“房地產止跌回穩態勢是否形成，我覺得主要看兩個方面，一個是二手房交易量，一個是租金價格。二手房交易量反映著老百姓真實的購房需求，租金代表著本地的真實需求?，F在來看，很多城市這兩項指標表現都還不錯，止跌回穩是有成效的。” 日前，精瑞人居發展基金會主席，全聯房地產商會創會會長聶梅生教授在接受紅星新聞記者采訪時，這樣評價近期房地產指標。

▲聶梅生

上海易居房地產研究院報告顯示，2025年一季度，全國50個重點城市新建商品住宅成交面積為3229萬平方米，同比增長3%。多個城市3月房地產數據亮眼，“小陽春”態勢明顯。如北京3月新房成交量環比上漲107%，同比上漲51.7%，二手房網簽量環比上漲50.3%，同比上漲29.0%；3月上海新房共成交環比上漲130%；3月廣州二手住宅網簽環比增長73.08%；多個熱點二線城市成交量也增幅明顯。

另一方面，“好房子”首次寫入政府工作報告。住建部3月31日發布的國家標準《住宅項目規范》，被認為是為“好房子”設定標準。廣州首批配售型保障房開始申購，各地保障房項目陸續上市。

近日，精瑞科學技術獎頒獎暨人居新質生產力白名單發布會在京舉辦。會后，紅星新聞記者對聶梅生進行了專訪，就近期房地產市場熱議的“止跌回穩”態勢、“好房子”標準、保障房等話題進行了探討。

談趨勢：

“止跌回穩”是否有成效

關鍵看二手房交易量和房租

紅星新聞：從去年9月份至今，一系列房地產刺激政策陸續出臺，今年政府工作報告也再次強調了“持續用力推動房地產市場止跌回穩”的要求，各地房地產市場交易數據也有了起色。您如何看待今年的房地產市場發展趨勢，“止跌回穩”的目標能否達成？

聶梅生：目前中國房地產的差異性很大，不能一概而論，即使是同一個城市，北京的五環外和三環里的市場狀態也是不一樣的。所以“一城一策、精準施策”是很有必要的。整體來看，一系列優化調整政策接力出臺并逐步落實后，很有成效。

我認為，“止跌回穩”是否有成效，要看兩個方面。

第一是看交易量，尤其是二手房交易量。二手房的交易量反映了老百姓實實在在的購房需求和決心，這部分需求是十分真實的，這和“炒房”完全不一樣。

如果一個城市或者城市的某個區，二手房交易量上升，就是在透露一個積極信號。雖然初期可能是通過“以價換量”來實現的，但由于前些年房價漲幅較大，即使出售時降價，很多人相比購房時也有了一定收益。其賣房后再去置換新的房子，買其房子的人可能也賣掉了自己原來的房子，一次二手房的交易，往往是三四家的交易鏈條，二手房流轉起來之后，市場就熱起來了。

目前來看，已經有不少城市二手房交易量大幅上升，二手房交易量的提高又會帶動一手房交易。

第二個就是看租金，一個城市的租金只要能穩住，甚至有小幅上升，房地產市場就不會差。不管是國內和國外，租金始終是房地產市場的“晴雨表”。通過租金是否穩住，能夠判斷這個城市房地產市場是投資客居多還是居住需求多。租金能夠穩住，意味著這個城市的住房真實需求即居住性需求占主體，如果租金上漲，意味著存在供不應求的情況。

簡而言之，如果這兩個指標向好，基本能判斷相關政策取得了成效。以北京為例，近期二手房交易量上升明顯，租金也基本穩定，形勢就是比較好的。當然整體來看，要客觀、分區域看待現在的房地產形勢，趨勢是向好的，既不能完全唱衰，也不應過分樂觀。

談“好房子”：

過去的高檔房標準如今是“標配”

“好房子”利好房地產市場流通

紅星新聞：“好房子”這一概念已經提出近兩年，今年首次寫入政府工作報告，近期發布的《住宅項目規范》也被認為是“好房子”的新標準。這一概念也在市場上得到體現，很多房企推出高得房率、智能化等樓盤入市。您如何看待在“好房子”的問題上，如今房企競相“內卷”的現象？您覺得下一步“好房子”會有什么新的要求和影響？

聶梅生：在過去很長一段時間，提高住宅質量的要求是一直存在的。但在房地產快速發展的那些年，開發商對營銷的重視明顯超過對房屋質量的重視。因為綠色環保等高標準的房子意味著更高的成本，定價也會更高，導致好房子未必是好賣的房子。而當時的消費者相對而言，更看重房子的價格和升值空間。

如今情況已經發生了完全轉變，市場上想要購買新房的群體，特別是置換購買新房的人，都是奔著更好的生活質量去的，對房屋質量要求會更高。

隨著人們生活水平的提高和對科技的依賴性普遍提高，對于追求房屋質量的購房人來說，房子的很多配置已成為剛需。過去可能是高檔房標準的設施，如今已經成了“標配”。

另一方面，把商品房的品質推高，才能促進大家把現在的房子騰出來去置換新房，讓房地產市場流通起來。如果你的新房還沒有我現在住的房子好，我為什么要去換房買你的房子？現在說的“第四代住宅”，肯定要比過去一代、二代配置好，品質更好、性價比更高，才能對潛在購房人有吸引力。

談保障房：

必須要有“好房子”配置

還應有強制退出機制

紅星新聞：住建部要求，各地要把保障性住房建設成“好房子”。在您看來，保障房“好房子”的標準應具備哪些特點？

聶梅生：“好房子”的配置，保障房也必須要有，不能偷工減料。關于保障房的“好房子”標準，住建部門制定規定和要求，基本的質量必須有保障，比如抗震、防火、耐久等，保證房子不是偷工減料的。讓保障房在一定價格要求下，保證基本供給。

另一方面，“好房子”的標準應該是分級的，要和價格有關系，也就是說要有性價比，優質優價，而不是用一個籠統的標準來平均要求。可以類比酒店的分級，有一到五星，保障房肯定不能是五星標準，可能在三星左右。五星標準的高檔商品房就是會比三星標準的房子配置更要好，這是合理的。

紅星新聞：保障房如何公平地保障更多需要保障的群體，您有什么看法？

聶梅生：在準入標準之外，保障房還應該有明確的退出機制，包括主動退出和被動退出。目前的保障房設置了退出機制，允許幾年之后原價、折價主動退出，但還應該有強制的退出標準。

保障房應該和薪酬直接掛鉤，對于剛工作的年輕人、新市民、收入相對較低的人，應該享受保障房。但當你隨著職業發展收入上去之后，就沒有資格繼續住保障房，應該退出，給到新的有需求的人。沒有這種退出機制，就會影響保障房的公平性。

紅星新聞：今年多地保障房陸續上市，您認為今年會是保障房大規模入市的階段嗎？未來保障房會如何發展？

聶梅生：保障房下一步是否會大規模進入市場，要看市場的反應。

一個理想的狀態是，政府收購存量房或白名單中的商品房成為保障房，保障房供應增多，商品房供應減少，供需變化推動了房價上升，也促進大家去購買商品房。存量房問題解決了，低收入群體住房保障有了，房價也穩住了，既拉動經濟又穩定市場，還解決了保障問題，皆大歡喜，這是多贏的最好結果。

但這種平衡要接受市場的檢驗，需要小心分析市場的反應，及時調整政策，還要堅持“因城施策、一城一策、精準施策”。

紅星新聞記者 劉亞洲 付垚

編輯潘莉 責編 李彬彬