來源：中國房地產報

呂穎雅/發(fā)自廣州

一季度，廣州樓市“止跌回穩(wěn)”態(tài)勢持續(xù)鞏固。

廣州市住建局數據顯示，1~3月，全市一手住宅網簽面積172.67萬平方米，同比增長36.8%，11個區(qū)同比增幅均超過10%；二手住宅交易登記面積242.27萬平方米，同比增長26.2%。

庫存方面，截至3月末，一手住宅庫存面積降至1022.62萬平方米，較去年底減少56.64萬平方米，去化周期縮短至14.3個月。

價格方面，來自國家統(tǒng)計局數據顯示，去年11月至今年2月，廣州一手住宅銷售價格同比指數從89.6逐步回升至92.2；今年1月環(huán)比指數重返100，自2023年6月以來首度回正。從走勢來看，指數有望繼續(xù)回穩(wěn)。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，與去年“以價換量”不同，今年一季度樓盤普遍未出現大幅降價促銷，加之新盤主打新規(guī)產品，同價位下得房率更高，也助于價格企穩(wěn)。

中海地產廣佛公司營銷總經理羅玲亦表示，目前市場保持平穩(wěn)，公司多個主力項目售價與去年四季度基本持平。

“廣州各區(qū)房價泡沫基本出清，成交回穩(wěn)后，購房者看跌情緒明顯緩解。”肖文曉表示。

高性價比樓盤走俏

市場回暖之際，開發(fā)商出貨速度加快。

以3月開售的萬科理想花地·傲璟為例，首開銷售額達7.53億元，全月累計破8.8億元，小戶型產品已基本售罄。

據上述項目相關負責人介紹，傲璟熱銷的關鍵在于三點：核心區(qū)位、配套成熟、價格好。項目落位廣州荔灣區(qū)核心，總價300多萬元起，覆蓋剛需與剛改產品。

由于首開去化理想，這一項目即將加推全新4號樓，74~115平方米高使用率戶型，售價將小幅上調，這成為近期少見的“首開即提價”項目，反映強勁市場信心。

珠江天河都薈項目同樣熱度攀升。據項目相關負責人表示，作為廣州天河區(qū)首個新規(guī)項目，戶型使用率高達120%，自3月底營銷中心開放以來，每天客戶絡繹不絕，凍資人數已超過500人。“項目核心吸引力在于均衡的產品力和極具競爭力的入市門檻，如72平方米實現了三房帶主套間，是天河區(qū)少有的好產品。”

另據羅玲介紹，目前，中海旗下三類項目表現亮眼，一是像亞運城這類性價比高、學區(qū)配套優(yōu)質的項目，每年一季度迎來學位置業(yè)高峰；二是以中海大境為代表的“六邊形”項目，滿足主城區(qū)改善型客戶多維需求；三是現房項目，客戶對品質眼見為實。

此外，保利珠江印象、越秀桂悅東曉、越秀瓏悅西關、招商林嶼境等多個“新規(guī)”項目在一季度亦實現理想去化。

“目前，新推項目去化率可達40%，原因是這些項目多定位為高性價比的改善型產品。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，早期推售項目去化率較低，新房市場普遍呈現分化格局。

這一態(tài)勢在廣州白云區(qū)就有上演，部分項目不得不深度折價換量。

以廣州白云區(qū)白云湖板塊為例，因靠近地鐵、配有9年一貫制學校的項目價格相對穩(wěn)定，但周邊其他競品只能以價換量。某TOP30房企營銷負責人直言，市場分化十分嚴重，全市真正熱銷的項目也就三四十個，一些有硬傷的樓盤一個月成交量僅個位數。據他估算，能夠熱銷且價格企穩(wěn)甚至上漲的項目占比約2成，其余樓盤仍處在不同程度打折促銷中。

一位廣州市區(qū)樓盤操盤手亦坦言，新規(guī)樓盤熱度高，定價靈活；舊項目只能靠價格砸出來，如天河某盤由“8”字頭跳水至“5”字頭后，成交迅速恢復。

剛需加速“轉場”二手房

“剛需人群正在加速轉向二手房或租賃市場。”李宇嘉分析稱，一季度，廣州二手住宅交易占比已接近6成，其中200萬元以下總價房源占比高達56%，新房市場則逐漸轉向以改善型需求為主。

林小姐就是其中之一。3月，她在廣州越秀區(qū)購入一套60多平方米樓梯房，總價約200萬元，“雖然是‘老破小’，但市區(qū)配套齊全，通勤便利，生活有保障。”她坦言，幾年前與她預算相同的朋友普遍選擇增城等外圍區(qū)域新盤，如今房價波動、配套未跟上，讓她最終放棄了買新房的打算。

選擇二手房“先上車”的剛需并不少，廣州市住建局相關數據顯示，當前二手房成交中，90平方米以下產品占比達55%；剛需通過二手房市場完成首次置業(yè)，也進一步激發(fā)了改善型購房者的置換需求。

多位房產中介機構經紀人透露，一季度成交房源以低總價為主，尤其集中在廣州中心五區(qū)、番禺區(qū)。一方面，結婚、入學等剛性需求推動客戶入市，買房后即入住；另一方面，部分業(yè)主因放盤時間較長，心態(tài)發(fā)生變化，主動降價促成交易，高性價比二手房因此更受剛需歡迎。

“新規(guī)樓盤以高顏值、高得房率、高性價比撬動改善需求；二手房則因價格合理、現房可見成為剛需優(yōu)選，形成良性互補。”肖文曉分析。

這一趨勢也推動房企在服務模式上作出響應，保利、越秀、中海等頭部房企正在發(fā)力“以舊換新”，提升換房效率，如保利整合3公里內房地產中介資源，設立專項激勵推動舊房成交，并成立高端專項團隊為高總價客戶提供定制化服務，助力改善型需求快速落地。

二季度迎推盤潮

“今年一季度，廣州新增商品住宅供應面積僅88萬平方米，同比減少24%，有效供應不足，是一季度新房成交弱于二手房的核心原因之一。”肖文曉表示。

不過，市場即將迎來補倉窗口。克而瑞數據顯示，廣州去年成交的49宗涉宅地中，有34宗集中在去年四季度完成出讓，22宗集中于去年12月，預計將在二季度陸續(xù)入市，帶動新房市場活躍度回升。

廣州中原研究發(fā)展部研判認為，受“清明假期”及傳統(tǒng)淡季影響，4月上旬入市節(jié)奏略緩，但中旬起將有新盤集中亮相，主要分布在天河、海珠、番禺三區(qū)，價格帶集中在4萬~6萬元/平方米，競爭尤為激烈，多數項目計劃在“五一”節(jié)前搶占流量高峰。

“我們會積極把握五六月銷售黃金期。”羅玲透露，中海計劃在“五一”期間圍繞客戶置業(yè)痛點，提供一系列堵點打通服務，如“以舊換新”置換補貼、為關注期房品質的客戶提供實地看樓等服務，提升購房體驗。

不僅中海在發(fā)力，保利、越秀、萬科、華潤、珠江實業(yè)等市場占有率較高的房企也在積極備戰(zhàn)“五一”，密集上演開盤、加推、優(yōu)惠促銷等攬客動作，市場熱度有望再度升溫。

盡管如此，從全年看供應仍將偏緊。根據《廣州市2025年住房發(fā)展年度計劃》，2025年批準預售商品住房建筑面積565萬平方米、約5.4萬套，為近10年來最低水平。

對此，廣州市房地產行業(yè)協會專家委員鄧浩志表示，若按照廣州近兩年的網簽水平（2023年為8.8萬套，2024年預估為7.3萬套）推算，2025年供應套數將明顯低于市場消化能力，全年或出現2萬~3萬套供需缺口。

“新增供應銳減，與去年底土地出讓規(guī)模大幅縮減有關。”鄧浩志認為，一旦全市庫存加速去化，局部區(qū)域或率先進入供不應求狀態(tài)，價格亦有望在局部形成突破。結合近期部分樓盤試探性漲價來看，今年廣州房價大概率會出現結構性上漲行情。