如果不是鄰居提起

王夕（化名）還不知道

自己買下后入住了一年的二手房里

曾經(jīng)有人去世

為了買下這套學(xué)區(qū)房

王夕花了近760萬元

如今得知房子變成“兇宅”

她將賣方訴至法院

要求退房并返還購房款

賣方卻表示事出有因

自己也有苦衷

這是怎么一回事？

01

高價買的二手房，住了一年才知道是“兇宅”

王夕買下的這套二手房位于杭州城西，面積95㎡，有著不錯的學(xué)區(qū)。她賣掉了老家的房子，在2021年1月底與原房東張元（化名）簽訂定金合同，2月底正式簽訂購房合同，最終的總價為759萬元。

“張元提出，為了她孩子讀書方便，想等到2022年3月再交房，也就是讓她再住一年。”王夕表示，自己當(dāng)時不急著入住，就答應(yīng)了這個要求，雙方也將這一約定寫進(jìn)了合同的補(bǔ)充條款內(nèi)。

2021年3月完成過戶后，直到2022年3月，王夕才從張元手中正式拿到了這套房。 2022年12月，王夕和家人搬了進(jìn)去。入住近一年后，她才從鄰居口中得知，在房屋過戶一個月后、交房前，原房東張元的孩子在家中自殺，她花高價買到的這套房竟是套“兇宅”。而后，買家起訴原房東，要求退房。

02

女醫(yī)生慘遭喪子之痛，孩子的離世卻帶來“兇宅”官司

張元則稱，雙方是在2021年2月簽訂合同，約定交房時間是在2022年3月，產(chǎn)證過戶時間是在2021年3月。當(dāng)年因為倉促間無法另尋住所，所以完成過戶后自己又返租了一年，與中介反復(fù)確認(rèn)后，也取得了買家的同意。

張元與中介溝通購房事宜的聊天記錄截圖。圖源：潮新聞

2021年3月完成過戶手續(xù)后，4月，張元未滿18歲的孩子在這套房中去世。張元至今仍沉浸在喪子之痛中，“從醫(yī)二十年，我救過很多病人，可當(dāng)我的孩子毫無征兆地離去時，我連最后一句‘媽媽愛你’都沒能說出口。這四年，我依然不敢面對孩子去世。”

更讓她難以接受的是喪子之痛引發(fā)的官司。張元哭著說：“在返租期間孩子去世，這是客觀事實，但事情發(fā)生之前，買房流程已經(jīng)完成，對方也已經(jīng)享受到了優(yōu)質(zhì)學(xué)籍。這幾年房子本身就跌了300萬元，這個時候拿我孩子的事情要我以當(dāng)時的房價退房，這是刀口上撒鹽，對我來說太不公平，是我沒辦法承受的。”

王夕告訴記者，在2021年2月8日簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同后，雙方又于2021年2月18日簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，其中在其他特殊情形事項中明確約定：“甲方承諾，該房屋在其本人持有期間，在房屋本體結(jié)構(gòu)內(nèi)未發(fā)生過非正常死亡事件（包括但不限于自殺、他殺等）。 如果甲方在簽署本合同前就前述事項隱瞞真實情況的，甲乙雙方確認(rèn)：因甲方之欺詐行為，使得乙方在違背真實意思的基礎(chǔ)上訂立本合同，乙方有權(quán)依法要求撤銷房屋買賣合同及相關(guān)協(xié)議”。

2024年12月，該案一審判決，法院認(rèn)定張元沒有按照合同約定交付未發(fā)生非正常死亡事件的房屋，王夕勝訴。而后，張元不服判決，提起了上訴，目前二審尚未宣判。為了買下這套房，王夕背負(fù)了不少房貸，迫于經(jīng)濟(jì)壓力，她和家人只能繼續(xù)住在“兇宅”中。

03

購房提醒

過戶未交房，而是“返租”，這時房產(chǎn)交易是否已經(jīng)結(jié)束？期間房屋情況發(fā)生變化，應(yīng)由誰承擔(dān)責(zé)任？記者就此咨詢相關(guān)律師。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，在房產(chǎn)交易中， 過戶登記與交付是兩個相對獨立的行為， 登記時發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，一般而言，交付房屋則是以交鑰匙、完成對房屋控制權(quán)的轉(zhuǎn)移為界限。而通常意義上的“返租”，是指出售房屋后，再建立一個新的租賃法律關(guān)系，雙方從買賣關(guān)系變成了租賃關(guān)系，原來的房主繼續(xù)使用房屋，但是法律角色發(fā)生了變化，成了租戶。 “本案中，有個細(xì)節(jié)需要特別注意，所謂‘返租’的時候并未另行簽署書面的租賃合同。所以在一審判決的時候，可能未認(rèn)定是一種新的租賃關(guān)系，很可能是以尚未交房來認(rèn)定的。”

王玉臣提醒，對于賣房人而言，如果打算返租，保險起見， 最好是單獨簽署一份租賃協(xié)議， 而不是口頭說或者直接從房款中扣除。

陜西恒達(dá)律師事務(wù)所高級合伙人、公益律師趙良善稱，返租是指房東在出售房屋后，因自身原因如小孩讀書、新房裝修等，需要繼續(xù)在該房屋中居住一段時間的情況，“它并非嚴(yán)格意義上的法律術(shù)語，是房產(chǎn)行業(yè)內(nèi)通俗叫法。”

他分析，涉案爭議焦點在于， 房屋雖然已經(jīng)過戶，但是沒有實際交付，而非正常死亡案件在未交付期間發(fā)生， “從風(fēng)險承擔(dān)角度看，房屋交付前的風(fēng)險一般由賣方承擔(dān)。雖自殺屬意外事件，但由于房屋未實際交付，賣方仍 對房屋具有一定控制和管理義務(wù)，因此對于該事件導(dǎo)致的房屋價值貶損等 風(fēng)險，賣方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任； 從合同約定看，雙方簽署了補(bǔ)充協(xié)議，屬于雙方自愿協(xié)商確定，不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，為有效約定，買賣雙方受此約束；從占有權(quán)角度，雖然房屋所有權(quán)以辦理過戶手續(xù)為準(zhǔn)，過戶后買方成為法律上的房屋所有者，但占有權(quán)與所有權(quán)是不同的概念，占有權(quán)涉及對房屋的實際控制和使用，賣方在持有期間對房屋具有直接的控制能力，基于控制能力負(fù)擔(dān)有關(guān)后果亦符合公平原則。”

他指出，一般來說，房屋交付時間以合同約定為準(zhǔn)，本案中，雙方約定2022年3月交房，在這個時間之前，房屋的實際控制權(quán)和風(fēng)險在一定程度上仍由賣家承擔(dān)，如實際交付時間晚于合同約定的，以實際交付之日為準(zhǔn)，交付衡量的重大因素在于誰獲得控制權(quán)，誰實際占有房屋。雖然涉案房屋已經(jīng)過戶，但賣家在控制期間對房屋的使用和管理應(yīng)符合合同約定和一般的注意義務(wù)。“如果買賣雙方在完成過戶后，另行簽訂一份協(xié)議，對延遲交付的性質(zhì)、雙方的權(quán)利義務(wù)以及風(fēng)險承擔(dān)等進(jìn)行明確約定，則雙方的法律責(zé)任會更加明晰，能有效避免此類糾紛。”

關(guān)于這個案件，

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來源：央視網(wǎng)、紅星新聞、錢江晚報、潮新聞、法治日報

法律顧問：廣西先導(dǎo)聯(lián)合律師事務(wù)所