說到貼著地價銷售的新盤，大家可能會想到增城的新塘、朱村，又或是南沙的橫瀝等區域。

畢竟前幾年這些片區熱度高，供應量又大，相互踐踏之下，難免出悲劇。

但誰能料到，在頗具發展前景的白云設計之都，明明新盤競爭也不激烈，竟也有新盤也快貼著地價賣，那便是中海麓府。

近日小前線偶然刷到項目的廣告，海報顯示，項目的建面約126㎡戶型總價約600萬起，折合單價不到4.8萬元/㎡。

而項目前身的空港大道地塊，在2022年第一批集中土拍中被12家房企爭搶至封頂價，最終由中海以27億元+9%自持比例面積拿下，折合樓面價約4.15萬元/㎡。

換句話說，如今項目售價也是接近成本線，實在是讓人唏噓！

PART.01

從區位和產品來看，中海麓府本應是“王者開局”。

項目地處廣州設計之都，屬于白云新城北拓展區，這里已集聚超百家設計企業，年產值近3000億，被稱為“灣區設計引擎”。

步行500米可達地鐵2號線黃邊站，1站到嘉禾望崗換乘3號線直達天河；

同時，項目周邊還有凱德廣場、萬達廣場等商業體，生活便利性很高。

再加上，這也是中海繼云麓公館項目以后，闊別十年重回白云，因此，項目初始的調性便起得很高。

△中海麓府效果圖

光是外立面就看得出“豪宅”氣息，以灰色和玫瑰金鋁板打造，45°斜切金屬飾線設計，形似“油畫框”，幾何美學感十足。

園林則借鑒安縵酒店理念，打造120米景觀主軸，融合自然與藝術，營造靜謐度假感。

項目產品清一色大戶型，主推126-170㎡三至四房，也保障了社區圈層的高端和純粹。

然而，看似完美的配置，卻未能打動市場。

PART.02

在正式入市之前，項目的吹風價高達8萬元/㎡。

到2023年年初正式入市，項目降低了身段，開價6.8-7.8萬元/㎡。

但即便如此，項目在市場上也是表現平平，又疊加市場整體下行的因素，項目也難以避免的走上降價的路。

一開始還只是略降至6.5萬元/㎡，此后逐漸出現“5”字頭，尤其到今年更是“跳水”明顯——

一個月前還看到項目喊出126㎡戶型總價66X萬元起，如今已經變成600萬元，相當于直接打了個9折。

更“可怕”的是，即便如此降價，項目去化依然艱難，住建局數據顯示，項目網簽入市兩年，去化率依然未過半。

如此看來，項目的降價似乎還沒到底。

PART.03

到這里，相信很多讀者都已經看出中海麓府賣不動的原因所在，一個字概括：貴。

在白云設計之都打造純改善產品其實并沒錯，但高達7萬元/㎡的價格，購房者為何不選擇白云新城乃至回到天河、海珠等中心城區呢？

另一方面，片區內即將迎來另一個重量級的改善項目中建白云之星，配套更齊全，學鐵商都有，還有公園為鄰；

而且產品設計更前沿，全國首個法國HQE認證住宅，新規戶型、華為全屋智能系統等，無一不是對中海麓府的“降維打擊”。

在這樣的對比下，即便兩者價格持平甚至是中建之星略貴一些，恐怕購房者依然會更傾向于中建之星。

最后只能說，開發商拿地，和購房者買房其實并沒有本質上的區別，最重要的還是理性評估價值與需求，切忌“上頭”。