樂居財經北京 徐迪 4月9日晚間，懋源地產發布全新“云系”產品，同時宣布后沙峪項目案名為：懋源云紀。

以云的自由高端意象，指代別墅項目，強調極致定制，從因地擇人，到因人擇地；從物理定制到精神定制。

以極速掠過的霓虹喧囂，襯托低密墅區山澗果嶺的寧靜自由。

以白馬飛揚的鬃毛和推桿劃出的弧線，解構頂級生活的軌跡。

懋源云紀做了一場非常抽象的發布會，主打一個“從態度到境界”。

懋源副總裁劉強說，這個項目，懋源主動損失了8000平米的容積率。

這句話背后的意思，以懋源云紀6.1萬/㎡的指導價計算，相當于放棄了4.88億貨值。

即使按樓面價算，也是2億的地價成本。

懋源云紀地處中央別墅區，項目總用地面積為17.11萬㎡，1.1的容積率，共包括4幅子地塊：

0104、0107為住宅地塊，地上建面合計16.6萬㎡，規劃153棟住宅樓，包括16棟洋房、15棟獨墅和122棟雙拼，共計573戶；

東南角0105地塊規劃為1棟9班幼兒園，總建面約0.52㎡，容積率0.8，限高18米。

0106為商業用地，位于整個地塊東南側，總建面1.17萬㎡，容積率1.0，限高24米，擬建設兩棟2層（部分3層）社區商業，2#樓首層架空。

損失的8000平米在哪里？

規劃要求兩幅住宅地塊地上計容建面17.4萬㎡，但懋源云紀報規的地上建面為16.6萬㎡。

為了得到更為舒適的樓間距，項目沒做滿容積率。

極大可能地成全了別墅的境界。

要知道，懋源云紀獨棟和雙拼別墅的占比高達45%，這在當前北京市場上堪稱“絕版業態”。

項目所在地塊成交于2024年9月12日，總價43.2億元，綜合樓面價約2.67萬元/㎡，銷售指導價6.1萬/㎡。

考慮到板塊需求，同時平衡地價成本，懋源云紀做出了一套別墅+洋房的高低配設計方案。

沿著小區西北邊緣是16棟11層高的洋房，西南側是三棟聯排別墅，另有15棟獨棟別墅穿插其中，剩下的全是雙拼別墅。

1、主力雙拼產品：共144戶，參照懋源璟橒項目，一層層高4.2米，二至三層層高3.3米，設計精良的前后庭院和下沉花園。

2、方型雙拼產品：共94戶，與主力合院相比，戶內空間和下沉庭院更為方正，主要分布在地塊的集中別墅區域。

3、復式產品：共70戶，樓棟11層總高度36米，層高約3.2-3.25米，是懋源璟橒戶型的露臺升級版。

4、平層產品：共160戶，層高約3.2-3.25米，多為懋源璟橒戶型的露臺升級版。

5、一層一戶產品：共49戶，層高3.2-3.25米，部分位置獨特，如1-44#樓棟位于“金角”，可觀覽故城記憶景區。

項目北側是機場北線南路，車流密集，噪音也大。為此，懋源在北側安排了6棟11層洋房。

這6棟樓，可以阻擋馬路的一些噪音。

雖然小高層洋房隔絕了噪音，但藏于小高層之間的雙拼別墅在視野上卻受到了遮擋。

另外，西側的洋房，也會擋住東邊不少別墅的好視野。該項目西側，是溫榆河公園。

獨棟別墅的分布，不像洋房那么有規律。

有的夾雜在西北面的洋房里，更多的藏在雙拼別墅里，甚至還有兩棟獨棟別墅被安排在幼兒園的西側。

項目最西南角，2-51#這棟獨棟別墅，不僅位置最隱蔽，產品也很另類，可以稱之為孤品。它地上僅一層，層高達4.6米，地下兩層。

其他14棟獨棟別墅都是地上3層，共計10.9米，平均層高3.63米。

早在六年前，北京市就出臺了禁建獨棟別墅的規定。這也意味著北京不再批復獨棟用地，全獨棟的墅區在帝都再現的幾率微乎其微。

這也就解釋為何懋源云紀的獨棟別墅沒做統一排列，而是雜亂無章“藏”在小區里。

懋源實現了產品創新與政策平衡，使項目在嚴格的監管環境下成功獲得了開發綠燈，同時保留了高端別墅的產品特性，滿足了目標客群的需求。

項目的空間布局也充分考慮了居住者的隱私和舒適度。別墅檐口高度為10.9米，根據日照系數1.7計算，南北間距需要18.5米，而懋源給出了19米的間距。

這種超出標準的設計，在業內并不多見。很多別墅項目往往利用規范從二樓的房間開始計算日照，從而縮短間距以獲取更多樓棟數量。

獨棟產品采用“天倫合院”設計理念，將傳統院落空間與現代生活方式融合；

雙拼產品則將前后樓棟分離，形成真正的雙拼布局，大幅提升了庭院尺度，即使是地下庭院，也能有充足的陽光照射。

此外，“好房子”新規中最重要的一項，通過提高得房率，增強居民“獲得感”。

順義樓盤早有實踐。從原來的防火挑檐變陽臺，到現在的南北設備平臺和挑空空間，均不計入產權面積，百分百贈送。

懋源后沙峪項目在擴容空間打造上更是極盡所能，南北開敞雙陽臺，奇偶錯層設計，全贈送，北側還有設備平臺。

洋房的實際得房率能做到100%以上，露臺進深達到3.5米。

為了讓高身家客群有更好的體驗，懋源另在小區中央位置配套樓的一側，留有下沉庭院會所空間。

同時，為了方便設置小區正大門，懋源把街坊路從原來的“L”改成“S”型。這不僅符合“曲徑通幽”的風水理念，還在實用層面避免了穿堂風。

但是這條街坊路的改動收到了一些反對聲音，項目設計方案的反饋意見中提到：由于街坊路對外開放，并要求保障車行能力，建議保持直線進行規劃。

對此，建設單位表示，土地出讓文件中明確，道路規劃線位及線形可結合后期建筑設計方案進一步優化，街坊路已按照《關于在控規編制和實施中增設街坊路的相關規定》的要求進行設計。

項目開發主體北京懋源鴻峪房地產開發有限公司成立于2024年9月25日，注冊資本30億元，董事長為劉曉蕾，副董事長為陸挺宇。

該公司由懋源控股100%持股，陸挺宇為懋源控股董事長、總經理；劉曉蕾在公開活動中的職位信息為懋源控股辦公室主任。

作為一家京城豪宅專家，懋源曾是北京土拍市場上的黑馬，當年創造出北京西三環夏家胡同以及孫河核心區的地王。

目前懋源在順義還有一個別墅項目懋源璟橒在售，產品包括平墅、疊墅、合院，單套總價2500萬-4000萬區間。2022年12月22日首開，今年10月25日完成竣工驗收，共112套現房在售，其中30套聯排別墅，42套301-308㎡復式；25套300-308㎡四居，另有少量145-287㎡一居和三居戶型。目前合計網簽45套。

去年7月，懋源曾以13.4億元底價摘得位于朝陽區太陽宮一宗商業金融服務用地，總用地規模超1萬平方米，總建筑面積約7.8萬平方米，將用于打造懋源總部，由兩座三角形平面的獨立塔樓組成，總投資約20.6億元。

懋源系運作主體平臺為北京懋源控股股份有限公司（簡稱“懋源控股”），由北京懋源投資持股39%、北京嘉宇鴻業投資持股29%、北京天陸禾潤投資控股持股22%、北京鵬美摩托車文化傳播持股10%。

大股東為北京懋源投資，成立于2008年，注冊資本3000萬元，由曹俊生和妻子張愛清分別持股90%和10%。

二股東嘉宇鴻業成立于2005年，注冊資本2500萬元，由陸挺宇控股72%。此外，陸挺宇還持有天陸禾潤99%股權，合計持有懋源控股約51%的股份，為懋源控股的實際控制人，同時擔任該公司董事長、總經理和法定代表人。

公開資料顯示，陸挺宇出生于1965年，畢業于華北水利水電學院工業與民用建筑專業。曾任北京城市建設開發集團總公司工程師中發裝飾工程有限公司當總經理、中國中小企業投資公司任總經理等職。2000年起擔任北京懋源房屋開發有限公司董事長。

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