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2024年，面對市場帶來的多重挑戰，深圳控股迎難而上，主動作為，扎實推動各項工作取得成效，地產銷售積極去化，運營拓展成效凸顯，創新業務蓄勢待發，轉型發展縱深推進。在房地產市場持續調整的大環境下，深圳控股全年實現營業收入155.7億港元，毛利44.4億港元。受毛利率下降影響，深圳控股核心盈利約為9.5億港元，疊加存貨計提減值、投資物業公允價值減少、聯合營公司業績虧損及投資撥備的因素，公司權益股東應占虧損18.2億港元。

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地產業務：搶抓政策窗口期加速去化

深圳控股積極推進地產業務，強化項目關鍵節點管控，年內11個項目完成竣備。年內，公司結轉物業銷售面積約40.4萬平方米，較去年下降約2.6%；結轉銷售收入約83.3億元人民幣，折合約91.33億港元（已扣除增值稅項），較去年下降約4.7%。房地產開發銷售毛利率為30.2%，較去年下降6.3個百分點。受房地產市場售價下行的影響，本集團對所持存貨計提減值約3.07億港元。

銷售方面，公司搶抓政策窗口期加速去化，全年實現地產簽約銷售近169.7億元人民幣（約186.1億港元），較去年下降36.2%。根據區域分布，粵港澳大灣區項目占合同銷售金額的75.0%，24.0%來自直轄及省會城市，1.0%來自其他城市。根據產品類型分類，住宅類產品占合同銷售金額的82%，非住宅類產品（包括辦公樓、公寓、產業園區等）占比18%。多個項目取得優異成績，上城學府開盤三小時即售罄，成為深圳“ 9.29新政”后首個“日光盤”；上林苑公寓產品開盤勁銷超七成，再造深圳公寓紅盤熱勢；除深圳外，位于上海、成都的項目也取得可觀的銷售成績。

建設方面，公司加快構建工程質量管控體系，堅持打造“雙優”業務，助力構建房地產發展新模式。

拓展方面，車公廟一更二項目取得重要進展，拆遷圓滿收官，進入實質性開發階段；多個利益統籌項目前期工作有序推進。截至2024年12月31日，深圳控股土地儲備計容建筑面積約622.1萬平方米，其中未開工項目計容建筑面積約105.2萬平方米，在建項目計容建筑面積約457.8萬平方米，已竣工未結算項目計容建筑面積約59.1萬平方米。分區域來看，大灣區土地儲備計容建筑面積占比為66.3%，長三角區域占比為14.5%，二線省會城市占比為18.8%。分用地性質來看，住宅用地占比68%，商業、商住及其他用地占比14%，混合用地11%，工業用地7%，非住用地比例偏高，對公司資金實力、商辦產業園等開發運營能力要求較高。

運營業務：業務加速拓展

城市綜合運營業務分拆上市工作取得成效，業務拓展取得歷史性突破，合同簽約面積超1億平方米，全年凈拓展合同面積約1539萬平方米。年內，公司物業管理收入約32.9億港元，較去年上漲17.8%，毛利率約15.7%。

城市服務方面，深業運營首進香港腹地，承接廣深港高鐵西九龍站內地口岸區管養服務；物管城市再擴版圖，承接深圳翠竹街道、公明街道以及汕頭市金平區等物管城市項目；公園業態深度完善，承接筆架山公園運改維一體化服務、中心公園、皇崗公園等物業管理項目。

商業運營方面，深業上城全年銷售額超60億元，客流量突破4600萬人次，雙指標同比2023年均呈現雙位數增長，推動深圳首個市內免稅店落址深業上城；婦兒大廈入選全國首批城市兒童友好空間建設可復制經驗清單，是深圳唯一入選項目；成功對外拓展地鐵黃木崗交通樞紐商業、深創投大廈商業等項目。

酒店運營方面，文華東方酒店榮膺福布斯旅游指南五星評級，深圳北站項目引入萬豪國際旗下兩家星級酒店品牌。

園區業務：推動業務轉型升級

深圳控股大力推動園區業務轉型升級，推進“小而美”標桿園區運營，以創智大廈、泰然坊為試點，打造自有園區品牌；“數字沙頭”作為虛擬園區運營示范項目，已入駐企業近3000家，提供政策、金融、法律等各類服務143項；開創性推行“園區+基金”的新運營模式，發揮控股股東深業集團資本賦能的優勢，通過設立產業投資基金，以股權投資方式吸引優質科創企業入駐集團旗下的深業華東江陰園區，助力園區強化科技產業投資服務能力。

投資性物業：經營穩健

在市場持續下行的情況下，公司持續創新推動招商，寫字樓及商圈進一步提質升級。集中商業年內新簽約200家品牌商戶，續簽80余家；深業上城做強“首發經濟”，新增30家全國及區域首店，品牌調改率達41%，寫字樓世界500強企業累計達13家，穩居深圳第二。公司持續對持有物業升級改造，在消除老舊物業重大風險隱患同時提升資產價值。年內，深圳控股物業投資收入約13.8億港元，整體出租率90.8%，明顯優于市場水平。

創新業務：再上臺階

現代農業方面，集團高標準建設現代化農業產業園，新豐農業產業園種植面積近3500畝，成功試種洋薊等高價值作物，全年農產品產量300余萬斤。大鵬、南澳、新豐等「四季」農旅項目加速落地。

先進制造方面，創新載體建設提速提效，晶華公司獲批國家級專精特新「小巨人」企業，獲授權發明專利1項，實用新型專利9項，啟動越南生產基地建設，加快海外布局。債務率不高，短期償債能力偏弱。

財務表現：負債率較低，短期流動性偏弱，融資成本較低

深圳控股強化資金統籌，完成約69億港元到期貸款置換，并有效壓降高息負債規模，降低流動性風險敞口，剔除預收款的資產負債率68.3%，凈負債率（不含有息關聯貸款）為66.3%，資產負債結構健康，全年平均借貸成本約3.98%，維持在行業較低水平。現金及現金等價物規模約57.86億港元，一年內到期的有息債務約145.6億港元，自由現金對短期債務的保障程度較弱。

未來展望

2025年是“十四五”規劃實施收官之年，也是“十五五”發展謀篇布局之年。深圳控股將秉持“穩經營、防風險、促轉型”的工作思路，奮力推動集團高質量轉型發展邁上新臺階。

地產業務方面。首先，聚焦主業，推動地產業務穩健發展。銷售方面，今年可售貨值超過300億人民幣，公司將提速去化，加快資金回籠；對于存量項目，要加速去化，密切關注收購存量房政策；對于非住產品，積極拓寬去化渠道，如大宗交易、整體轉讓等方式，推動銷售突破。投資方面，公司將按照以銷定投、以收定支的拿地策略，擴大在一線城市等產業發展勢頭好、人口凈流入地區的投資，瞄準改善需求。

產品方面，公司將著力建設具有深業特色的“好房子”，圍繞“綠·芯”技術戰略，聚焦綠色建筑與智能科技融合創新，開展第四代立體生態住宅的研發與應用落地。

其次，聚焦運營，加快發展壯大城市資產管理與綜合運營服務業務。從海外成熟市場來看，房企業務重心從前端開發向后端運營、服務轉移是必然趨勢。深圳控股將大力發展運營類地產衍生業務，進一步做大規模、做強收益、做優品牌。

創新業務方面，公司將堅定發展壯大創新業務板塊，打造集團業績的第二增長曲線。

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