剛剛過去的3月，老黃埔新盤賣得如火如荼。

未來方洲賣爆上百套，保利中央公館網簽70套+。

兩大紅盤瞬間“硬氣”，4月宣布漲價2％。

但旁邊曾經5萬+/平的二手房，卻好像被人遺忘了。

察叔發現，未來方洲旁有二手房整整半年才成交1套，高樓層望江房跌至2萬+/平，依然無人問津。

同樣冰火兩重天的情況在天河東上演，珠實天河都薈入市，同板塊10年樓齡二手房腰斬，跌幅比增城還狠？

170萬！買老黃埔“一線”江景房

很難想象，南向高樓層望江，能和2字頭單價聯系在一起。

豐逸尚居，一個樓齡13年的二手盤，離5號線文沖地鐵站500米，北邊就是未來方洲售樓部，東邊數米就是未來方洲在建的工地。

小區只有兩棟樓，29層，三梯七戶/八戶設計，對口文沖小學，初中搖號。

三年半前，一套64平的南向望江兩房，賣出5.1萬/平的高價，風光無兩。

（圖源貝殼）

但最近中介跟察叔談起小區行情時，卻是一片茫然和唏噓。

因為整個小陽春3月，小區的帶看次數只有14次，比不上未來方洲的零頭。

整整大半年，小區只成交了一套房，還是48平一房一廳！

（圖源貝殼）

今年3月有一套64平望江兩房掛牌，單價2.8萬/平，中介說這個價格很筍了，而且業主那邊還可以談，170萬就能入手。

（圖源貝殼）

南向高樓層望江，東南方向還能看到黃埔萬科中心。

雖然離江約1公里，只能隱約看到一條江線，但對于有江景情結的人來說，這可能是廣州核心地段，價格最低的江景盤了吧！

而且說實話，在老黃埔核心地段，小戶型，低總價的上車盤其實很缺貨。

前幾年，城光、富頤價格高漲，單價動輒5、6萬/平，總價400萬以上，現在新盤價格打下來了，但保利中央公館、未來方洲，主力還是在250-400萬出貨。

250萬以下的新盤，少之又少。萬科黃埔新城，總價210多萬上車，但地段偏，離地鐵太遠，更適合有娃家庭。

年輕上班族，剛結婚的小兩口，地鐵通勤上班，只能選擇二手，這也是前幾年豐逸尚居作為二手次新承接了夸張外溢的一大原因。

但今年，老黃埔的上車門檻明顯變了，廣州地鐵·瓏岄上城，新規地鐵盤，5號線雙沙地鐵上蓋，72平就做出了3房2衛，240萬上車，據說目前認籌已經超過500套。

雙沙和文沖就隔了一個站，板塊次新和老破小的價格擠壓可能會更劇烈，對于剛需買家而言，上車的機會也多了。

珠實天河都薈吹風5萬入市

同板塊二手腰斬

在天河東，同樣的情況也在上演！

最近，珠實天河都薈吹風4.5-5.2萬/平入市，火遍全網，但同在天河智慧城板塊，卻有一個被大家遺忘的次新盤。

天河星作，沈海高速旁，離21號線天河智慧城站800米，2016年開盤2.8萬/平，巔峰漲到5.6萬/平，最近又跌回了2.8萬。

說起這個樓盤，真是萬般唏噓，是當年碧桂園首進天河，和力迅一起打造的項目。

2016年的天河智慧城，網易總部已經動工，到18、19年小鵬、網易正式入駐，然而附近幾乎沒有好住宅，來“拓荒”的碼農只好租住在云城米酷的公寓里。

所以當年天河星作是開發在了好時候，19年清盤時已經漲到4萬+/平，隨后保利天匯接棒。

然而進入二手市場后，天河星作卻顯出了頹勢，漲幅跑輸，抗跌性也不如同期。

21年，天河星作最高站上5.6萬/平，然而同期開盤的蘭亭盛薈已漲到8萬，保利天匯新房也賣到了7萬。

（圖源貝殼）

近日，同面積北向戶型成交，單價僅2.8萬/平。

（圖源貝殼）

而2.8萬還不是個例，自去年下半年起，天河星作就成交過多套2萬+的二手房，最低的一套僅2.5萬，堪稱跟黃埔搶客。

明明是10年樓齡的次新二手，為什么卻賣出了老破小的房價？

察叔拿前面同樣腰斬的豐逸尚居對比發現，這兩個盤有很多共通的“痛點”。

第一點是花園。豐逸尚居是單體樓，有且僅有2棟，自然沒多少花園。

而天河星作有7棟，分成兩區開發，按道理花園會大一些，但小區中間被一條市政路隔開，花園十分稀碎，居住氛圍感蕩然無存。

（天河星作俯瞰圖，圖源貝殼）

第二點是靠馬路，受噪音影響。豐逸尚居在黃埔東路和石化路的交匯處，天河星作被馬路環繞，南臨高速，車流量都很大。

第三點是城市界面。豐逸尚居東面北面俯瞰城中村，天河星作西面也被城中村包圍。

最后重點是學校。豐逸尚居對口的文沖小學，雖然是省一級梯隊，但跟老黃埔名校怡園小學還是有一定差距，同樣，天河星作的天英省一級小學，名聲也不太響亮。

所幸，現在越來越多新盤開始重視教育，老黃埔有黃廣附、華師附，天河東也有了清華附中灣區學校和廣州中學加碼。

今天，珠實天河都薈官宣公辦九年一貫制學校，引入廣州中學教育集團辦學。

直接補足了項目的最大短板，也彰顯了板塊的發展潛力，足以吸引優質資源聚集。

后浪推前浪，樓市分化加劇，如今的各方面都在“卷品質”的新盤與往日的二手房相比，已是大相徑庭，今非昔比。