2025年一季度上海寫字樓租金表現。 李貝貝/攝

本報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報道

仲量聯行日前披露的數據顯示，今年一季度，上海投資市場上共進行了24宗大宗交易，成交活躍度明顯回升。其中，長租公寓項目熱度大漲，成交總額接近40億元，首次超過辦公類資產。

“保險機構對于穩定回報型的資產一直非常偏愛。”4月9日，仲量聯行華東區投資及資本市場部資深董事陳晨向《華夏時報》記者表示，今年險資也將加大對長租公寓的投資力度。

除長租公寓項目外，辦公類資產在投資市場上仍占據重要位置，一季度成交占比為29%。盡管如此，由于新項目入市，上海甲級辦公樓市場空置率還在進一步提升，租金仍處下行通道，不過下降幅度已經收窄。

“市場存在周期性，需求和供應的變化都有一定的節奏和規律。”針對上海的辦公樓市場正面臨供應量過高、需求不足的問題，吉寶城市發展部（中國）執行副總裁資產管理負責人黃辰雄向《華夏時報》記者表示，要“打造符合國際標準且具有特色的高品質項目。如吉寶在旗下PAC項目引入先進的綠色節能技術和智能化管理系統，提升項目的附加值，提供靈活租賃方案，如短期租賃、靈活辦公空間等，以滿足不同企業的需求。”

一季度大宗交易金額長租公寓占比34%

來自仲量聯行的數據顯示，2024年全年，長租公寓在上海投資市場中成交金額占比為14%，成交宗數占比為17%，成為上海投資市場的主流資產類別之一。時間線拉長，2022年至2024年，上海連續三年創造交易活躍度新高，共計成交了46單長租公寓項目，投資交易額累計近220億元人民幣，實現了17.3%的復合增長率。

今年以來，隨著多個大型社區型長租公寓項目相繼入市，保險機構對這類資產的投資熱情持續升溫，進一步帶動了長租公寓交易市場的活躍。

根據仲量聯行的統計，2025年第一季度，上海投資市場記錄到24宗資產交易，累計成交金額達114.6億元人民幣，成交金額較上季度環比增長20%，市場呈現出回暖態勢，其中長租公寓資產以34%的顯著占比。

公開資料顯示，今年一季度，大家保險、陽光保險等機構通過股權基金形式加碼購物中心、長租公寓等項目。例如，萬科與新華人壽、大家人壽合作設立的16億元住房租賃基金，專項收購廈門泊寓長租公寓資產等。同時，據戴德梁行監測，最近匯添富上海地產租賃REIT網上網下認購倍數超歷史REIT認購記錄，也是長租公寓火爆的體現之一。

現金流穩定、抗通脹屬性強，符合險資長期配置需求，是長租公寓資產備受青睞的主要因素。該行分析指出，隨著城市化進程的加速和人口流動性的提升，租賃需求呈現出持續增長的態勢。同時，長租公寓作為一種高品質的租賃產品，憑借其穩定的收益和較低的風險，吸引了越來越多的投資者進入市場。

第三方機構調查數據顯示，我國住房租賃市場持續穩定，并于2022年起呈現快速增長態勢和持續向好預期。按照年復合增長率9.3%計算，預計到2027年住房租賃市場規模將超2.8萬億元。記者注意到，從房企最新發布的年報來看，長租公寓的運營對業績的貢獻占比也在逐漸提升。例如，龍湖的長租公寓品牌冠寓去年累計已開業12.4萬間房源，整體出租率保持在95.3%的高位區間，租金收入26.5億元，同比增長4%。

“我們預計今年長租公寓資產還會有更多、更大的成交。”仲量聯行華東區投資及資本市場部資深董事陳晨表示。

辦公樓市場成本驅動型需求占主導

除長租公寓項目外，在大宗交易市場，辦公類資產仍占據重要位置，以29%的成交金額占比位居第二。值得一提的是，戴德梁行方面透露，辦公及研發辦錄得11億成交，其中不乏宗教機構等非機構買家的身影。

整體來看，因多個項目入市，一季度上海寫字樓市場空置率有所提升，租金也仍處下跌通道，但降幅正進一步收窄。

據仲量聯行數據，2025年一季度，租金下降以及業主方提供的更多優惠政策繼續帶動搬遷和升級需求，全市凈吸納量錄得91,200平米。中央商務區凈吸納量錄得約46,200平米。據了解，非中央商務區凈吸納量約為45,000平米，租金下行吸引不同行業的租戶調整優化其租賃策略，甲乙級項目之間的租金價差逐漸縮小，更多的乙級辦公樓和郊區的租戶考慮搬遷升級至甲級辦公樓。

一季度，上海共計三個甲級辦公樓項目竣工交付，總建筑面積錄得180,000平米，這也帶來了空置率的進一步提升。

其中，在中央商務區內有兩個新項目入市，總建筑面積為86,000平米，導致整體空置率上升至16.7%，環比上升0.3個百分點；非中央商務區中，四川北路板塊錄得一個新項目交付，總建筑面積為94,000平米，大體量項目竣工加劇供應壓力，使非中央商務區空置率同比上漲0.2個百分點，達到29.2%。

同期，上海甲級寫字樓的租金仍處下跌通道，整體市場持續利好租戶方。其中，中央商務區租金環比下降2.2%，業主方為保持現有出租率并持續吸引新租戶，在續租及新租條件上保持議價空間；非中央商務區租金環比下降2.6%，業主繼續提供更具吸引力的價格及激勵政策，尤其是空置率較高的板塊及項目。

“市場存在周期性，需求和供應的變化都是有一定的節奏和規律。”針對上海的辦公樓市場正面臨供應量過高、需求不足的問題，吉寶城市發展部（中國）執行副總裁資產管理負責人黃辰雄認為，要“打造符合國際標準且具有特色的高品質項目”。

以公司旗下吉寶靜安中心（PAC）為例，該項目引入先進的綠色節能技術和智能化管理系統，提升項目的附加值。據悉，PAC擁有多達18項可持續智慧建筑解決方案，能實現低碳節能與高效運營的融合。如高效制冷機房、空氣凈化系統、高效EC風機、通風幕墻、空調及新風智慧控制系統等實現了低碳辦公與智慧樓宇的有機結合。這些技術不僅提升了辦公環境的舒適度，還顯著降低了能耗。同時，該項目還提供靈活租賃方案，如短期租賃、靈活辦公空間等，以滿足不同企業的需求。

這家來自新加坡的房企，對于中國市場仍充滿信心。吉寶城市發展部（中國）執行副總裁彭志堅向《華夏時報》記者強調，“十五五”期間，中國將進入高質量發展階段。目前公司已經從傳統房地產開發轉向資產管理與運營，“十五五”期間公司將重點關注和投資布局既順應國家政策導向、又具有增長潛力和社會需求的領域，與中國的可持續發展相向而行，其業務包括大規模片區的頂層規劃、基礎設施、可持續城市更新、養老、數據中心等。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧