位于靜安區(qū)彭浦鎮(zhèn)的塘南村北塊，一大片施工現(xiàn)場已圍擋，即將進入開工建設(shè)階段。未來這里將崛起一座新的科創(chuàng)園區(qū)，有高品質(zhì)的企業(yè)科研辦公大樓，有解決人才居住難的人才公寓，周邊還配套了公園、綠地等公共設(shè)施。附近的老居民很高興：“這塊老土地終于‘動’了，環(huán)境面貌將脫胎換骨！”

塘南村北塊的變化是靜安區(qū)這兩年大力盤活低效用地的縮影。2024年，靜安區(qū)完成了超40公頃的低效用地盤活市級任務(wù)，部分項目通過土地的高效利用已產(chǎn)生了可期的稅收。今年，靜安區(qū)形成了27公頃年度處置地塊清單，在區(qū)規(guī)劃資源局牽頭下，各個部門正快馬加鞭地推動實施。

老土地“動一動”，地均稅收翻數(shù)倍、數(shù)十倍

塘南村北塊是彭浦鎮(zhèn)的村集體用地，很多年來，村辦企業(yè)、乳業(yè)、蔬菜公司等業(yè)態(tài)租賃在此辦公。經(jīng)濟效益低，產(chǎn)業(yè)能級低，周邊環(huán)境差，是典型的低效用地。 去年，靜安區(qū)政府對該地塊進行了收儲并“帶方案”出讓，由中國電氣裝備集團摘牌，作為其下屬公司——中國電氣裝備集團科研技術(shù)研究院有限公司科研生產(chǎn)使用。

作為航母級央企，中國電氣裝備集團總部2022年落地靜安區(qū)，其下屬機構(gòu)與產(chǎn)業(yè)部門分布在上海多處載體。中國電氣裝備集團科研技術(shù)研究院有限公司2022年在靜安區(qū)成立，聚焦新型電力系統(tǒng)核心技術(shù)，產(chǎn)品與服務(wù)涵蓋新能源電力裝備、新型儲能系統(tǒng)集成、綜合能源高效利用、人工智能等多個技術(shù)領(lǐng)域，其在上海正在打造“新技術(shù)策源地、新產(chǎn)品孵化區(qū)、新機制試驗田、新效益增長點”的科研平臺。

新質(zhì)生產(chǎn)力的注入，讓塘南村北塊產(chǎn)稅將呈現(xiàn)幾何級增長：由出讓前地塊稅收每年幾千元，躍升為項目交地5年內(nèi)達產(chǎn)稅收總額不低于每年1.7億元。

老土地“動一動”，收益馬上翻數(shù)倍。這樣的經(jīng)濟效應(yīng)在市北高新園區(qū)內(nèi)的走馬塘整體轉(zhuǎn)型區(qū)域也已顯現(xiàn)。

在走馬塘區(qū)域，靜安區(qū)通過規(guī)劃引領(lǐng)、政府引導(dǎo)、多方參與、市場運作的模式對地塊的盤活“精雕細琢”：依托走馬塘區(qū)域更新規(guī)劃和城市設(shè)計方案，積極賦能城市更新發(fā)展，全力打造高效復(fù)合的創(chuàng)新社區(qū)、混合多元的活力社區(qū)和開放流動的生態(tài)社區(qū)。

區(qū)域內(nèi)的申林木業(yè)、信誼藥廠、上勤汽車、城建水務(wù)、共和新路3550號地塊等盤活更新項目，已在2024年底實施推動，最快的項目將在今年上半年竣工完成。未來，這里不僅會成為靜安北部城區(qū)面貌的一個新亮點，土地產(chǎn)稅率將翻近五倍。

盤活的低效用地做什么，面向未來找答案

上海土地增量稀缺，中心城區(qū)的土地增長更是難上加難。地處上海核心區(qū)域的靜安，早就開始在存量土地上做文章。2019年，靜安區(qū)啟動低效用地排摸，涉及園區(qū)、樓宇與工業(yè)用地，逐步推動了一批樓宇、園區(qū)與工業(yè)用地的更新。

2023年開始，上海首創(chuàng)性地構(gòu)建了產(chǎn)業(yè)用地綜合績效評估以及產(chǎn)業(yè)用地綜合價值評估公式和算法，2024年啟動為期三年的“兩評估、一清單、一盤活”專項行動。靜安區(qū)進一步聚焦低效工業(yè)用地，推動其產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

靜安區(qū)規(guī)劃資源局負責人告訴記者，靜安區(qū)共有產(chǎn)業(yè)用地約3平方公里，以工業(yè)用地為主，總體開發(fā)強度低、稅收效益低，但權(quán)屬復(fù)雜，有央企、市屬國企、區(qū)屬國企和鎮(zhèn)村企業(yè)、私企，且存在一定比例小于500平方米的產(chǎn)業(yè)用地。

正因為盤根錯節(jié)，“老土地”要“動一動”不容易。靜安區(qū)上下發(fā)力，在摸清底數(shù)的基礎(chǔ)上，靜安區(qū)規(guī)劃資源局及相關(guān)區(qū)級部門、各功能區(qū)管委會、各街鎮(zhèn)等區(qū)級專班協(xié)同，逐地塊排摸意愿、量身定做盤活路徑、定期溝通協(xié)調(diào)推進，形成了每個地塊的低效產(chǎn)業(yè)用地盤活處置的“一張圖”和“一張表”，按照節(jié)點有序推進。

為讓盤活的土地能最大化地發(fā)揮效應(yīng)，靜安區(qū)總結(jié)經(jīng)驗，形成了《靜安區(qū)產(chǎn)業(yè)用地高質(zhì)量利用的實施細則》，從產(chǎn)業(yè)空間規(guī)劃實施、強化產(chǎn)業(yè)準入門檻、推進產(chǎn)業(yè)空間多樣化供給等方面，制定了相關(guān)政策建議。

“盤活的低效用地要做什么，我們面向未來找答案?！膘o安區(qū)規(guī)劃資源局負責人說，我們從未來經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級出發(fā)，提出科學的處置方案，促進碎片化的產(chǎn)業(yè)用地向職、住、服融合的新城區(qū)轉(zhuǎn)型。對其中落后產(chǎn)能的地塊，實施二次開發(fā)與更新，同時注重為未來新經(jīng)濟發(fā)展提供產(chǎn)城融合、混合開發(fā)的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)空間。

下一階段，靜安區(qū)將聚焦重點地區(qū)、重點項目，在產(chǎn)業(yè)用地盤活上持續(xù)發(fā)力，向存量土地資源要產(chǎn)業(yè)空間、要增長動力、要發(fā)展活力，讓“好項目不缺土地、好產(chǎn)業(yè)不缺空間”。

原標題：《上海靜安北部這片土地即將更新，面貌脫胎換骨，地均稅收幾何級翻倍》

來源：作者：解放日報 唐燁