大家好，我是蘇北哥！今天是4月10日，農歷三月十三日，今天文章我們來重點談談南京頭部板塊的行情變動和“抄底”問題！

01.

正處在今年的行情谷底！眼下的雨核“能抄底”嗎？一文告訴你真相！

有粉絲看了標題，肯定要懟！北哥其實想寫這個選題很久了，早已經做足了心理建設和準備！

粉絲要懟是發(fā)自心底的自然需求！雨核“何許人也”？乃是南京樓市最具成長潛力的板塊，也是2024年誕生銷冠盤最多的地方，在很多人眼中，如今的雨核房價只有漲的份兒，沒有跌的可能！

但是粉絲們對北哥今天文章觀點發(fā)自心底的質疑，也反映出大家對一線行情不夠了解，對南京樓市周期波動屬性不夠熟悉！有必要在說雨核具體行情前，先普及一些房地產行情的基本知識！

房地產本身就是一個周期性市場，既然是周期性的，那么自然有波峰與波谷！從宏觀的角度來看，房地產市場的周期與其上行與下行的整體行業(yè)行情有關，比如2010-2021這十余年間，整個行業(yè)走在上行期，房子就是“硬通貨”，只要你有錢可以閉眼買，這也就是波峰；2021年三季度以后，房地產行業(yè)整體走入下行期，買房子就需要甄別了，有的地方的房子能買，能賺錢，能保值；有的地方房子就不能買了，買了價值直接縮水！

但是從微觀角度來說，每一個城市的房地產市場，甚至是一個城市當中的某個板塊，在行業(yè)整體下行期過程中，還有屬于自己的波峰與波谷！雨核就是這樣。

無論是自媒體的宣傳也好，還是實際的行情表現(xiàn)，雨核在整個南京樓市的位置的確已經上升到了“新生代的頭部板塊”，從之前的寂寂無名，蛻變成如今的頭部位置，背后有著清晰的上升路徑。

雨核數(shù)字大道

2019-2020年，雨花兩橋核心區(qū)規(guī)劃相繼落地，雨核概念正式推出，但當時并未引起太過關注。

2021年2月，金基進駐雨核，拿下當時毛坯限價38000元/㎡的G06地塊（高出當時板塊平均房價6000元/㎡），開啟了雨核晉級的序幕；2021年4月，又迎來華潤拿下G39地塊，打造雨核CBD，據此“雨核”這個緊靠河西，但有名不見經傳的小地方，才開始引起南京房產圈及一部分買房人的關注和側目。

到了2023年，雨核晉級頂流板塊的步伐就加快了！當年3月萬科拿下G05打造朗拾雨核項目；當年5月廈門建發(fā)28219元/㎡拿下G14（建發(fā)璞云），加之中華中學教育集團的加持，將雨核CLD中央生活區(qū)推上了風口浪尖！

看的很清楚，雨核后來的成功晉級，與之前3年前的蟄伏與厚積薄發(fā)有關！

然而雨核是懂“急流勇退”的！2024年3月8日那場土拍，臨時取消的G04地塊，為后來的雨核新房斷供，房價回漲，板塊沖進“南京頂流俱樂部”埋下了伏筆

2024年3月開啟的南京新房降價潮，反而給了雨核絕地反擊，晉級頂流的絕佳機遇

彼時萬科朗拾雨核一口氣將銷許4.5萬/㎡，降到了實際售價的3.5萬/㎡，99㎡起步3房，一下子降了100萬。

萬科朗拾雨核99㎡3房內部實景

只有賣不出的價格，沒有賣不出的房子，再加上萬科品牌的加持，讓雨核迅速聚集了人氣和流量。再加上當時建發(fā)璞云的“跟降”，雨核贏得的可謂是雙倍流量。

然而彼時，地處雨核西邊的河西“新房價格被控死（不許降價）”，雨核東面的大校場即使降價，新房價格仍在4萬/㎡，雨核北面的小行，萬科已賣完，新房斷供，也無法與雨核爭搶客流！可以說從2024年3月至11月，雨核占盡了天時、地利以及房價體系帶來的紅利，開啟了板塊價值的第二輪上升期

去年8月底克而瑞南京新房榜單

可以說去年1-8月份，萬科朗拾雨核一直是霸榜全市銷冠盤前2、前3的位置，建發(fā)璞云也在前10之內！彼時的雨核可謂一手好牌，打哪張都贏！

但是好牌也有漸漸打光的時候！

去年11月底萬科朗拾雨核正式收官，失去價格對標和競品樓盤的建發(fā)璞云順勢漲價，總價普漲20-30萬！99㎡起步三房，從去年10月份的360-365萬總價一下子漲到了385萬。

去年12月底，雨核華潤萬象天地開業(yè)，17萬方的商業(yè)巨擘，點燃了雨核的生活氛圍和煙火氣，也讓這片地處城南新興的CBD生活區(qū)更加具象化。

雨核華潤萬象天地實景

萬象天地的成功開業(yè)，是雨核去年的核彈級利好，板塊新房、二手房都乘勢漲價，不僅是建發(fā)璞云，就連華潤觀云潤府也在當時收回了前期優(yōu)惠。中海城南公館，龍湖天鉅彼時房價漲至3.3萬/㎡，甚至3.4萬+/㎡，是去年全年房價的最高點。

今年1月元旦期間，大批自媒體炒作“新房斷供，全市少數(shù)板塊新房供需逆轉”，無形中又讓雨核從中獲利，房價再度上漲。

今年1月中旬，雨核標桿次新房金基嘉玥二手房房源掛牌單價高達4.6-4.9萬/㎡，再一次提升了雨核房價的市場預估值！

今年1月份金基嘉玥二手房掛牌價格

可見去年11月至今年1月，雨核集中釋放利好，幾乎將手中的“好牌全部打光”！雨核從低谷重新走上了板塊誕生以來的“最高光時刻”，房價也在快速的節(jié)節(jié)攀升，不斷的消耗著利好帶來的紅利。

今年3月，建發(fā)璞云的房價已經突破4萬/㎡，漲到了4.1-4.2萬/㎡的高位。一套建發(fā)璞云的99㎡小三房，實際總價已經達到420萬左右，與去年10月份的350萬相比，上漲70萬左右。

建發(fā)璞云實景

然而房價就像拋物線，如果不能繼續(xù)上漲，下一步就是重新下跌！

雨核目前的在售新房價格還有上漲空間嗎？要知道隔壁的河西南華潤觀潮望云房價才4萬/㎡，7公里以外的大校場，華潤金陵中心售價也在4萬/㎡出頭。很明顯目前的雨核新房價格“已經被卡住脖子了”。

更關鍵的是，萬象天地開業(yè)之后，接下來的雨核似乎已經沒有什么重大利好消息可以釋放了！沒了利好，房價也就失去了進一步上漲的踏腳石！

但是下一步雨核的房價是不是就會下跌了呢？也不一定！這要看雨核的下一步棋怎么走，能否沖破目前的桎梏！

北哥下面會列舉四個市場現(xiàn)象，說明目前的雨核正處于今年行情谷底，以及下一步能否沖破桎梏的關鍵點！

準確的說，眼下的雨核又站在了房價上升還是下降的十字路口！

02.

4個市場現(xiàn)象確定目前雨核處于今年的行情谷底！4月23日之后，雨核房價可能再度抬升！

正如前文所述，沒有持續(xù)的利好消息釋放，急速上漲置頂?shù)挠旰朔績r，只有回轉下落的份兒，這不是北哥的分析結論，而是近期雨核的具體行情展現(xiàn)。

至少有4個市場現(xiàn)象可以證明！

第一，雨核華潤置地云上潤府首套二手房成交，虧7000元/㎡！

雨核房價能否繼續(xù)上漲，當?shù)貥I(yè)主的信心是衡量的標尺！就在4月7日，板塊標桿項目華潤置地云上潤府成交了首套二手房。

據了解這套房源是一套109㎡的小三房，位于高層樓棟的5樓，最終成交價格380萬，折合成交單價僅3.48萬/㎡。

據說這套房源正式2年內限售房源，由于寧七條ZC解禁，才慌忙掛出，掛牌后房源光速成交，但當初掛牌價格為418萬，最后被硬生生砍了38萬才得以成交。

另外業(yè)主還要承擔5.3%的增值稅，去掉稅金成本，華潤置地云上潤府的首套二手房成交單價就只剩3.3萬/㎡左右。

而這套房源正是南京限售解禁后，雨核成交的首套次新二手房源，更加真實的了反應了雨核的真實房價水平。

而3.3萬/㎡的二手房成交單價，相比目前華潤置地云上潤府的在售新房價格來說誰高誰低？4月初該盤剛出了一批特價工抵房，108㎡3房一口價430萬，折后單價在3.98萬/㎡。

云上潤府目前已經是實景現(xiàn)房

而首套成交二手房對比當年買入價又虧損了多少呢？根據當?shù)刂薪榻榻B，云上潤府成交的首套二手房買入時間比較早，當時市場還處于高峰期，新房買入價在448萬，買入單價在4萬/㎡左右。

華潤置地云上潤府2022年銷控

這樣算下來，華潤置地云上潤府首套二手房大概虧7000元/㎡，總價虧100萬不到。

第二，在售盤華潤觀云潤府不再喊漲，悄悄降價！部分房源實際單價甚至不到3萬/㎡

不知道大家發(fā)現(xiàn)沒有？雨核的樓盤近期不再喊漲了，最明顯的就是華潤觀云潤府，這個樓盤從去年年底那會兒的不斷宣布“收回前期優(yōu)惠”，轉變?yōu)槿缃竦摹爸匦陆o出優(yōu)惠”。

據說，華潤觀云潤府最近又悄無聲息的“主動打折”！雖然該案小高層表價還在4.1萬+/㎡，實際上小高層實際售價只在3.1萬/㎡左右，89㎡3房中間戶型，總價只在280萬。109㎡3房小高層邊戶，總價僅327萬，單價還不到3萬/㎡。

洋房價格也有所下降，3月底剛剛加推的9號樓洋房，銷許價格在4.5-4.7萬/㎡，而目前洋房實際價格在3.7萬/㎡左右，比起表價便宜了1萬/㎡。

第三，雨核二手房重新出現(xiàn)2字頭房價！

就在3月份，雨核的兩大標桿二手房價格也出現(xiàn)了明顯的變動，中海城南公館二期，3月9日成交一套131㎡低樓層4房，成交總價367萬，成交單價為2.79萬/㎡。

毫不夸張的說，這是該小區(qū)自去年11月份以來，出現(xiàn)的首套2字頭房價成交房源。

龍湖天鉅房價近期也有所走低，3月15日成交的89㎡小三房，成交單價為3.1萬/㎡，而同小區(qū)房源2月份成交單價還在3.3萬+/㎡

第四，建發(fā)璞云加入了2025年的以舊換新

按照道理來說，建發(fā)璞云是不需要加入以舊換新的，因為項目已經處于絕對的尾盤去化階段。

項目8棟樓目前已經全部推出，且目前1、3、6、10號4棟樓房源已經售罄，僅剩5、8、12、13號樓有房源在售。

在售樓棟分布

根據今天的網房數(shù)據顯示，建發(fā)璞云全盤僅剩于195套房源在售，且目前數(shù)字大道北側的雨核生活區(qū)只有璞云一家樓盤在售，應該是可以慢慢賣的。但是令人意外的是建發(fā)璞云卻加入了2025年第二批以舊換新。

也就是說建發(fā)璞云希望加快剩余房源的去化節(jié)奏，以保證盡快清盤！對于建發(fā)這種實力國企當然是不屑于在當下玩兒“高周轉”，而加入“以舊換新”則以為著建發(fā)要給予購房人3%的首付讓利，以99㎡起步三房410-420萬的執(zhí)行總價，也就是要讓利1.845-1.89萬；此外加上ZF1%補貼，購房人還可獲得4.1-4.2萬補助。加起來補貼接近6萬。

這可不可以理解為，璞云自身也認為前期漲價過猛，因此搭乘ZC便車，變相給優(yōu)惠呢？

很明顯，雨核近期無論二手房、還是新房，房價都出現(xiàn)了回降的情況！雨核接下來行情上行，還是下行還真不好說！

為何會這樣？一方面是因為今年雨核沒有重大利好消息，另一方面還因為地價變動

眾所周知，3月25日雨核時隔一年之后掛出了新宅地G09。

雨核G09位置

該地塊是目前雨核歷史上容積率最低的宅地，僅為2.4。且地塊地理位置非常優(yōu)越，位于數(shù)字大道以北，一街之隔就是建發(fā)璞云。

但是雨核G09的起拍地價僅有16513元/㎡，而一街之隔的建發(fā)璞云，2023年5月的拿地價格是28219元/㎡。相比之下兩者相差近1.2萬元/㎡。

巨大的地價落差，讓市場陷入了沉思！“地價大降的雨核”未來房價還有充足的上漲空間嗎？但是4月2日舉行的南京蛇年首場土拍，卻又讓事情充滿了懸念感！

杭州常住集團，以競價68輪，以4.43億總價拿下新街口珠江路G05地塊，打響了今年南京土拍頭炮。

珠江路杭州常住集團G05地塊

既然珠江路地塊能夠溢價成交，那么雨核G09一樣能夠溢價成交，且按照目前南京的土拍規(guī)則，但凡推出的地塊基本上事先已經確定有KFS決定拿地。

所以4月23日的G09地塊出讓，將成為雨核房價未來是否繼續(xù)上行的重要標志性事件。一旦G09高溢價成交，未來雨核房價可能突破天花板，晉升為真正的南京頂流板塊。

所以4月23日之前的雨核，目前正處于今年的行情谷底！

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討

主編簡介：

蘇北哥， 男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續(xù)6次跨行業(yè)創(chuàng)業(yè)均獲成功，實現(xiàn)草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業(yè)內真正的房產實戰(zhàn)派！感興趣的就三件事，房產，創(chuàng)業(yè)以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。