房地產去庫存，已成為國家十分關注的事情 ....

2024年以來，為了加速房地產行業去庫存，從中央到地方，都在積極推動收儲工作落地。尤其去年11月自然資源部發布《關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》后，更是為各地開展收購存量閑置土地提供了政策指導和工作依據。

將斥資10億元收購存量土地

4月7日，市自然資源局發布《關于桂林市市本級（不含經開區）2025年第一批擬使用土地儲備專項債券收回收購存量閑置土地價格的公示》。

公示顯示，桂林市本級擬對8宗存量閑置土地進行收回收購，總面積1958.43畝，收購價格約10.1億元。

收購土地主要位于象山區、雁山區和秀峰區，既有工業用地，也有住宅用地、商業用地、旅館用地等等。

序號

收回收購存量閑置土地項目

宗地位置

用途

面積（畝）

收回收購價格（萬元）

1

中山南路228號地塊

辦公用地

8.01

2

南靠桂林繞城高速路、北臨桂林國際足球文化產業園GJ202011地塊

城鎮住宅用地、商業用地

3

桂林市象山區環城南二路地塊

工業用地

4

雁山區雁山鎮桂陽公路東側N-8、N-9、S-4、S-6、S-10地塊

城鎮住宅用地、商業用地

5

秀峰區桃花江片區B1-1a、B1-1c、B1-2、B1-3b、B1-4地塊

旅館用地、公園綠地

6

象山區奶牛場GJ202107地塊

商業用地、商務金融用地、娛樂康體用地

7

雁山區科教園B-1-4、B-1-5、B-1-7地塊

旅游服務設施用地、商業用地、娛樂康體用地

6480

8

雁山區科教園B-1-8、B-1-9地塊

城鎮住宅用地、商業用地、商務金融用地

7920

合計

從上述表格可以看出，收購的地塊均為“陳年老地”，有的甚至長達20多年未曾開發。

與之前收購存量商品房“雷聲大雨點小”相比，收購存量土地可謂出手就是“王炸”。

當然，這也不難理解。

一方面，盤活存量閑置土地有政策支持。

2024年10月，財政部明確，支持地方政府使用專項債券回收符合條件的閑置存量土地，確有需要的地區也可以用于新增的土地儲備項目。業內人士認為，這是為促進房地產市場平穩健康發展推出的系列舉措之一。

11月，自然資源部發布的《關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》提出，各地要積極做好地塊篩選和項目儲備，推動專項債券資金加快落地，切實做到規范操作、有章可循、從嚴管理、精準高效。

12月，國務院辦公廳發布《關于優化完善地方政府專項債券管理機制的意見》，為專項債券支持回收存量土地提供操作指南。

今年1月，財政部直接在新聞發布會上指出“已經明確了專項債管理的相關要求，地方已經可以做了”。

眾所周知，允許專項債收購閑置土地，相當于開辟了“土地銀行”新賽道。地方可以通過低息專項債獲取“彈藥”，讓沉睡的存量閑置土地醒過來。

如今，高層一系列動作，也讓這一切有據可依。

另一方面，越來越多城市行動起來了。放眼全國，樂山、長沙、岳陽、滁州、開封、金華、貴港等多個城市已經陸續發布公告，公開征集存量閑置土地。僅2月7日-9日，廣東就有7個城市披露了專項債收儲土地概況。一場轟轟烈烈的“收地潮”，已經鋪開了。

打折收購，地方國企成最大受益者

上述擬收購的存量土地中，大部分均是近些年在土地市場上公開出讓的土地，小編對比了當時的成交價與如今的收購價，基本都是六折至七折之間。

桂林投資集團成為第一批收購的最大受益者，八宗土地獨占五宗。

南靠桂林繞城高速路、北臨桂林國際足球文化產業園GJ202011地塊，就是2020年5月桂林鼎亨置業以起始價5.28億元拿下的“青蓮地塊”。

GJ202011地塊位置示意圖，圖源桂林投資集團官網

秀峰區桃花江片區 B1-1a、B1-1c、B1-2、B1-3b、B1-4地塊則為桂林鼎亨酒店投資于2020年4月以起始價1.86億元拿下。

桃花江地塊位置示意圖，圖源桂林投資集團官網

雁山區科教園B-1-4、B-1-5、B-1-7地塊和B-1-8、B-1-9地塊均為桂林鼎亨旅游于2020年4月分別以1.08億元和1.32億元拿下。

科教園地塊位置示意圖，圖源桂林投資集團官網

象山區奶牛場 GJ202107地塊則是桂林鼎捷資產于2021年6月以1.78億元拿下。

象山區奶牛場GJ202107地塊實拍

上述企業均為桂林投資集團子企業，從拿地時間、土地位置、使用性質來看，均是當年土地市場遇冷時地方國資平臺進場“托底”的產物。

從拿地至今，尚無一宗進入開發階段，桂林投資集團也曾對外發布過招商合作公告，但并無進展。

此次收購的存量土地中也有曾經名噪一時的民企拿下的土地，即雁山區雁山鎮桂陽公路東側N-8、N-9、S-4、S-6、S-10地塊。

換個名字大家就都耳熟能詳了——雁山益田民國風情小鎮。

2018年4月，深圳益田集團與雁山區政府正式簽署了《桂林益田（雁山）民國風情小鎮項目開發框架協議》。

2019年8月，益田集團以起始價2.23億元，拿下位于雁山區雁山鎮區桂陽公路東側的GJ201919地塊，標志著項目正式啟動。

好景不長，隨著房地產市場進入深度調整，益田集團資金鏈斷裂，項目旋即停工至今。去年3月，益田集團進入破產清算程序，項目重啟更再無可能。

未來還有更多的土地被收購嗎?

土儲專項債是地方政府為土地儲備而發行的一種地方政府專項債券，其資金納入政府性基金預算管理，并以項目對應的方式運作。根據2017年《地方政府土地儲備專項債券管理辦法（試行）》（62號文），地方政府為土地儲備舉債采取發行土地儲備專項債券的方式。

業內人士認為，允許專項債用于土地儲備，既有利于促進土地市場供需平衡，又有利于緩解地方政府和房地產企業的流動性和債務壓力。

中誠信國際研究院研究員梁蘊兮認為，“運用專項債資金回購土地有助于盤活閑置土地，優化土地供應結構，促進房地產市場止跌回穩。”

中國銀河證券首席宏觀分析師張迪表示，通過發行土儲專項債的方式可將城投公司閑置土地轉化為現金流。伴隨城中村改造項目正式實施，仍需以當地城投公司為實施主體。因此，城投公司通過出售閑置土地獲得的資金便可用于城中村改造項目，再配合政策性銀行貸款支持，使城中村改造工程得以落地。

收回的土地怎么使用呢？

按照規定，運用專項債收儲存量閑置土地，原則上當年不再供應用于房地產開發。確有需求的，應當嚴控規模，優化條件實施供應，在落實“五類調控”的同時，供應面積不得超過當年收回收購房地產用地總面積的50%。

收回土地當年不再供應用于房地產開發，主要目的還是為了防止市場供需失衡，避免因供過于求導致房地產市場進一步波動。

不過這里有一條值得注意，即運用專項債收回收購土地用于民生領域和實體經濟項目的，不受上述限制。也就是說，專項債收儲的存量閑置土地，可以即時用于基礎設施或公共設施建設，或者保障房（包括人才公寓）建設。

按照市自然資源局先前發布的《關于公開征集收回收購土地的公告》，申報收回收購的土地應具備以下條件：

◆2024年3月31日之前供應，企業無力或無意愿繼續開發的住宅用地和商服用地，已供應未動工或已開工未竣工的住宅用地和商服用地，以及其他用途的土地。

◆進入司法或破產拍賣、變賣程序的土地。

之所以首批收購地方國企居多，其中一個重要原因便是國企持有的閑置土地往往沒有復雜的債權債務關系或司法糾紛，符合專項債收購的條件。

相比之下，民企擁有的“凈地”很少，很多都處于抵押狀態或有復雜的債權債務關系，且很難籌集到足夠的資金解押土地，所以收儲過程相對復雜很多，短期難以落地。

不過，既然邁出了第一步，接下來的路想必就會順暢許多，樓市去庫存道阻且長，行則必至。

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去庫存有助于緩解企業的資金壓力?。當前經濟形勢下，有效去庫存可以減輕房地產企業的財務負擔，避免因庫存積壓導致的資金鏈緊張問題?

▍內容來源：居桂林

▍圖片來源：見標注（其余源于網絡）

▍圖文編輯：一片浮云

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