北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

網(wǎng)友說想買養(yǎng)老房，要求是北京空氣最好的地方。因為他的肺部有慢性病，醫(yī)生建議找個山清水秀空氣好的地方生活。之前幾年他一直在郊區(qū)，空氣雖好但配套不全，現(xiàn)在是孫子要上學了，所以想問問市區(qū)哪里合適？

A：

1、我不知道北京哪兒的空氣最好，只能說如果是說綜合條件的話，那海淀山后的馬連洼一帶算是比較適合的。

2、首先就因為這里是上風上水唄，山后四鎮(zhèn)都可以算空氣最好的，至少是在城六區(qū)中最優(yōu)。另外是馬連洼的學區(qū)在海淀也算很不錯的，在加上配套齊全，所以除了價格不便宜，其他方面都可以算兼顧。

3、另外最重要的就是這里有309醫(yī)院，也就是現(xiàn)在的解放軍總院第八中心，一直就是以肺部和呼吸疾病為強項的，而且也擅長老年病，因為這里從一開始就是醫(yī)院+療養(yǎng)院的定位。

據(jù)說這里最早是教會學校，名字我忘了，反正是什么師范，兼顧學校+教堂+教會的功能。然后309幼兒園在最早是個養(yǎng)老院，圣母堂，也是北京第一個專業(yè)養(yǎng)老院。之所以建在這里，就是因為空氣好，能洗肺。

解放后，先是在師范學校的基礎上建設了一個療養(yǎng)院，兼顧肺結(jié)核等肺病的治療。之后就成立了309，專業(yè)的呼吸專科醫(yī)院+療養(yǎng)院。當然我也沒怎么去過309，只是聽醫(yī)生朋友介紹過歷史而已。但我認為既然是有肺部疾病+空氣好+兼顧居住和上學，那馬連洼黑山扈一帶就是相對最合適的。

4、簡單就是這情況，再細致的我就不清楚了，問問當?shù)乩先撕椭薪榘桑麄儗I(yè)務更熟。

僅供參考。

借這話題多說兩句，在古代，無論東西方，肺結(jié)核都是絕癥之一。那在缺乏有效治療方法的年代，避開城市的惡劣空氣就成了很多老人和患者的首選。之所以很多隱士非得跑山上去，除了嫌普通農(nóng)村太俗，也是為了追求離天更近，空氣更好。

西方對這方面更講究，尤其是那些海邊國家，對海景房無所謂，但對高山別墅情有獨鐘。尤其是在肺結(jié)核肆虐+天花黑死病等傳染病流行的時期，但凡有點兒錢的都躲到山上去了。

都知道“達沃斯論壇”吧，但達沃斯在哪兒？為什么成為會議中心？

這地方在瑞士，離奧地利不遠，是阿爾卑斯山海拔最高的度假勝地，或者說是療養(yǎng)勝地。之所以把論壇放在這里，就因為這里的各種別墅扎堆兒，權貴們也扎堆兒，所以開會斗地主或玩兒摜蛋打麻將的都方便。

這種地方在西方有統(tǒng)一的名字“高山療養(yǎng)院”，最初的主要功能就是躲避傳染病+治療肺結(jié)核。這種傳統(tǒng)也部分影響了俄羅斯，所以當年的蘇聯(lián)雖然是海濱療養(yǎng)院占主體，但高山療養(yǎng)院也不少。因此在咱們建國之后，就在北京選擇了黑山扈當做肺部為主的療養(yǎng)院了。

再加上這里本來就有圣母堂養(yǎng)老院，那就說明有歷史傳統(tǒng)了，既有廣告也有療效。之所以309在之前是隸屬總后的，幾乎可以算“總后總醫(yī)院”，就因為這療養(yǎng)功能屬于后勤業(yè)務范圍唄。至少在309的早期，應該是“四總部總醫(yī)院”中唯一的以胸部專科+療養(yǎng)院為主的，其他的都是全科醫(yī)院。

再多說一句，“阜外醫(yī)院”的最強科室是心血管，但其前身就是309。是50年代時309的一位老院長帶領部分胸科醫(yī)療人員成立的阜外，但309留下的胸科實力仍然是當年最強……

二

Q:

請問，我女兒現(xiàn)在想換房，女婿父母家住昌平北京風景小區(qū)，新房在南邵招商都會灣小三居，房子剛滿兩年精裝修。我家住昌平天通苑，女兒女婿都在育新學校上班，年齡30歲，還沒有孩子，現(xiàn)在女兒想換房到回龍觀附近離學校不遠，看了新龍城小區(qū)還有流星花園，現(xiàn)在又糾結(jié)了，她同事說要買海淀的房能保值，最好買十一學校學區(qū)房世華龍樾，因為他們學校不咋地。

現(xiàn)在是都會灣房子估計賣370—390，他倆公積金貸款最多80萬還要一部分商貸（他倆公積金能夠還貸款）我給個80萬，買個550萬—580萬，要是買新龍城他倆能沖三居。要是買海淀的頂多小兩居。是不是新龍城房子以后還得降價，海淀房子能保值。懇請您給出出主意。

A：

1、這問題我今天回答過，再簡單說幾句吧。

2、關于房產(chǎn)保值最主要的是地段兒，之后是房產(chǎn)性質(zhì)，然后是居住體驗。地段兒其實就是配套，包括交通商業(yè)醫(yī)療休閑等等，能夠單獨體現(xiàn)價值的就是學校，所以才出現(xiàn)學區(qū)房和學區(qū)溢價。

那如果從地段兒配套來講，理論上應該是海淀的房更保值，至少是附加值更高。但是這主要是指房價中的基礎部分，而所有海淀帶學位的普宅也都有學區(qū)溢價，是2013年因為入學高峰開始的教改之后，獨立出現(xiàn)的。

那現(xiàn)在可以說是入學高峰的最后一年，或者說明年也行，反正明年就是入學人數(shù)大趨勢的拐點。明年之后這溢價部分是否能堅挺的保值說不好，得看到時候的政策。所以能短期內(nèi)用的上海淀學位就是值，用不上的話這就看自己的判斷了。

3、然后說兩句這房產(chǎn)性質(zhì)，從投資性的常規(guī)排序是商品房，公房，福利房，政策房，保障房，安置房，回遷房。這就相當于人的學歷，從清北985211直到藍翔技校，出身是不可改變的，修了第二學歷也意義不大。

世華龍樾能買的兩居應該是回遷房，自住為主。這種產(chǎn)品在房齡新的時候受追捧，但有可能老化的快，之后保值的最好成績是不落后板塊大盤。畢竟這種房的優(yōu)勢就是經(jīng)濟實惠，而漲的多了超出平均值就不實惠了，價格自然回落。

所以這也看自己的喜好和判斷吧，跟買其他商品差不多。是去奢飾品店里買個基礎款，還是普通專賣店里買個高配版？性價比什么的看自己的感受。當然我建議是算算賬，主要就是租售比，這代表著性價比。

4、新龍城談不上以后還得降價，或者說作為普通的商品房社區(qū)，只會跟隨大盤漲跌，自身是不可能走出獨立行情的。除非是單獨有學區(qū)利好，那會漲，如果有單獨的重大事故什么的會跌，但這種可能性幾乎沒有。

所以到目前為止，新龍城的價格走勢就是平均值，跟北京樓市大盤相比沒吃虧也沒占便宜，性價比什么的也都是正常值。

5、總之如果說是房價的基礎部分，那海淀的在保值上有可能會略強于回龍觀，因為配套更強。但海淀房價中畢竟疊加了學區(qū)溢價部分，是否能堅挺得看入學趨勢拐點之后的政策。另外常規(guī)建議是別對回遷房社區(qū)的期望值太高，除非是物業(yè)維護的很好，否則大多數(shù)都不是太強。

僅供參考。

三

Q:

請問，我們現(xiàn)在和孩子們在分鐘寺鐘富家園居住，小外孫剛滿6個月，戶籍在中東胡同，想購買一套兩居室的房子500萬左右，以后方便接送小外孫上下學，請問，買哪個板塊的二手房比較理想，現(xiàn)在是買房的好時機嗎？還是再等一等。

A：

1、“中東胡同”在哪兒啊？這我還真不知道，只知道人民大會堂旁邊有個“東中胡同”，西交民巷的30中附近，現(xiàn)在的161南校區(qū)，屬于西長安街學區(qū)。是這里嗎？

如果是這里，那既然有西城戶口能解決學位問題，買房的目的只是為了接送孩子上下學。說實話有點兒奢侈，或者說是有錢任性，佩服。

2、因為既然是為了接送，那以和平門為中心，這套房只能買在二環(huán)內(nèi)，否則就未必方便了。那只要是西城區(qū)的房子就都是學區(qū)房，全都有溢價，目前平均值仍然在25%左右。而且是500萬左右的，屬于溢價偏高的范圍，那一般都在30%左右或以上。

也就是說，總價中有150萬左右的溢價，這筆錢如果在短期內(nèi)用上了學位還算值，但您家看樣子是用不上，那這筆錢就等于閑置了。現(xiàn)在孩子剛六個月，就算用上學位，也要閑置5年，如果生日在9月之前的話要閑置6年，加上小學初中18年。在此期間，這150萬屬于無息存款，不產(chǎn)生價值。也就是自住的話得不到居住體驗，出租的話收不到租金。

所以考慮好，甭說用不上學位了，就算是用的上學位的，常規(guī)也是不建議太早準備學區(qū)房。尤其現(xiàn)在是入學高峰期的最末期了，明年拐點之后，溢價部分的保值得看政策，但大概率是至少不會增加比例，更大的可能是逐年降低。150萬呢，考慮好再買。

3、這談不上“比較理想”，在二環(huán)內(nèi)是肯定買不到理想的。以典型的“前三門大板樓”為例吧，40平米的現(xiàn)在500萬左右，坪效是每平米150，那租金就是6000左右，租售比800多。而同等房子在朝陽的租售比是500多，甚至能低到500以下。所以我說30%的溢價率是保守的平均值，現(xiàn)實中很可能更高，40%都算正常。

4、總之考慮好吧，現(xiàn)在如果是購買不帶溢價的普通房產(chǎn)，我認為是時機還不錯。就因為經(jīng)過了房價下跌，不少板塊房子的租售比已經(jīng)超跌了，400多的在朝陽區(qū)有的是，5/600的更多，租金年化收益率至少接近于銀行利率，甚至超過。

而學區(qū)房就說不好了，畢竟今年是入學高峰的最后一年，明年之后就是明確的拐點。這會兒接盤學區(qū)房，而且還用不上學位，閑置六年后再用來接送，那就看自己的感受了，常規(guī)是不建議的。

或者這么說吧，孩子既然是在人口低谷期出生，就已經(jīng)妥妥的贏在起跑線上了，那何必非得去跟高峰期的家庭競爭搶房呢？反正我家是不會這么干的，冒風險買房用不上學位還得冒風險，圖什么呢？

僅供參考。

四

Q:

繼續(xù)請教您，我豐臺億城天筑和石景山依翠園20號樓，這兩處房產(chǎn)的走勢，得空請您也給分析幾句吧。我大概率是要再賣一套的，為了孩子中學以后的國際學校，出國啥的做準備。我馬上50了，工作機會對中年人很不友好，頭些年職場的風光不在了 。

其實應該說，我還沒想好上公立高考，還是國際學校出去。孩子學習能力在豐臺怡海小學中上等，但12中和第五實驗沒戲。我家是閨女，不卷，不過大派位只能首經(jīng)貿(mào)或黃土崗，校風太差了。出國？如今外部環(huán)境復雜，家里四位老人75歲左右也離不開人。

跨區(qū)買學區(qū)房？兼顧照應石景山的老人們，買五一小學學區(qū)？融景城的京源學校？特別糾結(jié)。

A：

1、如果是我肯定留億城天筑啊。一是從產(chǎn)業(yè)來說，豐科園很強，現(xiàn)在的產(chǎn)值我不知道，但前些年是占了豐臺區(qū)30%的財政收入。而且這里央國企居多，雖然活力不如新興產(chǎn)業(yè)園，但穩(wěn)定性更強。

二是從板塊配套來說，隨著第五實驗的建成，豐科園已經(jīng)該有的都有了。即便第五實驗到目前為止還不是就近入學為主，但有了總比沒有強，而且?guī)熧Y+模式+生源氛圍相當牛。

三是從小區(qū)來說，億城天筑這種花園洋房在市區(qū)很難再有了，又是超高得房率，這種小區(qū)可以算稀缺。而且這小區(qū)自從建成就被河溝子+工地包圍，現(xiàn)在終于環(huán)境改善了，何必賣呢？留著吧，產(chǎn)業(yè)商業(yè)醫(yī)療學校地鐵什么都有，還要什么自行車啊？

2、都快50就甭聊什么工作機會了，讓給年輕人吧。我是就因為公司發(fā)話說重點培養(yǎng)35歲以下的，那咱就躺平混日子唄。到現(xiàn)在也混到快50了，還行，躺累了就換個姿勢趴著。錢少點兒就少點兒，反正也夠花。沒權就沒權，風險還小呢，也少了應酬喝大酒，逐漸也就習慣了。

3、我對教育的建議是，如果是普娃，那就盡量公立+高考，國際校+留學是實在沒轍的保底項，花錢換賽道而已。但這只能家長決定，另外也看孩子到時候的意愿。

怡海小學中上等，那就上八中怡海唄，雖然是民辦校但也挺好的。另外十二中和第五實驗只能說點招的難度非常大（小五班更難），但派位也是有可能的。反正我聽說有從鐵十一小派位進入十二中的，也有從四合莊小學派入第五實驗的，只不過都是普班而已。

4、跨區(qū)買學區(qū)房，孩子四年級是吧？那幼升小時也是高峰期，就算轉(zhuǎn)學成功也競爭挺大，無論怎么轉(zhuǎn)都是同一屆。海淀屬于豐臺的升級版本，如果在豐臺覺得難，到了海淀要付出更大的努力+費用，優(yōu)勢就是中高考時的選項多。

石景山和豐臺的難度差不多，能確保京源的初中就轉(zhuǎn)。但也考慮好，石景山的高中選項比豐臺還少，畢竟人口和學生規(guī)模小的多。

5、簡單就這情況，我建議是留著億城天筑，只要物業(yè)水平別太拉胯，這種小區(qū)長期來看必定不弱。跨區(qū)轉(zhuǎn)學常規(guī)建議是首選九年制，否則派位太沒譜兒，萬一不如豐臺就虧了。是否上國際校只能自己定，外人不敢建議。工作機會就甭糾結(jié)了，我就是案例，再過兩年就該撿廢品去了，現(xiàn)在我路過垃圾桶的時候就總有一種探頭看看的沖動。

僅供參考。

五

Q:

請問，目前住昌平新城，正在賣房， 工作在育新附近的學校，可以解決孩子上學問題，（目前沒有孩子）。可以拿出400萬作為首付 ，是沖一下回龍觀新龍城的三居室，還是沖海淀世華龍樾小兩居（學區(qū)房孩子能得到更好的教育），海淀的房是不是更保值。

A：

1、房子是用來住的，學區(qū)房是多了學區(qū)功能，既然是能解決孩子上學問題，那就看自己更喜歡哪邊的居住體驗唄。

2、理論上海淀的房子更保值，但這指的是房價中的基礎部分，不包括學區(qū)溢價。既然是在學校工作，那就應該知道現(xiàn)在是入學高峰期的什么階段吧？反正現(xiàn)在海淀的溢價率是平均25%左右，今年是入學高峰期的最后一年，明年之后是否能保住這比例看政策吧。

如果有支持政策，比如放寬落戶和在京高考什么的就能撐住溢價，沒有的話那就到時候看吧。所以只能說海淀房價的基礎部分在理論上（或歷史行情）更保值，但溢價部分不敢保證。

3、另外這世華龍樾的小兩居，指的是回遷房吧？否則以400萬的首付不太好買到商品房的兩居，新龍城的三居也不好對標。

如果是這種情況，那就更不好說了。趕上風口的時候豬都能飛起來，但風口過去之后就看自己的質(zhì)量了，落潮之后才知道誰在裸泳。常規(guī)來講，房產(chǎn)性質(zhì)的投資排序是商品房、公房、福利房、政策房、保障房、安置房，然后回遷房。回遷房未必保值不好，但大多數(shù)情況下，最好成績就是不落后板塊大盤。走出特殊行情的可能性很小，而且很難堅持，畢竟優(yōu)勢是經(jīng)濟實惠，一旦漲的多了就不實惠了，價格自然回落。

打個比方這就跟學歷的排序似的，藍翔技校在職場上有可能比清北的受追捧，但很難持久。在藍領缺乏的時期含金量會增加，但風口之后就看自己的能力了。

4、簡單就這情況吧，我沒有明確建議，明年就是入學趨勢明確的拐點，看自己對溢價部分的判斷了。簡單說就是如果有孩子+短期內(nèi)能用上學位，那買海淀的合適，否則就看自己的判斷吧。

僅供參考。

六

Q:

請問，德勝學區(qū)房已用完，大概市場價750，朝陽有自住房，打算賣掉換個海淀的兩居次新，需求順序地鐵產(chǎn)業(yè)電梯戶型保值好出租的。看了學院路逸成東苑小區(qū)，騰訊總部27年建成小區(qū)兩居的小區(qū)好舊，清河現(xiàn)代家園都還行就是沒電梯，上林溪這總價戶型小臥廚房共用一陽臺，硬傷但周圍產(chǎn)業(yè)多。

西三旗萊圳家園沒產(chǎn)業(yè)，西三旗領秀新硅谷地鐵遠點，小臥廚房共用一陽臺，周圍有產(chǎn)業(yè)綜合商業(yè)中心在建。針對我的需求，希望您給些意見。

A：

1、需求順序怎么說呢，既然是不自住，那常規(guī)是保值放在前面，然后是產(chǎn)業(yè)戶型地鐵，電梯是對于自住很重要，看自己的喜好，但跟投資性關系不大。

出租和保值不太好兼顧，尤其是在海淀，所有普宅都有學區(qū)溢價。或者說好出租不難，就是租金高不到哪兒去。

另外商業(yè)什么的沒必要太重視，北京早就不缺商場了，十多20年前的理念在今天沒意義了。所以周邊有了更好，沒有也無所謂，跟保值沒什么關系，連租金都沒影響。

產(chǎn)業(yè)則是看整體板塊，但不是說挨的越近就越好。或許對租金有幫助，但對房價的投資性影響不大。

2、如果是限定海淀，那從投資角度的常規(guī)選項是五環(huán)外，小區(qū)是首選上林溪+萊圳家園，其他的都差不多，各有優(yōu)劣。

逸成東苑則是學區(qū)溢價低，租金收益率相對更高。或者說小區(qū)越老，租金收益相對越高，老破小是最高的。但價格走勢就相對弱了，一般就是跟隨大盤。另外流動性也弱點兒。

但這戶型有硬傷就算了唄，房子是用來住的，挺好的小區(qū)買帶硬傷的，那也就占不到什么便宜了。

3、簡單就這情況，小區(qū)都挺好的，具體看戶型吧，沒必要非得限定某個小區(qū)，房子是用來住的，越宜居的投資性越強，至少流動性占優(yōu)。有沒有電梯無所謂，只要是中間層就行。別太跟產(chǎn)業(yè)園的距離較勁，有可能被誤導。商業(yè)則更無所謂，有沒有都成，大型商業(yè)也只是賣點而已，對價格沒幫助。

另外算算租售比，前提是別有硬傷，然后哪個租售比的數(shù)值低，就說明溢價相對低。

僅供參考。

七

Q:

下面說下我的需求：老大25年海淀實驗小學，想買房初中去西城跨區(qū)參加小升初，老二2030年小學，預算1000左右，學區(qū)想兼顧住宅小三居電梯，西城有沒有推薦的板塊？目前看了月壇，不知思路是否正確，或者有其他推薦？

A：

1、海淀實驗去西城小升初，二寶2030年，1000萬小三居電梯板樓，那常規(guī)選項就是首選月壇。一是學區(qū)資源強，跨區(qū)小升初只要不出區(qū)就不吃虧。二是能確保二寶在學區(qū)內(nèi)，倆孩子接送就相對省心，至少不折騰。三是月壇的學區(qū)溢價并不比其他學區(qū)高出太多了，那既然有千萬預算了，當然首選資源好的了，溢價部分的保值支撐也更強。

2、其他的那就是陶白學區(qū)了，不過大寶小升初不能直升，提前轉(zhuǎn)學也不行，只能保證二寶。另外陶白的學區(qū)溢價并不比月壇低，這算算租售比就知道了，典型的小區(qū)是中信城，比金融街還高呢。

如果資金再高點兒那就金融街了，尤其是商品房和次新房，溢價比例相對更合適，我前幾天剛算過。但就是貴，千萬左右未必能買到合適的，小三居很難。

3、所以先看月壇吧，看房時也計算一下溢價率，選擇相對低的就行，性價比更高。不過多說一句電梯，如果是高層那當然是必須電梯，但如果是小板樓選中間層不就得了，保值不影響，或許還更好呢。這一房一議吧。

僅供參考。

八

Q:

請問，我們雙方一個在朱辛莊，一個在阜成門上班，我們最近在海淀和西城之間搖擺，海淀主要考慮中關村，紫竹院或羊坊店。西城主要考慮展覽路，我們娃是26年上學，需求就是希望下限不低，正常程度雞娃，隨大流能去還不錯的初中就行，能給一點建議么。

A：

1、既然是下限不低，那常規(guī)就是首選西城啊，上限不低于海淀，而下限則大概率高于海淀。而且西城本來就沒多少點招，大多數(shù)孩子都是靠運氣派位。即便是初中入學，分班分層也必定沒海淀那么嚴格。

而海淀即便是真的小升初陽光了，摸底考試之后的分級教學也是必然的，就算不摸底也有小學成績，我反正不認為能在短期內(nèi)改變什么。

2、正常程度雞娃怎么說呢？不太好說怎么算正常。這一是看孩子的成績，哪科落后的補哪科。另外主要看周邊的氛圍，或者是看媽媽群里的刺激程度了。

反正到目前為止，海淀不能說比西城雞娃更狠，但范圍肯定更廣，科目也更多，刺激性也就更大唄。誰家都不想太過分的，但到時候未必忍得住，很多事兒是除非脫離環(huán)境，否則很難靠自己免疫力。

3、另外如果是海淀陽光了，那就先看羊坊店吧，常規(guī)選項概率大。而中關村則是更適合虎媽牛娃，戰(zhàn)斗力最好強一些的。

當然我建議如果不想太雞娃，那西城相對更適合。或者說保底比海淀強，到了初中想升級了也不晚，各種資源和氛圍不弱于海淀。

僅供參考。

九

Q:

目前我有以下購房需求，請您撥冗給予購房建議。

1、預算：600萬以內(nèi) 2、戶型需求：2居室（3居更佳） 3、位置要求：海淀白石橋國家圖書館上班，西城區(qū)育翔小學接孩子。位置要能夠兼顧這兩個需求 4、房子自身因素排序：保值增值>位置>樓齡=小區(qū)環(huán)境 。

A：

1、這我好像幫不上什么忙似的，因為我只能是從保值角度說兩句而已，尤其是既然已經(jīng)明確預算和需求了，那就直接問當?shù)刂薪榻o匹配房源吧。

2、常規(guī)建議是既然用不上學位，又是在育翔上學，那就以海淀北太平莊學區(qū)的為主吧。一是離的近，接送孩子方便。二是這里的學區(qū)溢價相對低，居住的性價比在海淀算很高的，保值的風險也小。看房時再讓中介給算算學區(qū)溢價，選擇更低的就更合適了。

不過這預算的兩三居不太好買到商品房，老公房的選擇更多些。那其實就索性不太考慮樓齡了，更重視戶型朝向和樓層。反正過幾年就都更老了，房齡沒有宜居性重要。

3、小區(qū)可以先看華遠的志強園，這里是他們的第一批福利房，自己給自己蓋的質(zhì)量就更好，保值也強些，至少不吃虧。

僅供參考。

關注“章哥說買房”公共號，有房產(chǎn)相關問題可以向我提問。