2025年的春天，房地產行業似乎嗅到了一絲“逆襲”的氣息。從深圳灣豪宅開盤即售罄，到杭州土拍溢價率突破70%，再到北京海淀地塊樓面價逼近10萬元/平方米……一系列信號讓市場驚呼：“樓市要反轉了？”

一、政策組合拳發力，一二線城市率先“破冰”

“穩樓市”首次寫入2025年政府工作報告總體要求，住建部“保交房+舊改+收儲+好房子”四大政策組合拳密集落地。數據顯示，1-2月全國40城新房成交面積同比微增1.8%，其中一線城市增幅達9%，深圳新房去化周期縮短至8.9個月，創三年新低；上海、杭州等核心城市土拍溢價率重回2021年水平，高總價地塊頻現。

“政策”夯實的同時，市場分化加劇。北京、上海二手房成交同比增幅超30%，而三四線城市仍面臨庫存高企壓力。這種“K型復蘇”印證了住建部部長倪虹的判斷：“樓市回暖需政策與市場信心共振，核心城市將率先突圍。”

二、從“住有所居”到“住有優居”：產品力成破局關鍵

如果說政策是“強心劑”，那么產品升級則是房企自我造血的核心引擎。2025年，“第四代住宅”概念席卷市場——北京西南四環項目以25平方米空中花園、90%得房率引發搶購；重慶某樓盤采用無梁體設計，層高突破2.7米；義烏弧形玻璃陽臺兼顧采光與隱私……這類融合垂直綠化、智能家居、靈活空間的新產品，正成為改善型客群的“心頭好”。

國家層面同步推動標準升級：新版《住宅項目規范》將層高下限提至3米，四層以上強制配電梯，無障礙設計覆蓋衛生間與公共區域。住建部直言：“好房子不僅要‘夠用’，更要讓老百姓住得舒適、有尊嚴。”

三、新舊模式切換：剛需退潮，改善當道

市場結構正經歷深刻變革。貝殼研究院數據顯示，2025年一季度改善型需求占比達54%，首次超越剛需。房企戰略隨之調整：萬科、保利等頭部企業收縮三四線布局，聚焦核心城市低密洋房、別墅產品；中國金茂憑借高端項目扭虧為盈，凈利潤同比激增79億元。

“過去高周轉模式依賴剛需跑量，現在必須用產品溢價對沖地價成本?！蹦砊OP10房企負責人坦言。以杭州城東新城為例，地塊樓面價4.7萬元/平方米，但周邊二手房掛牌價超6萬元，利潤空間仍存。

四、黎明前的黑暗？2025或是價值重估起點

盡管行業仍面臨三大挑戰——三四線庫存消化緩慢、部分房企債務承壓、居民收入預期偏弱，但積極因素正在累積：

1. 政策工具箱充足：4.4萬億專項債支持存量房收儲，貨幣化安置加速去庫存；

2. 科技賦能品質：裝配式建筑、綠色建材降低開發成本，智能家居提升產品附加值；

3. 長期需求堅實：城鎮化率仍有10%提升空間，改善需求將持續釋放。

正如瑞銀最新報告所言：“中國樓市已進入‘止跌—分化—提質’新周期，2025年將是價值重估元年?！?/p>

結語
房地產的“黃金時代”或許終結，但“鉆石時代”正在開啟。當行業從拼規模轉向拼產品，從蓋房子轉向造生活，這場由政策、科技、需求共同驅動的變革，終將讓穿越寒冬者見證黎明。

#瑞銀指內地房地產市場有積極信號#