一季度過去了，南山還是一個(gè)盤都沒入市。

而在2024年，南山從2月底開始，全年入市13個(gè)新盤，帶來5100+套住宅。并且，全年網(wǎng)簽期房2500+套，成均價(jià)約9.6萬/㎡，全市最貴。

到今年3月底，南山可售商品住宅只剩1322套。

算下來，大概只夠賣7個(gè)月左右。

▲南山新盤只剩下1300+套

不過，2025年，南山有21個(gè)商品房項(xiàng)目、約5000套住宅可能會(huì)入市。另有7個(gè)可售保障房項(xiàng)目，也有機(jī)會(huì)今年入市。

其中：

三大頂豪項(xiàng)目的最高價(jià)，有望創(chuàng)新高；

最低價(jià)或出現(xiàn)在南頭、赤灣、西麗等片區(qū)，預(yù)計(jì)低至6萬+/㎡。

可售保障房的最低價(jià)，為山樾灣花園，均價(jià)4.26萬/㎡、總價(jià)約255萬買2房。

▲商品房，上下滑動(dòng)查看完整圖片（數(shù)據(jù)僅供參考，請(qǐng)以開發(fā)商公布為準(zhǔn)）

▲可售保障房（數(shù)據(jù)僅供參考，請(qǐng)以開發(fā)商及政府公布為準(zhǔn)）

有你看好的項(xiàng)目嗎？

三大頂豪戶型曝光

3梯1戶、單套總價(jià)近億？

在所有項(xiàng)目中，最受關(guān)注的就是三大頂豪。

中信元灣府：

進(jìn)度：基坑中

預(yù)計(jì)均價(jià)：15萬/㎡以上

因?yàn)樵谏钲跒车哪隙恕⒏鑴≡号裕娉蠛＃恢梅浅：茫蟊妼?duì)這一項(xiàng)目的期待值很高。

目前網(wǎng)上已經(jīng)扒出了項(xiàng)目面積段、戶型圖等等，甚至有推測(cè)說項(xiàng)目要賣17、18萬/㎡。

不過至今深圳住宅備案均價(jià)都還沒超過13.3萬/㎡、公寓均價(jià)未超過15萬/㎡，項(xiàng)目會(huì)不會(huì)刷新最高價(jià)，可以期待。

雖然網(wǎng)上曝光的信息很多，但我們實(shí)探發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目還在基坑階段，預(yù)計(jì)最快也要下半年才能入市。

▲項(xiàng)目進(jìn)度實(shí)拍（拍攝于2025年3-4月，下同）

項(xiàng)目總建面約32萬㎡，其中：

一期占地約2.8萬㎡、總建面20.7萬㎡，規(guī)劃5棟40多層的住宅樓；

二期是商業(yè)、酒店和辦公等。

▲項(xiàng)目效果圖

根據(jù)網(wǎng)傳消息，項(xiàng)目主推約195㎡、285㎡、360㎡、460㎡的大平層戶型，單套總價(jià)最高估計(jì)要近億。

以下為網(wǎng)傳戶型圖，設(shè)有保姆電梯、L型陽臺(tái)、雙廚房、多套間等等（僅供參考）。

約285㎡4+1房：

約350㎡4+1房：

約490㎡5+1房：

華潤(rùn)中海地塊(T107-0107)：

進(jìn)度：基坑中

預(yù)計(jì)均價(jià)：13+萬/㎡以上

同樣位于深圳灣，由華潤(rùn)+中海聯(lián)手拿下百億宅地T107-0107，在蔚藍(lán)海岸對(duì)面、登良路地鐵站旁，周邊是后海的豪宅群、深圳灣的總部大廈群。

但和中信元灣府一樣，項(xiàng)目也是基坑中，名稱未定。預(yù)計(jì)至少要接近年底才能入市。

根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目占地面積約3.9萬㎡，總建面約26.3萬㎡，其中住宅約17.7萬㎡，商務(wù)公寓約7萬㎡，商業(yè)約1萬㎡。

項(xiàng)目最大亮點(diǎn)，不只是區(qū)位非常好，而且視野上看，東面有機(jī)會(huì)看到人才公園和深圳灣海景。

▲項(xiàng)目位置及東面視野 | 來源：深圳市公共資源交易中心

價(jià)格方面，項(xiàng)目應(yīng)該能超過此前中海深灣玖序的13.3萬/㎡，達(dá)到13.5萬/㎡或以上。

目前，周邊小區(qū)掛牌價(jià)多在14-20萬/㎡，也是深圳房?jī)r(jià)最貴的片區(qū)。

▲貝殼找房

半島城邦5期：

進(jìn)度：未見動(dòng)工

預(yù)計(jì)均價(jià)：15萬/㎡以上

項(xiàng)目位于蛇口海岸旁，是罕見的雙面臨海項(xiàng)目，所以也一直備受關(guān)注。

但我們近期實(shí)探發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目依然是停擺狀態(tài)。

追溯來看，半島城邦整個(gè)項(xiàng)目拿地接近30年、開發(fā)接近20年。

半島城邦1期早在2006年建成，而上一期半島城邦4期在2019年開盤，均價(jià)約11.6萬/㎡。目前，半島城邦三期、四期的成交均價(jià)在14-15萬/㎡左右。

▲半島城邦5期位置示意圖

但后續(xù)因開發(fā)商資金問題，五期的開發(fā)進(jìn)度非常遲緩。

在2022年，招商蛇口曾宣布與半島城邦房地產(chǎn)就五期項(xiàng)目達(dá)成戰(zhàn)略合作。

但直到目前，項(xiàng)目依然沒有明顯進(jìn)度。

商品住宅爆發(fā)！

折后價(jià)能低過6萬/㎡嗎？

在頂豪之下，南山的10萬+豪宅、改善盤等也并不少。

而且，前海、蛇口、南頭等片區(qū)的新盤都比較多，如果集中入市，有機(jī)會(huì)進(jìn)一步降低售價(jià)嗎？

還是會(huì)和其他熱門行政區(qū)一樣，加推即漲價(jià)？

先看前海：

前海時(shí)代三期：

進(jìn)度：接近封頂

預(yù)計(jì)均價(jià)：12萬/㎡

項(xiàng)目有機(jī)會(huì)成為今年最快入市的南山項(xiàng)目。

項(xiàng)目位于前海桂灣，在前海深港基金小鎮(zhèn)南側(cè)，周邊城市面貌嶄新、配套好。

前海時(shí)代三期目前的進(jìn)度也比較快，出地面幾十層、接近封頂。

項(xiàng)目屬于前海時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目的一部分，總體量超百萬，是前面目前最大型的綜合體項(xiàng)目。此前前海時(shí)代三期已入市過344套住宅，均價(jià)9.9萬/㎡。

這次推售的是58棟的大平層戶型，只有245㎡、285㎡兩個(gè)面積段，吹風(fēng)價(jià)約12萬/㎡。

245㎡

285㎡

灣啟紫荊府：

進(jìn)度：出地面約20層

預(yù)計(jì)均價(jià)：12萬/㎡

項(xiàng)目位于前海媽灣片區(qū)，前海灣花園一期西側(cè)、5號(hào)線媽灣站附近。

周邊已經(jīng)落地了不少居住項(xiàng)目，基本都是均價(jià)10萬+的項(xiàng)目。

目前，項(xiàng)目已出地面約20層左右。

根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目占地近2萬㎡、總建面約6.7萬㎡，規(guī)劃3棟住宅、商業(yè)、18班幼兒園等，帶來495套住宅、595個(gè)車位。

項(xiàng)目在去年底推售1棟產(chǎn)品，約96-142㎡的3-4房，均價(jià)約10.8萬/㎡。今年將加推2棟產(chǎn)品，戶型和價(jià)格可以參考一期。

另外，前 海南片 區(qū)今年貨量也不少：

觀山海家園，去年已入市，折后單價(jià)7.2萬/㎡起，容積率低至約2.66、樓高低至17層，非常宜居，今年有可能會(huì)加推。

詳細(xì)可查看：

▲容積率僅約2.66（效果圖）

萬星林花園在觀山海家園旁，占地約5.3萬㎡，建面約14萬㎡，帶來955套房源，目前出地面十幾層。

▲項(xiàng)目工地（拍攝于2024.12）

創(chuàng)意世紀(jì)公館，在興海公園西側(cè)， 目前已出地面數(shù)十層，項(xiàng)目體量小，占地約4千㎡、總建面約3.4萬㎡，帶來157套住宅，也有望今年入市。

▲創(chuàng)意世紀(jì)公館效果圖

再看蛇口：

除了頂豪半島城邦5期外，還有：

招商海玥家園

進(jìn)度：出地面約20層

預(yù)計(jì)均價(jià)：10+ 萬/㎡

項(xiàng)目位于望海路與灣廈路交匯處，2號(hào)線東角頭站周邊，目前已出地面約20層。

項(xiàng)目占地面積約9千㎡，總建面約6.6萬㎡，容積率7.25，涵蓋住宅、公寓、商業(yè)等業(yè)態(tài)。

項(xiàng)目共2棟住宅、1棟商務(wù)公寓，其中商品房只有52套，其他都是回遷房，可售數(shù)量非常少。

據(jù)悉，項(xiàng)目將先推售公寓產(chǎn)品，為36-60㎡的小戶型，約389套。

▲效果圖

▲戶型圖

另外，蛇口赤灣片區(qū)還有天健K104-0049、深鐵熙府等項(xiàng)目。

其中，天健K104-0049在天后博物館北側(cè)，占地約1.37萬㎡、總建面約3.8萬㎡，容積率僅2.8，目前還在基坑中。

近年赤灣片區(qū)新盤數(shù)量多、競(jìng)爭(zhēng)壓力大，預(yù)計(jì)項(xiàng)目單價(jià)或低至6字頭起。

科技園：

翰熙典居

進(jìn)度：出地面數(shù)十層

預(yù)計(jì)價(jià)格：10萬/㎡

這是科技園難得上新的產(chǎn)品，位置非常好，在深大南地鐵站、深圳大學(xué)、騰訊周邊，也是南山的經(jīng)濟(jì)核心區(qū)域了。

目前，項(xiàng)目已出地面數(shù)十層，正在建設(shè)營(yíng)銷中心當(dāng)中。

項(xiàng)目前身是桂廟新村舊改，建面約37萬㎡，其中住宅近25萬㎡，包含了商品房、保障性住房、商業(yè)、辦公和酒店等。

據(jù)悉，今年或首推01-01地塊產(chǎn)品，該地塊有3 棟住宅、1棟幼兒園。網(wǎng)傳戶型為約105-120-130-155㎡的3-4房產(chǎn)品，共247套，都是新規(guī)產(chǎn)品。

以下為網(wǎng)傳戶型圖，僅供參考。

105㎡

120㎡

135㎡

南頭：

南頭應(yīng)該是南山庫存最多的片區(qū)了。

此前縉樾府已推售過114-133㎡的3+1、4+1房，折后單價(jià)約6.8萬/㎡起，共147套，還有70+套未備案。

項(xiàng)目位于同樂片區(qū)，在同樂實(shí)驗(yàn)學(xué)校西側(cè)、荔源雅苑旁。

▲前排為荔園雅苑，后排為桑泰縉樾府 | @深圳買房計(jì)劃11月實(shí)拍

旁邊還有同樂公館、樂源雅居兩個(gè)小體量項(xiàng)目，預(yù)計(jì)價(jià)格也能低至單價(jià)6字頭。

新增項(xiàng)目有：

中海云啟源境，在南山實(shí)驗(yàn)園丁學(xué)校、豪方天際旁，目前已出地面數(shù)層。

▲項(xiàng)目效果圖

項(xiàng)目體量不大，僅3棟住宅（含移動(dòng)保障房），共708戶，戶型約為90-143㎡的3-4房產(chǎn)品。

以下為戶型圖，點(diǎn)擊查看大圖：

價(jià)格方面，中海的加入，會(huì)不會(huì)把同樂片區(qū)的價(jià)格卷出新高度？

另一邊，南頭的傳統(tǒng)居住區(qū)也要上新了。

其中，金桃園大廈2期早已是現(xiàn)房。

項(xiàng)目的一期在2003年入市，二期在2012年獲得建設(shè)許可，但后續(xù)久久未入市，成為現(xiàn)房都已經(jīng)好幾年了。

網(wǎng)傳項(xiàng)目推售192套戶型約71-118㎡的住宅。

但據(jù)悉，該項(xiàng)目此前已有房源出租，目前暫未明確未來將用于出售或出租。

現(xiàn)在項(xiàng)目一樓正在裝修動(dòng)工，并張貼出“旺鋪招租”的公示。

另外，南苑新村舊改也在動(dòng)工。

西麗：

西麗今年也有3個(gè)項(xiàng)目。

風(fēng)格城事花園在珠光村旁、塘朗山下，目前已經(jīng)出地面數(shù)十層。

項(xiàng)目體量超20萬㎡，分為2個(gè)地塊建設(shè)。

03-01地塊占地約1.5萬㎡，總建面約10萬㎡，共有3棟住宅、2棟公寓，帶來896套住宅（包含回遷房）。

03-02地塊占地約1.8萬㎡，總建面11.9萬㎡，帶來4棟住宅（含1棟保障房），共627套。

▲效果圖

此外，匯城茗院預(yù)計(jì)加推50套116㎡住宅，備案價(jià)可以參考2023年的9萬/㎡左右。項(xiàng)目位于西麗湖水庫東南側(cè)、7號(hào)線西麗湖站周邊。

還有羊臺(tái)書苑，位于南山的北部、靠近寶安石巖，規(guī)劃總建面約30萬㎡，規(guī)劃了1800+套住宅，但小區(qū)本身就是為了安置回遷建設(shè)，目前已經(jīng)接近現(xiàn)房，依然沒有入市消息，推測(cè)項(xiàng)目可售房源數(shù)量很少。

▲效果圖

最后，還可以關(guān)注一下南山的可售型保障房。

今年最有機(jī)會(huì)入市的是山樾灣花園，也是南山價(jià)格最低的項(xiàng)目，具體可點(diǎn)擊查看：。

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