文章綜合來源自：券商中國、北京西城、商辦互聯等

北京金融街，這個中國金融業的地理坐標，正經歷一場前所未有的涅槃和重生。

近六年間，華夏基金、國壽、泰康等核心機構陸續撤離，標志性樓宇空置率飆升至15.2%，租金較歷史高點折價超35%，跌幅遠超同期學區房（12%）。更嚴峻的是，撤退者尚未被新勢力填補——2024年金融街新入駐機構中，資產管理規模超千億的僅占3%，而2019年該比例達22%。

2024年金融街新增廣告位出租率不足30%。北京市交通委數據顯示，金融街地鐵站2024年日均客流量較2019年下降顯著，晚間20點后打車訂單量銳減。與此同時，金融街餐飲業態替換率陡增。

“如今金融街的租金下降得厲害！可就算如此，我們公司還是租不起，老板說準備遷址，你們說慘不慘？”金融從業者的一句話，也道出了金融街當下的困境。

近6年從金融街搬離的金融企業

2025年3月10日，扎根金融街通泰大廈20余年的公募巨頭華夏基金，宣布遷至亞奧商圈的北辰中心，成為近三年最受關注的“出走者”。除通泰大廈外，華夏基金在金融街的月壇中心還有一處寫字樓。其原辦公室面積近1.5萬平方米，騰退后加劇了區域空置壓力。

再往前，2024年，國壽、泰康等險資企業也做出了搬離的決定。中國人保財險撤銷金融街營業部，疊加過去五年超1萬家保險分支機構退出市場，業務縮編直接推動機構外遷。

銀河證券、長城資產、東方基金等曾以金融街為總部的企業，早在2021年便轉向麗澤商務區。同年搬走的還有方正證券，遷到了朝外商圈的兆泰國際中心。

更早的2020年，著名外資金融機構摩根士丹利也從金融街遷出，搬到了安定門外中糧置地廣場。

近十年來，有不少基金公司和華夏基金一樣陸續搬出金融街。根據同花順iFinD統計，截至2025年3月14日，在北京有辦公總部的基金公司一共有37家，但只有4家位于金融街，分別是工銀瑞信基金、建信基金、惠升基金和國壽安保基金。

至于金融企業為何遷出，業內人士分析認為，主要是成本和市場倒逼的結果：

一是租金壓力增大。金融街在過去十幾年（2023年之前）的時間里，一直保持在寫字樓最貴租金前五的位置。2023年前租金為亞奧商圈的2-3倍。以華夏基金為例，其原租金達16元/平方米/天，遷至北辰中心后有效租金降至3.5元，降幅超75%。

二是金融機構自身的業務調整。險資分支機構縮減，投行收入“腰斬”、并購重組成主流，企業更傾向在成本更低、政策更靈活的區域布局。數據顯示，2020年-2024年，退出市場的保險公司分支機構分別為971家、2197家、2966家、2060家、2013家。由此可知，過去5年，已有超1萬家保險分支機構退出市場。

三是新興商圈崛起的競爭。麗澤、亞奧、城市副中心等區域通過低價策略（如免租期、裝修補貼）和產業配套（金融科技、財富管理）吸引企業。例如，麗澤商務區2024年入住率達75%，均價僅4-6元/平方米/天。

空置率攀升與租金腰斬，金融街加劇“空心化”

金融街當前的困境，本質是經濟增速換擋與城市多中心化趨勢下的必然結果。

截至2024年末，金融街甲級寫字樓空置率較2021年上升10個百分點，英藍大廈等標志性樓宇租金跌幅遠超同期學區房。仲量聯行數據顯示，2024年北京甲級辦公樓租金同比下降16.1%，金融街子市場部分業主甚至以低于平均價40%的條件招租。核心商圈租金收入縮水，連帶周邊商業、酒店等配套業態經營承壓，形成“空心化”連鎖反應。

背后核心原因需要從自身和外部環境兩個方面考量。

一方面，金融街母公司現金流緊張，長期依賴高杠桿擴張，2023年末有息負債達721.97億元，現金凈流出32.03億元，流動性緊張制約物業升級投入。傳統“重資產持有”模式難以適應市場變化，導致資產回報率持續下滑。

與此同時，政策性優勢也在下降。以往，金融街不僅分布著全國性銀行總部、頭部券商、保險資管等機構，形成了完整的資金鏈和銷售網絡，還是證監會等監管部門所在地。基金公司選址于此，對機構業務來往、代銷渠道合作、監管機構對接等方面大有裨益。

近些年由于租金成本等因素，部分基金公司陸續搬出金融街，聚集地朝東城和朝陽靠攏。但對華夏基金等已具有足夠規模、渠道等資源護城河的老牌公募而言，搬離金融街并不會影響其行業地位和發展戰略。

再加上金融機構正在構建新的集聚生態。從城市戰略發展層面來看，金融街正在與其他商圈聯動互補，但在垂直辦公租賃領域視角來看，金融街商圈的原有客戶正向其他區域分散。

例如新興金融企業占比超90%的麗澤商務區，正在成為承接外溢需求的核心區域。截至2024年底，麗澤金融類企業達484家，其中新興金融企業445家，占金融企業的91.9%。在機構層次構成上，涵蓋了證券、保險、資產管理、金融科技等多個領域，包括銀河證券、長城資產、中信證券資管、Thunes易付達、路孚特等國內外金融企業均已入駐。

而另一邊的城市副中心，正著力打造“全球財富管理中心”。截至2025年1月，城市副中心已連續四年保持千億級投資強度，注冊金融及關聯機構累計超過460家，金融業增加值連續三年占GDP比重超10%。

除了這兩個區域外，由“動批”升級而來的“金科新區”，以及產業結構日趨成熟的亞奧商圈，未來的市場競爭力都不容小覷。

挑戰與未來：傳統金融中心的涅槃重生

作為中國金融機構和金融人才聚集度最高、人民幣資產流量最大、稅收貢獻最為突出的區域，金融街的金融資源集聚特征及其輻射帶動效應，不僅提升了北京對其他生產要素及市場主體的吸引力與服務能力，而且增強了對全國金融市場的服務輻射能力，從而推動完善提升首都北京的城市功能。

有關數據顯示，金融街以全市0.02%的面積，貢獻了全市近40%的金融業增加值，創造了全市70%的金融業三級稅收貢獻。區域內金融機構資產規模超過150萬億元，約占全國三分之一。金融業從業人員20余萬人，其中三分之二為碩士研究生以上學歷，聚集了大量高級金融管理人才。

近五年，金融街新入駐金融機構共243家，注冊資本金5247.14億元。新入駐機構中一半以上為新興金融業態，三分之二以上為國家金融改革衍生的重要機構，區域業態結構持續優化，服務國家金融改革發展能力更加突出。

事實上，金融街及西城區這兩年采取了很多自救措施，從流量激活、財政激勵以及擴大市場化空間等方面發力。

比如升級金融街論壇。以年度國際論壇為支點，擴大分論壇覆蓋領域，吸引全球資本關注。2024年論壇期間，西城區政府聯合金融機構推出“金樹街美食節”“走進西城”等配套活動，試圖通過軟性服務增強區域黏性。

在招商引資創新方面，西城區政府推出“金融科技企業租金補貼計劃”，對入駐指定樓宇的區塊鏈、量化交易企業給予40%租金返還，單家企業年度補貼上限500萬元。政策實施半年已吸引36家Fintech企業入駐，消化空置面積2.3萬平方米。

樓宇改造方面也配套了相應的財政激勵。比如通過“城市更新專項基金”對實施綠色改造的業主給予30%成本補貼；英藍國際大廈獲2800萬元補助完成光伏幕墻改造，年節電達320萬度；國企大廈利用補貼將電梯等候時間從90秒壓縮至35秒，租戶滿意度提升22個百分點等。

另外，市場化的空間優化也在積極探索。如租金探底與靈活租賃方面，2024年金融街甲級寫字樓租金同比下降16.1%，部分樓宇新租極限價低于市場均價30%。業主甚至推出“報價降40%鎖定客戶”的激進策略。還有混合業態引入方面，在核心區保留金融機構總部，外圍區域引入律所、咨詢等專業服務機構，形成“金融+專業服務”生態圈，緩解單一業態依賴。

在推動區域擴容方面，落實西城區政府規劃的“金融街東擴”及地下空間聯通計劃，緩解交通瓶頸，拓展高端商務配套。同時加快空間價值重構，從“租金高地”轉向“功能高地”，通過文化、科技等元素提升空間附加值。

正如金融街LED屏上依然閃爍的標語“中國的金融街，世界的金融街”，這座承載中國金融改革記憶的街道，正站在十字路口。它的轉型，不僅關乎區域經濟命運，更折射出中國金融業從規模擴張向質量提升的深層變革。

參考資料：

《近6年搬離金融街的知名金融企業盤點》，商辦互聯

《"老十家"公募搬離金融街！基金公司"門面"背后藏有"密碼"》，券商中國

《降債之后，金融街為轉型鋪路》，觀點新媒體