阿宇根據《江蘇省土地管理條例》《南京市國土空間規劃條例》等法規及地方政策，匯總南京市城中村改造、城市更新及宅基地管理標準，結合各區實際政策動態，為市民提供詳細解讀。

一、市級宅基地政策標準

南京市嚴格落實《江蘇省土地管理條例》要求，主城區（玄武、秦淮、鼓樓等）嚴控新建宅基地審批，重點推進城市更新與集中居住區建設。郊區（如浦口、六合、江寧等）保留宅基地管理政策，具體標準如下：

宅基地面積

- 執行省標戶均不超過200㎡。
- 主城區（玄武、秦淮、鼓樓等）嚴控新建宅基地審批，無新增政策。
- 郊區（如浦口、六合、江寧等）按區細化標準，如溧水區大戶（5人及以上）≤200㎡，六合區大戶≤200㎡，江寧區新增宅基地上限135㎡。

建筑面積

- 單戶住房（含附屬用房）：郊區一般為180-300㎡。
- 六合區大戶≤300㎡，溧水區大戶≤300㎡，高淳區五人居以上≤250㎡。

建筑層數與高度

- 普遍限制3層及以下，層高2.8-3.6m。
- 浦口區要求3層以下，溧水區3層及以上需專業設計和施工。

退讓與風貌

- 建筑需退讓道路、河道等，符合消防、安全規范。
- 風貌需與村莊規劃一致，傳統村落遵循保護要求。

特殊區域限制

- 風景名勝區、歷史文化街區等區域，建筑高度、風格需符合專項保護規劃。

二、省級與市級標準政策的異同

相同點

宅基地面積執行省標（135/200㎡），建筑層數≤3層。

均強調“一戶一宅”，嚴禁超占、擴建。

差異點

省級新動向：江蘇省最近發布了《關于支持城市更新行動的若干政策措施》，進一步推進城市更新工作。江蘇省支持城市更新地區優化規劃指標（如日照、停車配建等），允許混合用地轉換。

南京特色：主城區（玄武、秦淮、鼓樓等）無新增宅基地審批，轉向集中居住區建設。最近發布了《南京市鄉村地區“通則式”規劃管理規定（試行）》寧規劃資源規〔2024〕11號，規范鄉村規劃管理、保障鄉村地區建設，2025年2月1日起施行。

三、地方標準對比

1. 主城區（無宅基地新政，以城市更新為主）：

玄武區

1. 聚焦 “一路四環” 五大重點片區（長江路、環紫金山、環玄武湖、環紅山、環東大），推動歷史街區保護、生態融合、文商旅升級；
2. 探索老舊商務樓宇改造政策，強化組織領導、資金籌措，創建南京市城市更新實驗區。

2025 年實施蓁巷 - 將軍巷社區更新、紅山南路交通優化等 44 個項目；3-5 年打造長江路歷史街區、百子亭風貌區等 9 個更新范本，納入國家 / 省典型案例。

擬制《玄武區促進老舊商務樓宇更新改造的若干措施（待發布）》

秦淮區

1. 規劃引領：構建 “需求分析 — 單元劃定 — 行動計劃” 傳導機制，探索多元政策融合；
2. 多元參與：成立區更新集團，引導國企、社會資本參與；
3. 民生導向：推進危房 “一幢一策” 治理，改造 “老破小” 非成套房。

重點推進長江路歷史街區、小西湖片區、南捕廳歷史風貌區更新，2024 年完成 15 個市級試點，持續優化老舊小區基礎設施和公共服務配套。

- 形成 9 個省級、15 個市級更新試點項目
- 小西湖項目獲 “聯合國亞太地區文化遺產保護獎”

鼓樓區

1. 創新 “康復式”“針灸式”“縫合式”“手術式” 四種更新方式，解決 “城市病”；
2. 系統推進居住類更新，優化中心城區品質與功能。

2025 年推進城河村騰遷、樂業村項目啟動，深化漢口西路 134 號等地塊改造，實施中山北路 43 號等 5 個城中村改造，完善基礎設施和公共服務。

《南京市鼓樓區城市更新項目實施管理辦法 (試行)》
《2025 年區政府主要工作目標任務分解落實方案》

建鄴區

1. 公共類更新：推進南部片區街角景觀提升；
2. 綜合類更新：續建迎賓數字生活館、南湖記憶三期項目；
3. 老舊小區改造：2025 年改造典雅居、雙和園等 6 個小區，涉及 2222 戶。

2024 年完成 10 個老舊小區改造，2025 年重點實施外立面出新、道路改造、雨污分流等工程，提升居住環境品質。

《建鄴區 2025 年城市建設計劃》

雨花臺區

1. 空間謀劃：推進梅鋼片區、板橋新城控規編制，盤活低效用地 339.7 畝；
2. 民生工程：實施 3 個城中村（古雄街道大小柿片區、尤家凹 3 號）、3 個老舊小區改造，完善交通、生態配套。

2025 年推進潘窯保障房建設，完成寧雙路 80 號院等 3 個老舊小區改造，整治花神大道環境，建設西春路小游園等 8 個園林綠化項目。

《雨花臺區 2025 年國民經濟和社會發展計劃（草案）》

棲霞區

1. 公共類更新：推進太龍路、紅山路沿線環境整治；
2. 安居保障：實施棲霞山片區、高廟城中村改造，惠及 2600 戶；改造化纖新村等 3 個老舊小區，配套建設燕子磯新城、龍潭新市鎮保障房。

2024 年啟動棲霞山片區城中村改造，2025 年續建孟北、百水等市級保障房，同步推進紅楓片區、燕子磯新城保障房建設，提升區域居住條件。

《2024 年棲霞區城鄉建設計劃》

玄武區：2025 年啟動 “一路四環” 五大片區更新，推進長江路歷史街區、環紫金山生態保護等項目，探索老舊商務樓宇改造政策。

秦淮區：形成 9 個省級、15 個市級更新試點，小西湖項目獲聯合國遺產保護獎，重點推進危房治理和非成套房改造。

鼓樓區：發布《城市更新項目實施管理辦法》，采取“康復式”“針灸式”“縫合式”“手術式” 等更新方式，2025 年推進城河村、樂業村等城中村改造。

建鄴區：2025 年計劃改造典雅居等 6 個老舊小區，續建南湖記憶三期項目，完善基礎設施。

雨花臺區：推進古雄街道大小柿片區城中村改造，實施 3 個老舊小區改造，盤活低效用地 339.7 畝。

棲霞區：2024 年啟動棲霞山片區、高廟等城中村改造，實施化纖新村等 3 個老舊小區改造，配套保障房建設。

2.郊區及新城（保留宅基地政策）

浦口區

三人居≤180㎡，四人居≤250㎡

三人居≤180㎡，四人居≤250㎡

原址翻建需地質災害評估，傳統村落需風貌協調，建筑層高 2.8-3.6 m。

六合區

小戶 135㎡，中戶 170㎡，大戶 200㎡

小戶 180㎡，中戶 240㎡，大戶 300㎡

取消房屋占地面積≤70% 限制，三層建筑需專業設計，附屬用房≤50㎡。

江寧區

新增宅基地≤135㎡

主房人均≤60㎡，輔房≤30㎡

險房翻建執行 “三原” 原則（原址、原面積、原高度），非規劃村可酌情允許翻建。

溧水區

小戶 120㎡，中戶 160㎡，大戶 200㎡

小戶 180㎡，中戶 240㎡，大戶 300㎡

搬遷撤并類村莊 3 年內不搬遷可申請建房，分戶條件放寬至子女達法定婚齡，三層建筑需專業施工。

高淳區

人均耕地≤1/15 公頃≤135㎡，＞1/15 公頃≤170㎡

三人居≤150㎡，五人居≤250㎡

輔房≤30㎡，坡地建筑架空層不計入層數，傳統村落需風貌協調。

浦口區：宅基地面積：≤200㎡，建筑層數≤3層，檐高≤7.2m。城市更新：重點提升江浦老城，推進低效工業區轉型。

村民建房（含險房翻建）的建筑層數應控制在3層及以下，室內外高差宜控制在0.45米以內，建筑層高宜為2.8—3.6米，凈高不宜低于2.5米。位于傳統村落的，還應符合傳統村落保護發展規劃的相關要求。

六合區：放寬標準：宅基地面積上限提高至200㎡，建筑面積上限300㎡。

建筑層數宜控制在3層及以下，建筑層高宜為2.8—3.6米。

江寧區：分類管理：非規劃發展村可原址翻建，險房翻建需符合“三原”原則（原址、原面積、原高度）。

明確指出人均建筑面積標準，即建筑主房人均建筑面積應控制在60平方米以內，輔房可根據實際情況控制在每戶30平方米以內（不納入發證范圍），且住房及輔房建筑基地面積不超過宅基地面積的70%。

溧水區：分戶優化：允許多子女家庭分戶，搬遷撤并類村莊三年內未搬遷可申請建房。

建筑層數宜控制在三層及以下，建筑層高宜為2.8—3.6米。

高淳區：建筑管控：限制了層數和高度，五層及以上自建房需安全排查，強化質量監管。

建筑設計 1、建筑層數應控制在3層及以下，坡地建筑的架空層（沒 有圍合封閉）不計入層數。室內外高差宜控制在0.45米以內，建 筑間距系數可以不受1∶1.3的限制（但必須征得四鄰同意意 見）； 2、建筑層高宜為2.8-3.6米，凈高不宜低于2.5米；

3. 全市差異分析：

宅基地政策：主城區（如玄武、秦淮）全面停止新建宅基地審批，郊區（如溧水、高淳）根據人均耕地調整面積上限，溧水區、六合區放寬分戶和面積限制。

城市更新：主城區側重歷史文化保護（如秦淮小西湖）、老舊小區改造（如建鄴雙和園），郊區推進城中村改造與保障房建設（如棲霞山片區）。

建筑管控：全市統一農村村民住房的建筑層數一般不超過3層，層高一般 2.8-3.6 m，但郊區對傳統村落、風景名勝區有額外風貌要求，如高淳區需使用官方設計圖集。（《南京市農村村民建房規劃管理指導意見》（寧政辦發〔2017〕47號））

四、翻建與擴建

翻建條件：

險房翻建需符合 “三原” 原則（原址、原面積、原高度），三層及以上建筑需專業設計和施工。

溧水區允許搬遷撤并類村莊 3 年內不搬遷可翻建，高淳區需地質災害評估。

擴建限制：

原則上禁止擴建，確需調整需重新申請宅基地，且不得突破面積上限。

六合區規定新分戶需合并計算原家庭超面積部分。

五、超面積情形及處罰

處理方式

分戶解決：子女滿 18 周歲可申請分戶，超占部分合法化。

有償使用：部分地區超占部分按年繳納使用費。

核減面積：申請新增宅基地時，超面積部分需核減至標準內，如六合區規定超面積需重新審批。

處罰標準

未批先建：責令拆除或罰款（土建工程造價的1%-5%）。

侵占公共空間：限期拆除并罰款（工程造價的2%-8%）。

六、其他補充

城市更新與宅基地銜接：

主城區通過城市更新替代宅基地審批，如玄武區推進百子亭歷史風貌區更新，鼓樓區實施 “手術式” 改造。郊區鼓勵集中居住區建設，如溧水區收儲 2966 戶宅基地發展鄉村旅游，高淳區探索 “國資 +” 模式盤活閑置農房。

安全監管：

高淳區 2024 年開展農村自建房安全排查，重點檢查五層及以上建筑結構安全。溧水區、江寧區要求三層及以上建筑必須專業設計施工，落實自建房安全整治要求。

法律法規與數據來源

省級宅基地、城市更新政策：

《江蘇省土地管理條例》（2021年修訂）
《江蘇省城鄉規劃條例》（2019年修正）
江蘇省《關于加強和規范農村宅基地管理工作的通知》（蘇農經〔2020〕11號）
《江蘇省村鎮規劃建設管理條例》
《江蘇省城市規劃管理技術規定》
《關于加強縣鄉全域國土空間規劃促進城鄉融合發展的通知》（蘇自然資函〔2024〕806號）
江蘇省政府辦公廳《關于支持城市更新行動的若干政策措施》

市級政策：

《南京市國土空間規劃條例》
《南京市農村地區規劃實施管理規定》（寧政規字〔2012〕27號，2021年規范性文件后評估后修訂）；
《關于加強和規范農村宅基地管理工作的意見（試行）》（寧委農辦〔2021〕25號）；
《南京市農村村民建房規劃管理指導意見》（寧政辦發〔2017〕47號）
《南京市鄉村地區“通則式”規劃管理規定（試行）》寧規劃資源規〔2024〕11號

各市區政策：

玄武區啟動實施五大重點片區城市更新，擬制《玄武區促進老舊商務樓宇更新改造的若干措施（試行）》（待發布）
秦淮區2024-06-26發布秦淮區深入探索更可持續、更有溫度的城市更新，形成了9個省級、15個市級更新試點項目
鼓樓區《南京市鼓樓區城市更新項目實施管理辦法(試行)》
鼓樓區《2025年區政府主要工作目標任務分解落實方案》鼓政〔2025〕2號
《建鄴區2025年城市建設計劃》
《雨花臺區2024年國民經濟和社會發展計劃執行情況與2025年國民經濟和社會發展計劃（草案）的報告》
《2024年棲霞區城鄉建設計劃》
《南京市浦口區農村村民建房管理實施細則（試行）（征求意見稿）》生成日期：2024-10-09
《南京市六合區鎮村布局規劃》（2023版）
南京市六合區《區政府關于印發<南京市六合區農村村民建房管理辦法（試行）>的通知》 六政規〔2024〕3號
《江寧區農村村民建房規劃管理實施細則（試行）》（江寧政辦發〔2018〕359號）
《南京市江寧區農村宅基地管理工作的實施意見（試行）》2022
《南京市溧水區鎮村布局規劃》
《溧水區農村宅基地和村民建房管理辦法》溧政規〔2023〕3號
《關于印發<南京市高淳區村民建房管理實施細則>的通知》（高政辦發〔2018〕143號 ）

阿宇注：以上內容綜合政策文件整理，僅供參考，具體執行應當以當地農業農村、自然資源、住建部門政策及具體實踐為準。