今年土地市場可太熱鬧了！地王一個接一個，價(jià)格蹭蹭往上漲。

就拿杭州來說吧，前兩天剛拍出7.74萬/㎡的地王，溢價(jià)率高達(dá)70%。

結(jié)果三天不到，記錄又被刷新了，西湖區(qū)又拍出8.8萬/㎡的新紀(jì)錄，溢價(jià)115.39%。

另外，成都也不甘示弱，經(jīng)過213輪瘋狂競價(jià)，地價(jià)首次突破4萬大關(guān)，整個土拍現(xiàn)場異常激烈，拍賣師都緊張得直冒汗。

而且，這種情況不是最近才有的，早在2月份開始，蘇州、鄭州、成都、深圳等城市就出現(xiàn)了地塊溢價(jià)率上漲。

3月初的時候，上海也拍出了一塊全國地王，樓面價(jià)高達(dá)16.23萬一平。

看到這，很多人開始擔(dān)心了：地價(jià)這么瘋漲，房價(jià)不得上天？

01、

其實(shí)，客觀來說，這事要分兩頭看。"雙軌制"確立后，商品房價(jià)格逐漸開始市場化：

一邊是品質(zhì)好的豪宅和次新房價(jià)格越賣越貴；

另一邊，保障房、共有產(chǎn)權(quán)房、保租房的建立也在逐漸完善，甚至郊區(qū)的房子也基本上等同于保障房的功能，這些價(jià)格將會維持穩(wěn)定。

不過，關(guān)于房地產(chǎn)市場豪宅化，咱們可以具體來了解一下：

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首先，不難發(fā)現(xiàn)，這一輪土拍有兩個共性：①溢價(jià)率很高，②容積率特別低

比如杭州最近的幾個地王都是70%以上的溢價(jià)率，成都的更是直接100%以上…

說白了，現(xiàn)在開發(fā)商都在搶著拿"好地段低密度"的地塊。足以說明他們很看好接下來的房地產(chǎn)高端市場。

而且，未來的商品房市場的新玩法也很明顯：往高端化，豪宅化的方向走。

比如前兩天，北京海淀的一個項(xiàng)目開盤，單價(jià)10萬+，總價(jià)1000萬以上的房子，開盤一分鐘就被搶光。

海淀豪宅2000萬以上的房子，近期銷售同比暴漲了192%。

還別不信，國內(nèi)的有錢人還真不少！

今年的招行年報(bào)顯示，去年存款千萬的客戶就新增了2萬戶。

還只是招行的數(shù)據(jù)，想想中國有大幾千個銀行，高端客戶的總量是不會少的。這些人都是未來豪宅的有力接盤群體。

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不過也不用別擔(dān)心全國房價(jià)都要漲，現(xiàn)在能出地王的城市掰著手指都能數(shù)過來。僅限四大一線，還有目前的強(qiáng)二線城市，普通二線高端市場購買力還很有限，估計(jì)豪宅都沒啥投資機(jī)會。

所以，未來樓市就像大浪淘沙，真正值錢的只有一線和強(qiáng)二線的好房子。這些地方就像磁鐵，不斷吸引著全國的人才和資金。

你看首爾東京這些國際大都市，都是全國一半人擠在都市圈；再看看美國，70%以上的人口生活在東西兩個海岸，大量的中部城市幾乎都在荒漠化，鐵銹化。

中國的未來也將類似于歐美日韓的現(xiàn)在，未來中國的人口、城市資源，也會往未來的前10個城市轉(zhuǎn)移，畢竟資源是有限的，央媽的財(cái)政轉(zhuǎn)移也不能全面覆蓋，那些有潛力的才會被扶持。

另外，城市內(nèi)的區(qū)域，同一板塊新房和舊房，都會迎來分化。

比如上海最近的地王旁邊的郵電新村老破曉，單價(jià)五萬都賣不到，南山恒裕濱城單價(jià)卻要到30萬，也有單價(jià)六七萬的老舊房子。

對未來的房子的價(jià)值會不斷的回歸到市場，聰明人這個時候就要規(guī)劃做好決策，該買買，該賣賣，別猶豫。

04、

那些外來年輕人買不起房，又不夠條件申請保障房，怎么辦？

其實(shí)，對于普通年輕人，未來的挑戰(zhàn)可能在租房市場。當(dāng)核心城市房價(jià)高不可攀，大量租房需求會推高租金，就像現(xiàn)在的東京、首爾，大城市年輕人租房子，租金還不便宜。

所以沒有房子的人看似自由、不用承擔(dān)房貸壓力，但實(shí)際上，可能一輩子的收入都在被租金吞噬。

不過目前國內(nèi)還沒到那個程度，但趨勢已經(jīng)顯現(xiàn)。

說到底，樓市正在經(jīng)歷大洗牌。就像炒股要選龍頭股，買房也要選對城市和地段。

有實(shí)力的可以考慮在頭部城市核心區(qū)布局，普通剛需則要關(guān)注保障房政策。

現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)上很多人都在說樓市崩盤，一二線房價(jià)垮掉什么的，勸你不要被短期的負(fù)面情緒帶偏，想想十年前唱衰樓市的人，現(xiàn)在臉都被打腫了。

所以時代在變，買房邏輯更要與時俱進(jìn)。

（文中圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，侵刪）