本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：梁爭(zhēng)譽(yù)

房?jī)r(jià)深度回調(diào)，香港豪宅市場(chǎng)頻現(xiàn)名人“抄底”。

4月初，港島南區(qū)大潭玫瑰園17號(hào)屋以7800萬(wàn)港元易手。時(shí)代財(cái)經(jīng)查詢(xún)香港土地注冊(cè)處獲悉，玫瑰園17號(hào)屋的新買(mǎi)家為邵曉鋒（SHAO XIAOFENG）、李堅(jiān)（LI JIAN），二人聯(lián)名購(gòu)入。其中一名買(mǎi)家與阿里合伙人、阿里集團(tuán)執(zhí)行副總裁邵曉鋒同名。

不止邵曉鋒，近期香港豪宅市場(chǎng)不乏名人身影。3月，港島南區(qū)深水灣香島道33號(hào)8號(hào)屋以4.8億港元轉(zhuǎn)手，買(mǎi)家以“VIKING SKY LIMITED”名義購(gòu)入，實(shí)際持有人指向來(lái)自?xún)?nèi)地的互聯(lián)網(wǎng)新貴。歌手鄧紫棋購(gòu)入灣仔東半山利安閣兩個(gè)單位，成交價(jià)約8500萬(wàn)港元。

這幾筆交易有一個(gè)共同點(diǎn)：價(jià)廉物美——成交價(jià)較高峰期有較大幅度的折讓?zhuān)飿I(yè)普遍位于老牌豪宅區(qū)，供應(yīng)稀缺且保養(yǎng)得當(dāng)。

“部分豪宅價(jià)格已較高位回落10%-30%，買(mǎi)家認(rèn)為目前價(jià)格已觸底回穩(wěn)，帶動(dòng)入市或換樓意愿，”中原地產(chǎn)山頂南區(qū)、港島南岸、愉景灣及離島區(qū)高級(jí)資深營(yíng)業(yè)董事何兆棠告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)。

何兆棠在香港從事豪宅交易超過(guò)20年，活躍于各大老牌豪宅區(qū)。根據(jù)他的觀察，過(guò)去，名人購(gòu)買(mǎi)豪宅主要考慮升值潛力，多關(guān)注“平貨”（指價(jià)格相對(duì)較為便宜、實(shí)惠的房屋物業(yè)），“目前，在樓市回調(diào)的情況下，買(mǎi)家傾向入手更適合自己、價(jià)廉物美的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。”

玫瑰園、香島道33號(hào)等坐落在港島半山上的花園洋房，這類(lèi)二手豪宅通常由業(yè)主自住或長(zhǎng)期持有，放盤(pán)量有限，供應(yīng)尤為稀缺。根據(jù)中原地產(chǎn)信息，玫瑰園、香島道33號(hào)分別包括16棟、10棟洋房，最近三年分別錄得3宗、2宗成交。

“目前，有不少業(yè)主減持套現(xiàn)，部分買(mǎi)家相信更易覓得優(yōu)質(zhì)豪宅，引起‘尋寶熱’。”何兆棠說(shuō)。

圖源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

億元豪宅折價(jià)出售

名人積極入市，與豪宅折價(jià)出售不無(wú)關(guān)系。

邵曉鋒與李堅(jiān)入主的玫瑰園17號(hào)屋，位于紅山道88號(hào)，是一幢花園洋房，實(shí)用面積約3314平方呎，包括4個(gè)套房和1個(gè)花園，成交價(jià)7800萬(wàn)港元。

土地注冊(cè)處信息顯示，玫瑰園17號(hào)屋原業(yè)主于1997年以“FOREVER TEAM LIMITED”的名義購(gòu)入，代價(jià)6620萬(wàn)港元，在2015年內(nèi)部轉(zhuǎn)讓予“高質(zhì)有限公司（TOP QUALITY CORPORATION LIMITED）”，代價(jià)1.5億港元。

如以2015年的轉(zhuǎn)讓價(jià)作為參考，玫瑰園17號(hào)屋的最新成交價(jià)下調(diào)了48%；如以初始成交價(jià)為基準(zhǔn)，原業(yè)主持有28年賬面獲利1180萬(wàn)港元，漲幅約17.8%。

鄧紫棋入手的利安閣呎價(jià)亦較高峰期下滑逾30%。利安閣位于傳統(tǒng)豪宅區(qū)灣仔東半山，鄧紫棋一次購(gòu)入兩個(gè)上下相鄰的自制復(fù)式高層單位，實(shí)用面積近5000平方呎，成交價(jià)8500萬(wàn)港元，折實(shí)呎價(jià)約1.7萬(wàn)港元。

可供對(duì)比的是，來(lái)自中原地產(chǎn)的成交記錄顯示，2022年6月，利安閣一套實(shí)用面積約2480平方呎的低層單位以6500萬(wàn)港元成交，折實(shí)呎價(jià)約2.6萬(wàn)港元。換言之，鄧紫棋目前的購(gòu)入價(jià)格，和三年前相比下降34.6%。

VIKING SKY LIMITED購(gòu)入的香島道33號(hào)8號(hào)屋系“銀主盤(pán)”（指業(yè)主無(wú)力履行按揭合約或無(wú)法清償債務(wù)，被債權(quán)人通過(guò)司法程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，由銀行或其他債權(quán)人收回并出售的物業(yè)），債權(quán)人曾以6億港元放盤(pán)，最終降價(jià)1.2億港元后，以4.8億港元售出，折價(jià)20%。

根據(jù)何兆棠的觀察，香港部分豪宅價(jià)格已較高位回落10%-30%，這既與房地產(chǎn)市場(chǎng)深度回調(diào)有關(guān)，也因?yàn)椤安簧俸勒顿Y者大多手持工商鋪物業(yè)，目前工商鋪表現(xiàn)承壓，投資者為減持套現(xiàn)，愿意加大議價(jià)空間”。

“豪宅價(jià)格走勢(shì)兩極分化，高級(jí)、優(yōu)質(zhì)的超豪（指總價(jià)過(guò)億的豪宅）備受追捧，因?yàn)楣?yīng)罕有，價(jià)格回調(diào)空間有限。但在有新豪宅樓盤(pán)推出的情況下，樓齡較高、保養(yǎng)一般的豪宅則乏人問(wèn)津，價(jià)格上升空間不大，或出現(xiàn)降價(jià)出售的情況。”何兆棠表示。

內(nèi)地客進(jìn)入香港豪宅圈

香港豪宅市場(chǎng)回暖，與港府“撤辣”不無(wú)關(guān)系。

2024年2月底，香港特區(qū)政府宣布全面“撤辣”，境外客在港購(gòu)房繳稅負(fù)擔(dān)與本地居民同等。政策一出，本土剛性需求尤其是外地投資需求得到快速釋放。

何兆棠認(rèn)為，以往豪宅物業(yè)多由香港本地資深投資者及外資企業(yè)持有，預(yù)計(jì)未來(lái)一兩年，內(nèi)地客與新香港人將成為傳統(tǒng)豪宅區(qū)主力買(mǎi)家，而部分本地投資者同步進(jìn)行資產(chǎn)重組，逐步釋出持貨，香港豪宅市場(chǎng)或會(huì)出現(xiàn)新舊資金交替的情況。

時(shí)代財(cái)經(jīng)注意到，中原地產(chǎn)官網(wǎng)上，經(jīng)紀(jì)人的聯(lián)系方式除了手機(jī)號(hào)碼、Whatsapp，還有微信二維碼和ID，越來(lái)越多說(shuō)普通話(huà)的內(nèi)地客進(jìn)入香港豪宅圈。

2024年11月，“百度七劍客”之一郭眈以“海成集團(tuán)有限公司（Orient Asia Holdings Limited）”的名義購(gòu)入西半山新盤(pán)大學(xué)閣一套4房單位，代價(jià)6950萬(wàn)港元。

2024年10月，香港本地富豪何崇本家族以10.5億港元售出山頂?shù)?8號(hào)洋房，新買(mǎi)家來(lái)自杭州，以“展盛網(wǎng)絡(luò)科技有限公司”的名義接盤(pán)。

2024年6月，啟德新區(qū)新盤(pán)啟德天瀧以招標(biāo)形式售出一套實(shí)用面積約1002平方呎的高層單位，代價(jià)3345萬(wàn)港元，登記買(mǎi)家為曾毓群（ZENG YUQUN），與電池制造商寧德時(shí)代創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)曾毓群同名。

整體的成交數(shù)據(jù)亦顯示，內(nèi)地客正在成為香港樓市向上的重要推手。

根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2024年香港錄得逾4.75萬(wàn)宗一、二手私人住宅買(mǎi)賣(mài)登記，同比增長(zhǎng)逾兩成。其中，買(mǎi)家登記姓名為“普通話(huà)拼音”的交易多達(dá)1.16萬(wàn)宗，涉及成交金額高達(dá)1304.9億港元，較2023年的6095宗、778億港元同比分別增長(zhǎng)90.9%、67.7%，均創(chuàng)下歷史新高，平均每筆交易達(dá)千萬(wàn)港元。

啟德新區(qū)豪宅最受內(nèi)地客歡迎。2024年，啟德新區(qū)錄得2957宗一、二手私人住宅買(mǎi)賣(mài)登記，普通話(huà)拼音買(mǎi)家位列全港之首，高達(dá)1482宗，占比50.1%。

這一趨勢(shì)仍在延續(xù)。中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰透露，今年3月，香港一、二手私人住宅市場(chǎng)錄得1097宗普通話(huà)拼音買(mǎi)家入市個(gè)案，涉及成交金額逾94億港元；今年一季度，全港一、二手私人住宅市場(chǎng)合計(jì)錄得2461宗普通話(huà)拼音買(mǎi)家入市個(gè)案。

黃竹坑新盤(pán)Blue Coast內(nèi)地客占比逾4成，圖源：中原地產(chǎn)

何兆棠表示，過(guò)去內(nèi)地客傾向購(gòu)買(mǎi)普通物業(yè)，但近年開(kāi)始關(guān)注優(yōu)質(zhì)豪宅，原因包括：人民幣貶值壓力猶存，而香港豪宅較為抗跌，不少內(nèi)地客重組資產(chǎn)配置，購(gòu)買(mǎi)豪宅保值；香港豪宅市場(chǎng)“有價(jià)有市”，兼具投資與出租潛力，“近期不少大業(yè)主將全幢出租物業(yè)拆售，租盤(pán)減少，區(qū)內(nèi)高價(jià)樓租務(wù)需求強(qiáng)勁。”

對(duì)于后市，陳永杰認(rèn)為，貿(mào)易紛爭(zhēng)觸發(fā)全球股市震蕩，美國(guó)或加快減息步伐，或最快下月重啟減息，對(duì)香港樓市有利。“股市波動(dòng)大，相信有部分避險(xiǎn)資金已流入物業(yè)市場(chǎng)，當(dāng)中預(yù)計(jì)不乏投資者及內(nèi)地客。”