雖然政策利好不斷，但樓市的“內(nèi)卷”大戰(zhàn) 仍在繼續(xù)，幾乎所有的房企都在為如何去庫(kù)存而發(fā)愁。 柳州樓市也沒有例外 。

從買房送車位、送五年或十年物業(yè)費(fèi)的花式營(yíng)銷，到直接沖擊眼球的價(jià)格廝殺，再到一些樓盤重新祭出“零首付”的大招……柳州樓市的“戰(zhàn)場(chǎng)”，充滿了看不見的硝煙，同時(shí)也顛覆了很多人對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷的認(rèn)知。

01

“卷”價(jià)格

現(xiàn)在樓盤為了清庫(kù)存搶客戶，打折降價(jià)其實(shí)早已經(jīng)不是什么新聞了。但當(dāng)看到柳州平臺(tái)公司 釋放的其旗下幾個(gè)樓盤的“房票一口價(jià)”的時(shí)候，說(shuō)實(shí)話 我的好朋友九伍二柒還是感到有點(diǎn)驚訝的。其公布的“房票一口價(jià)”如下圖：

最低的柳沙馨園，房票一口價(jià)只要3700元/㎡。不過(guò)這個(gè)樓盤位于柳北沙塘了，是名副其實(shí)的遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊盤，3千多的單價(jià)相當(dāng)于縣城的房?jī)r(jià)水平，倒也算是符合這個(gè)樓盤所在的位置。

比較驚訝的是祥云凌云府：一口價(jià)4900元/㎡。這個(gè)樓盤位于柳南舊機(jī)場(chǎng)軍事博物館旁邊，巔峰時(shí)候賣到7字頭。祥云凌云府的配套其實(shí)相當(dāng)完善，周邊小學(xué)和初中都只有一路之隔，還有一個(gè)公立幼兒園，柳州動(dòng)物園、軍博館又在旁邊，可以說(shuō)是非常宜居。

現(xiàn)在一口價(jià)4900元/㎡什么概念？這么說(shuō)吧，與祥云凌云府只隔著一條航五路的盛世中華小區(qū)，在2010年的時(shí)候，就賣到了4100-4200元/㎡的價(jià)格。

現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)去十五年了，螺螄粉的價(jià)格都不知道漲了幾倍了，房?jī)r(jià)卻還是4字頭！！！

更讓人不解的是，祥云凌云府在2018年9月拿地時(shí)候，折合樓面價(jià)就已經(jīng)達(dá)到了3817元/㎡，再加上建安成本、稅費(fèi)成本等，4900元/㎡的價(jià)格你說(shuō)不虧本，我的好朋友九伍二柒說(shuō)，不管你們信不信，反正他是無(wú)論如何都不會(huì)相信的。

“血腥”的價(jià)格廝殺背后是殘酷的市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)，開發(fā)商為了清庫(kù)存回籠資金也只能出此下策。某TOP房企柳州項(xiàng)目營(yíng)銷總曾私下直言，現(xiàn)在真的是賣一套虧一套，但即使明知虧還是要賣，畢竟行情什么時(shí)候好起來(lái)還不知道，“資金鏈等不起?！?/p>

02

“卷”首付

一些項(xiàng)目除了卷價(jià)格之外，在首付等其他方面也很卷。比如柳北的彰泰歡樂頌和水天一州不但價(jià)格打折幅度大——前者4999元/㎡起、后者6字頭起，而且都重新祭出了零首付的大招。

不過(guò)由于零首付屬于監(jiān)管層明令禁止的，這兩個(gè)項(xiàng)目對(duì)于零首付在各種渠道的宣傳 上顯得比較委婉，用的是“可低首付”、“購(gòu)房0門檻”之類的詞語(yǔ)。

某渠道關(guān)于彰泰歡樂頌、水天一州“購(gòu)房0門檻”的宣傳圖

我的好朋友九伍二柒咨詢過(guò)某渠道人士，上述兩個(gè)樓盤是真真正正的零首付。購(gòu)房者只需要繳納契稅和維修基金即可，首付則通過(guò)一些方式操作后，“揉合”在月供里面慢慢還。

這種方式確實(shí)可能會(huì)吸引一部分急切想上車的人群，但風(fēng)險(xiǎn)也比較大。首先是月供相對(duì)會(huì)增多，加大了購(gòu)房者后續(xù)的還款壓力；其次，零首付的部分人群抗風(fēng)險(xiǎn)能力可能會(huì)相對(duì)較弱，增加金融風(fēng)險(xiǎn)。

不過(guò)也能理解這些項(xiàng)目，畢竟他們賣得太艱難了。比如彰泰歡樂頌，首期只建了6棟住宅樓大約887套房源（還有剩余大約三分之二的地塊尚未動(dòng)工），從2021年3月首開至今4年了，還有一百多套房源沒賣出去，銷售壓力非常大。

歸根到底，開發(fā)商窮其一切辦法無(wú)非都是為了賣房，為了“活下去”。掙錢嘛，不寒磣！

03

內(nèi)卷沒有贏家

柳州樓市的各種內(nèi)卷，本質(zhì)上是市場(chǎng)出清的自然選擇，也是地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的陣痛縮影。對(duì)于購(gòu)房者而言，在這場(chǎng)內(nèi)卷中可以抓住利好撿漏，但也要警惕不要被個(gè)別銷售人員帶偏盲目上車。一句話，寧愿不買，也不要買錯(cuò)。

只不過(guò)，當(dāng)內(nèi)卷演變成無(wú)底線消耗戰(zhàn)的時(shí)候，開發(fā)商可能會(huì)面臨著更大的資金壓力，這是一場(chǎng)沒有贏家的”游戲“。事實(shí)上，樓市需要建立的是更健康的競(jìng)爭(zhēng)秩序，而非飲鴆止渴式的內(nèi)卷。

當(dāng)開發(fā)商們卷完價(jià)格、卷完首付、卷完服務(wù)等等各種卷之后，或許更應(yīng)該思考：除了“內(nèi)卷”，房地產(chǎn)行業(yè)還能向何處尋找星辰大海？

未來(lái)的房地產(chǎn)如果還有機(jī)會(huì)，那一定是屬于那些穩(wěn)健的房企。

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