3月份的上海樓市，的確很火熱。

　　二手住宅成交2.69萬套，環比增長75%，同比增長45.36%。

　　這是自2022年以來成交量最高的3月。

　　很多房東不理解，上海二手成交量那么高， 為什么我的房子掛牌一年無人問津？

　　市場上到底是哪些地方的房子賣爆了？

　　還有房東咨詢，如果我所在的小區賣爆了，那我是不是可以漲價賣了？

　　買房人也在問，如果我想買的小區很熱銷，那我買房還能不能大刀砍？

　　今天我來詳細盤點下3月份上海各區賣得最好的小區，看看它們都有哪些特點和共性。

　　成交量最大的小區

　　1）3月份黃浦區賣得最爆的小區是海華花園，位于打浦橋板塊。

　　雖然是1994年的老破小，但好在有學區，對口海華小學和盧灣中學，公辦二梯隊。

　　22年房價高峰時，海華花園成交單價沖到了13.6萬/平。

　　現在降到八九萬，也算是估值回歸了。

　　在上海第一區黃浦區有套屬于自己的房子，依然是很多人的夢想。

　　細數黃浦各個板塊，打浦橋應該是最便宜的。

　　2）靜安區3月份最熱銷的是和源名城，位于彭浦板塊。

　　彭浦在靜安，猶如中原在楊浦的位置，人口老齡化，房子也老齡化。

　　地段上和寶山相鄰，向北走幾步就是寶山了。

　　整個板塊內隨處可見上世紀八九十年代的老公房。

　　所以和源名城這種次新房在房齡上就很吃香。

　　關鍵價格比平順小區這種1986年的老破小都便宜。

　　3）徐匯區的徐匯世家花園，是徐匯人氣榜最高的小區，3月份賣了60套。

　　2014年的次新房，位于田林板塊，對口田林一小/田林中學。

　　講實話，對口的這些學校在名校如云的徐匯并不算優秀。

　　但該小區離緊鄰內環，多個地鐵站點環繞，旁邊500米是第六人民醫院。

　　2014年的次新房，這個地段和房齡還是很有競爭力的。

　　4）長寧區賣爆的是衡辰公寓，天山板塊標準的地鐵房。

　　小區樓下就是2號線威寧路地鐵口，步行10步進地鐵站。

　　07年的剛需盤，比很多大社區賣的都火。

　　內中環，近地鐵，商圈旁，都是優勢。

　　5）虹口區賣得最火的是瑞虹新城，內環內的超級大盤，上海知名的中產社區。

　　2022年瑞虹新城二手房網簽150套；

　　2023年瑞虹新城二手房網簽172套；

　　2024年瑞虹新城二手房網簽262套；

　　過去三年平均的月成交量最高也就22套左右，

　　但今年3月，瑞虹賣了36套。

　　可以說，自從臨平路拍出新地王之后，瑞虹新城就進入了成交舒適區。

　　臨平路金茂項目18+萬/平的價格呼之欲出。

　　相比之下，瑞虹新城的二手房價格可就太香了。

　　6）楊浦區3月份最熱銷的小區，是鞍山板塊的同濟新村。

　　1952年，7.8萬單價的老破小都不愁賣。

　　除了周邊教育商業配套夠硬，或者有拆遷預期，還能有啥原因。

　　7）普陀區賣爆的是真光板塊的真光新村，超過了中遠兩灣城的成交量。

　　真光在普陀一直沒啥地位，資源積累又薄弱，幾乎成了被遺忘的角落。

　　但好在周邊鄰居比較給力，東邊是城市副中心真如、北邊是普陀傾力打造的桃浦智創城、東北部的萬里是上海早期四大居住示范區，上海西站TOD正如火如荼建設中。

　　有了鄰居的襯托，真光的老破小價格就非常吸引人了。

　　真光新村共有10個小區，可供選擇的機會多。

　　加之底商豐富，日常生活也比較便利，200多萬可以上車50幾平的二居室。

　　8）浦東新區3月份最熱銷的是鶴沙航城，航頭板塊的動遷大居，3月份成交105套。

　　航頭這個位置還是比較偏的，地處浦東、奉賢、閔行三區交界。

　　但因鄰近張江科學城，并且擁有16/18號線兩條地鐵。

　　所以這里的次新房也不算難賣。

　　尤其是鶴沙航城，全域都在張江科學城范圍內。

　　城市界面也很干凈整潔，成交單價2萬多，成了附近剛需客群的首選。

　　9）閔行區最熱銷的是浦航新城，這是閔浦的剛需改善盤。

　　外環外軌交次新房，目前成交單價3萬左右，確實比老破小香。

　　10）寶山區賣爆的是美羅家園，一個月成交了119套。

　　這么多年，美羅家園一直是寶山的成交榜首，而且都是斷層第一。

　　美羅家園是寶山羅店的動遷大居，美蘭湖及周邊劃為地區級公共中心，有約一半在美羅大居內。

　　大居目前已經建設了44個小區，37個動遷小區，都是2010年以后建設的，小高層為主，大多都是1-3房都有。

　　小區房齡上差距不大，位置上是否靠近軌交是拉開價差的主要原因。

　　11）嘉定區成交量最高的是金鶴新城，江橋的剛需盤，3月份成交68套。

　　目前二百多萬買到3室。

　　12）松江區賣爆的是新凱家園，泗涇板塊的剛需上車盤，3月份成交113套。

　　13）青浦區成交量最高的崧澤華城，也是一個比較大的社區。

　　小區內都是10年房齡左右的次新房，3月份成交161套。

　　14）金山區3月份成交最高的是綠地金衛新家園，位于金山新城。

　　西區的兩居室成交單價都跌破1萬元了。

　　84萬在上海買個2房1衛，不再是夢。

　　而且是2007-2009年的房子，并不算破。

　　15）奉賢區成交量最高的是南橋板塊的貝港花苑。

　　有一梯隊小學+二梯隊中學的資源加持，而且價格也不虛高。

　　所以貝港花苑一直是區域內熱銷的二手房。

　　16）崇明區成交量最高的是鷺島華庭，長興島的大型動遷小區，3月份成交了36套。

　　共性

　　我們一直和買房人強調，買房要有一個下家思維。

　　也就是你買之前要想清楚，如果未來你的房子要出售，賣點是什么，再次流入市場是否會有人接盤。

　　細看這些能賣爆的小區，不難發現它們也有一些共性。

　　1）市區帶學區的老破小

　　老破小是上一個周期中超跌的類型，當價格足夠便宜，優勢就凸顯出來了。

　　再加上年前年后升學季，市中心好學校附近的老破小很容易走量。

　　如果你想入手老破小，地段、軌交、學校、配套都是你需要考慮的。

　　2）區域內的大社區

　　這種大盤供應足，流動性好，換手率高。

　　如果房型多元，2房換3房，3房換4房，小區內部就能消化庫存。

　　3）周邊有地王催化

　　現在土拍溢價率越來越高，如果板塊內小區旁拍出了新地王，對你家的二手房絕對是個利好。

　　前面提到的虹口的瑞虹新城賣爆，就離不開周邊地王的催化。

　　類似的還有：新楊思地王未來要賣12萬以上、徐匯濱江綠城地王要賣19萬、大寧中建地王要賣16萬……

　　地王拔高新房價格上限，對二手房實現大幅度正掛，二手性價比就會凸顯出來。

　　如果還想要更早布局的，比如東安一村這種未來有土地出讓，而且大概率不會便宜的。

　　周邊肯定也有機會。

　　4）品質次新房

　　金茂在臨平路拿了地王，魯迅公園沒賣爆，反而是瑞虹新城賣爆了。

　　就是因為瑞虹新城的產品比魯迅公園好，也更符合樓市的發展趨勢。

　　對有錢人來說肯定是把錢花在瑞虹不是旁邊的老破小。

　　現在的樓市，已經變成改善主導，改善驅動。

　　大家都喜歡房齡新的好房子。

　　哪怕是在郊外環，賣爆的也都是那些性價比高的改善次新房。

　　如果再有個學區，周邊地鐵商圈配套又夠硬，小區底子夠厚，以后也不愁賣。

　　上海二手房掛牌量越來越高，有品質，有賣點的房子，才能穿越周期。

　　以上幾種類型的房子，在今年乃至未來幾年成交都不會差。

　　今年唯一讓人比較擔憂的是500萬以下不帶學區（或者弱學區）的剛需房。

　　目前的剛需市場雖然成交火熱，但仍然是在以價換量。

　　一方面受眾群體剛需人群收入沒增加，另一方面掛牌也一直在天量。

　　去年新政以來，上海二手市場雖然連續好幾個月2萬套以上的成交量。

　　但500萬總價以下的房子，掛牌量不降反增，房東也是極度內卷。

　　春節后掛牌量加速上升，又回到了21萬套左右的高位，數據繼續惡化。

　　可以推斷，那些同質化嚴重的低總價剛需房，大概率價格還會持續處于低位，

　　甚至繼續全年陰跌1-5%。

　　所以今年要置換的房東，要加速賣掉手中的差房子。

　　如果你要買房，以上這些熱銷小區的共性和賣點，可以作為參考。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。