長沙達美公館在建項目商改住！

（商改住前相關規(guī)劃指標）

（商改住后相關規(guī)劃指標）

（商改住地塊所處區(qū)位）

梅溪湖一期今天公示的商改住地塊是正在開發(fā)建設的達美公館項目：

原規(guī)劃指標：商業(yè)商務用地（B1B2），容積率5.0，用地面積26422㎡，限高200米，計容建筑面積13.2萬方；

商改住后：其他指標未變，商住比修改為65:35，住宅計容建面增加至4.6萬方，商業(yè)計容建面減少至8.6萬方。

項目目前處于在建狀態(tài)，兩棟商業(yè)大平層中，4#已取預售證。

（項目鳥瞰實景）

第一宗真正意義上的純商辦在建項目商改住

在達美公館商改住之前，成功商改住的在建項目中（長房星城天地、龍湖春江酈城），均未改變拿地時的土地規(guī)劃指標。

關于長沙商改住的實操難點逐個剖析

長房星城天地及龍湖春江酈城均是在規(guī)劃階段，將一部分住宅規(guī)劃指標變?yōu)榱松虡I(yè)，后續(xù)通過商改住、又將該部分商業(yè)重新變性為住宅，原本的土地規(guī)劃商住比并沒有發(fā)生變化，另外去年市政府原則上只批準已出讓未建地塊的商改住。

長沙達美公館該塊地在2021年拿地時便是純商辦用地，產權年限為40年；是迄今為止，長沙市第一個通過修改土地出讓規(guī)劃條件、進行商改住的在建工程項目。

（圖：達美公館土地競得信息）

達美公館商改住的成本大概有多少？

該項目拿地總價5.02億元，土地樓面價為3800元/㎡。

目前梅溪湖二期的純住土地樓面價在6000-6500元/㎡區(qū)間，梅溪湖一期住宅評估地價預計至少在7500元/㎡附近，加上項目需要補交其他配套費用，預計項目商改住的單方成本大概為4000元/㎡左右。

那么項目商改住后增加的4.6萬方住宅，大概需要補交至少1.8億元左右。

達美公館商改住的迫切性

項目有3#、4#兩棟商業(yè)大平層，目前銷售的只有4#，2021年取預售證。

預售證顯示4#總共218套259-446㎡商業(yè)大平層，至今僅去化了55套，相當于月均去化1-2套的流速。

根源性原因在于商業(yè)性質的類住宅產品流通稅費較高，在二手市場上的流通性較差，加上住宅市場近兩年持續(xù)下行，商業(yè)大平層更難去化。

按項目商業(yè)大平層的流速，不知道何時才能出清，所以達美才會對商改住寄以希望。

（圖示：達美公館4#預售證信息）

達美公館商改住的具體細節(jié)

（圖示：達美公館原報規(guī)方案及指標）

項目原報規(guī)方案3#計容建面46896㎡，目前未取得預售證，所以商改住調增的住宅計容面積為4.6萬方，是將在建的3#調整為住宅。

長沙達美公館商改住后的產品去化風險

因為達美公館3#的樓體框架已經定型，核心筒是類似于寫字樓的集中式核心筒，整個樓體是全玻璃幕墻的框架結構。

這種樓型的問題有二：

一是因為商辦核心筒的原因，公攤過大，其4#商業(yè)大平層的公攤就高達35%；

二是因為標準層面積較大，核心筒較大、且位于中心，導致這種樓型只能適用于大戶型產品，小面積產品無法避免會出現(xiàn)暗衛(wèi)、暗房。

（商業(yè)大平層核心筒示意，非達美公館）

因此，達美公館肯定是以住宅大平層銷售，且公攤高于常規(guī)住宅產品，其實得房率在現(xiàn)有的住宅市場并不具優(yōu)勢。

目前的經濟形勢，對于改善客戶購買力的影響較大，這對于未來項目的銷售兌現(xiàn)將是一個非常大的市場風險因素。

來源：周大師地產百寶箱、網易號等綜合整理