的優勢首先是東城學區，然后是干部小區也相對宜居。劣勢是地段兒一直不算強，學區質量也普通吧，房價中的溢價卻不算低，居住的性價比怎么都不高。而且畢竟現在是入學高峰的最后一年了，明年之后溢價部分的保值看到時候的政策吧。

4、至于體育總局是否管這小區說不好，理論上應該管。所以成為老+大是肯定的，破倒不至于，至少十年八年的未必有多大變化。

但就算是不破，這種小區的投資性也不算強，否則不會現在這價格。這就相當于領導退休了，就算各種待遇不降低，那也肯定不如在位的時候了，非得想著再創輝煌就沒必要了。

單獨下跌的可能性幾乎沒有，但價格走勢偏弱是大概率的，全北京這種小區都差不多。所以價格走勢的最好成績也是不落后板塊平均值，難度比較大。

5、簡單就這情況，都各有優劣吧，看自己更重視哪方面了。我建議還是再整理一下需求吧，然后既然是用不著學位就計算一下居住的性價比，同時也等于評估了保值風險，最后再做選擇。

僅供參考。

二

Q:

之前咨詢過您幾次買房子的問題，目前還有沒買，但今年孩子要上小學必須買入了。我們還有分歧，一是買東城，東直門附近，比如十字坡，春秀路老小區，占坑，上完學滿二年出手賣掉，在附近買朝陽的比如幸福二村可以住的。個人覺得此方案沒有實質性的意義，因為我覺得朝陽幸福村的房子和東直門的房子沒有實質性的差別，都是老房子。

二是：我想一步到位，買當代MOMA1100萬的可以改二居室戶型，居住品質和學校都可以滿足要求，貸款500萬，月供在2.5萬以內，收入可以負擔。

目前不知如何選擇，隊友覺得房子還會繼續下行，在等兩年，房子還會跌，到時候MOMA1000甚至900萬就能買到，可以有更多選擇空間。

A：

1、從居住的角度講，只要是同類的房子，其實在哪兒的居住體驗都一樣，區別的只是地段兒而已。之所以有價格差，其實就是板塊內配套的價值。同樣的老破小，東城貴出來的就是學區溢價。

把概念放大就是北京的老破小動輒幾百萬，而鶴崗的才幾萬，差的就是土地價值。甚至這么說吧，如果從居住角度說，那老破小的價值都幾乎歸零，根本不值錢，房價中所體現出來的都是板塊價值，或者是土地和配套價值。

打個不恰當的比方，這就跟不同身份的老人似的，公務員和農民沒有實質性的差別，但退休金有可能天差地別。

2、Moma，在實質上和朝陽的公寓也沒有實質差別。但既然是東城的，那就必定在房價中也包含學區溢價，比例和東城區同單價的老房相比要少一些，但和同總價的老房相比差不多。也就是說，如果從學區的本質上來說，那Moma和東城老房沒太大區別。

有可能在租售比上體現的比普宅要強，但這是因為公寓的租售比本來就低，全北京都一樣，東城的也不特殊。

所以這就看自己的喜好吧，覺得這種科技住宅宜居就買，房子本來就是住的，其他配套的“價值占比”都差不多。

打個比方這就相當于有人想“買（長租）”輛京牌車通勤，只值廢鐵價的破車要10萬，跟外地牌照的破車在實質上沒區別。同時半新的京牌奧迪或許15萬，似乎更值，但價格中所包含的車牌（京牌）價值其實差不多。

3、房價會繼續下行，在沒有政策刺激的情況下有可能，但我不認為還有多大的比例。或者說除非是再大幅下降利率，否則以現在的利率，房價再降10%以上的可能性很小。因為現在的租金收益率已經升到利率附近，朝陽區有的普宅都明顯高于存銀行的收益了。那業主除非是著急用錢，否則為什么要降價賣？

以Moma為例，我估計1100萬的應該是大一居，租金在1.6-2萬之間，租售比在600左右，租金收益率1.5-1.8%%吧，跟銀行利率差不太多。但要知道這是學區房啊，是學區溢價沒有發揮價值之后的收益率。而如果是朝陽的公寓，那租售比在500正常，收益率2%以上的有的是。甚至現在全北京400多租售比都不新鮮了，收益率3%的都有，業主為什么還要降價賣？

4、簡單就是這情況，從實質上講，在不看學區價值的情況下，東城和朝陽的老房都一樣。在不看居住體驗的情況下，東城老破小和次新公寓也都差不多，溢價率差別不大。所以這就看自己的喜好了，希望自住就買Moma，而能接受換租就買占坑兒房。

至于價格方面就先觀察成交量和政策吧，不著急，反正現在經濟形勢天下大亂，拿著錢倒踏實。如果沒有新政策+成交量不再增長，那就繼續觀察。有其中之一就要重視，兩個都出現就做好準備吧。

僅供參考。

三

Q:

網友剛簽約了二樓的房子，看到這帖子嚇壞了，語無倫次的問我這種事兒怎么解決？

A：

1、這種事兒的解決倒沒什么難的，排水唄，然后搞衛生或裝修，再之后就是定損+索賠了。趕上這種事兒了沒有好辦法，但更重要的是預防，不管一樓二樓，甚至三樓都有可能發生這慘劇。

2、這種反水的情況基本都發生在老樓里，新小區幾乎沒這種事兒。圖中這既然說是二樓，那無論是否為獨立管道，一樓也肯定完蛋了。哪怕一樓是獨立的沒反水，二樓流下去的也制造出水簾洞了，而且還是污水。

3、想預防這種事兒也不難，一般是安個止逆閥，名字就說明用途了吧，防止倒流堵塞什么的。

另外最好安裝“溢流管”，也就是在墻體上打個孔，然后安一個分支管道。如果主管道堵了，只要水位超過了預設高度，污水就會排到室外去。理論上有可能污染外墻，但畢竟這是預防手段，現實中未必用的上。

4、至于是否改為獨立排污那就看自己了，也看物業和鄰居們是否同意。總之預防這種事兒在技術上并不難，也花不了多少錢，只看業主是否重視了。

僅供參考。

四

Q:

請問，現在在朝陽有一套房 （天璞），孩子在北中小學部上二年級。考慮到北中小五班的概率實在太低，所以想給孩子換學區。之前也參加過咱們線下沙龍，聽下來覺得東城比較靠譜，因此有幾個問題想要咨詢：

1、您覺得是否有必要換？

2、換到東城是不是比較好的選擇？

3、現在想的是能最大概率上171中學初中就行，應該買哪個小區？

4、手上只有300w的現金但是不想都放在房子上，可以貸款，總價最低的有多少？可以買哪里？

5、如果買的話，可以找章哥嗎，咱們費用是怎么算呢？

A：

1、是否有必要換學區主要看孩子的情況。如果預計在朝陽能排名在前30%，那沒必要換到東城，即便是換學區，在朝陽能性價比更高。如果是在朝陽排名后30%，那最好換，否則在朝陽上普高的概率太低。

中等情況就看父母期望值了，在朝陽可以多花錢補課，在東城可以少花點兒錢，最終中考成績或許差不多，但東城的選擇會更多些。

2、算是比較好的選擇，但如果是孩子天分高或父母的期望值高，那西城海淀算是更好的。因為西城的上限高，就是清北985的概率更高，而且也有部分點招。海淀那就是天牛娃首選了，無論小升初怎么陽光，到目前為止也都有各種渠道，掛靠學籍的都不算少。即便是派位，只要是好點兒的中學也都分班分層，對天分高+努力的孩子更友好。

當然如果是普娃，那在東城就是很好的選擇了。因為渠道和資源都和西城差不多，成績也大概率差不多。但派位比西城更公平，如果進入直升校還能直升，至少比西城多了概率。

3、東城最低的就是300多萬，常規是龍體學區，350萬連稅費都夠了，400萬之內有的是，老破小和公寓都有。買公寓就行，比如綠景苑，對口板廠，只要不出區就都不錯。

僅供參考。

五

Q:

請問，我們終于決定開始看房了，目前目標定在朝陽區白家莊小學（八十中），六百至七百萬，兩室一廳這種自住，年底下手。您看方便的時候幫我們推薦一下小區吧（強學區就是不會政策一變給劃拉走，小區安全性好一點，樓相對新點，等等，自住嘛您懂的）。

另外因為我們已經有兩套房，目前也不想賣，所以可能我得跟她爸先離個婚。就這個流程大概是怎樣的啊？（協議，辦手續，買房，她爸帶著她移動戶口，復婚；對嗎？時間上會有需要注意的嗎？）

A：

1、學區因為政策給劃走的可能性不大，“就近入學”是寫入《教育法》的，而且每年還都在強調，所以不會有大的改變，只可能調整一些樓棟的范圍。但按照入學人口減少的趨勢，這種強學區的范疇至少不應該減少，畢竟要減也得先減弱校的。所以我不認為有什么調整學區范圍的風險。

2、6/700萬的兩室一廳，那基本就是老公房社區，這沒必要限定小區了，直接對比房源的條件更合適。也就是具體的戶型朝向和樓層等居住方面的優劣，越宜居的越保值，至少流動性強。另外可以計算一下同等房源的租售比，選擇其中數值最低的，意味著溢價相對低+居住的性價比高。

這只能找當地中介，只有他們對片區內最熟悉，也能匹配房源。至于房齡沒必要太糾結，因為對這種社區的保值方面影響不大，而且這里是中小學分別對口的，那持有房子就至少六七年，就算現在房齡相對新，到置換的時候也意義不大了。先多看幾套，然后再對比各房源的具體條件。租售比可以讓中介給算，先算后算都行。

3、流程不復雜，自己寫個協議，然后下載“京通APP”，上傳身份證+結婚證+協議，進行預審。通過之后帶齊原件去戶籍地的“區政務大廳”提交申請，然后等待30天冷靜期，之后再到政務大廳辦一次復審就行了。然后就是買房，遷戶，復婚，時間上沒什么需要注意的，不用著急。

僅供參考。

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