去年10月，深圳實施929新政，非核心區對外地人開放購房限制，這一政策變動，如同一顆投入平靜湖面的石子，在深圳樓市激起層層漣漪。

就在那時，深圳龍華卓越珺奕府售樓處迎來了一位特殊客人。

一位長相酷似彌勒佛的中年男人——著名的CF大神歐成效，帶著一群連行李都沒來得及安置的外地人，浩浩蕩蕩走進營銷中心。

他們懷揣著在深圳樓市大漲前抄底，實現財富自由的夢想，這股搞錢的熱情，讓以“搞錢之都”聞名的深圳人都不禁側目。

當晚，卓越珺奕府售樓處燈火輝煌，熱鬧非凡，每個銷售都忙得腳不沾地。

售樓小姐姐們都不敢相信，竟然有人像買白菜一樣買房。

據悉，當晚卓越珺奕府售出50多套房。

在此之前，該樓盤去化艱難，蓄客良久，最終一期也僅售出4成，約300套房。

營銷總或許怎么也想不通，自己辛苦一個月，比不上人家一晚的銷售成果，不得不感嘆飯圈力量的強大。

那段時間，深圳涌入二十多個外地買房團，紛紛試圖抄底樓市。

本地購房客和外地購房客觀念截然不同，深圳購房客瞧不上的樓盤，外地人卻蜂擁搶購，雙方互道“傻子”后擦肩而過。

歐成效還在社交平臺發布長視頻為在龍華買房的外地購房者打氣，稱龍華未來房價將大漲，觀瀾賣12萬/平不是問題。

如今，一年過去了，歐成效曾助力的龍華卓越珺奕府即將推出二期產品。令人驚訝的是，二期吹風價420萬起，相比去年一期的369萬起，上漲了50多萬，漲價幅度達13.8%。

然而，位置更優的北站中洲迎璽，起步價才410萬。卓越珺奕府此番漲價，底氣從何而來？

究其原因，周邊競品稀缺是關鍵因素。

即便存在少量競品，也因各種緣由進度拖沓，有的甚至成了現房。

卓越珺奕府二期此時入市，恰好填補了龍華剛需市場的空白，所以才有漲價的“底氣”。

其實，從土地市場便能洞察一二，近年來深圳土地市場較為冷清。2020-2022年，深圳分別拍地16塊、29塊、28塊，但自2023年起，供地節奏放緩，2023年上半年拍地14塊，截至目前，今年僅拍了10塊地。

顯然，深圳正有意控制、縮小供應端口以實現去庫存目標。

而且，從拍地到建成存在一段真空建設期，當前人們可能感受不深，但往后這種感受會愈發強烈，新房供應將愈發稀缺。

這也解釋了為何3月份樓市數據雖不理想，但客戶成交速度卻在加快，因為可選擇的房子少了，許多人無奈之下只能退而求其次，開發商也因此有了漲價的想法。在寶中一個新盤品茗會上，甚至有開發商揚言該盤要賣10萬+。

但深圳未來房子供應真會持續縮減嗎？

實則不然。供應如同愛情，不會消失，只會轉移，轉移到了保障房領域。根據深圳發布的數據，2025年深圳十大民生實事之一是“提高安居宜居水平”，其中提到2025年將優化保障性住房供給結構，建設籌集保障性住房4萬套(間)，供應分配5萬套(間)。

2024年深圳共成交4.3萬套新房，二手房成交6.68萬套，總計約11萬套。

按此比例，保障房供應或將對商品房市場形成一定沖擊。值得注意的是，去年深圳安居房銷售遇冷，未來不排除部分房源轉為商品房出售，這將增加市場供應。

所以，從整體供應來看，未來商品房數量看似減少，但選擇面和實際供應量或許并未減少，只是玩法和針對人群發生了變化。

開發商們在定價時，還是應謹慎行事，畢竟市場風云變幻，誰也無法預測明天的樓市走向，就像《大明王朝1566》中呂芳睡前總要喝光碗中茶，因為他不知明天能否再喝到一樣，開發商也應珍惜當下市場，理性決策。