新房成交大概率延續弱復蘇走勢，環比持平或小幅微降，同比持增，部分城市或將出現局部“小陽春”，而二手房則延續高位震蕩。

◎ 文 / 俞倩倩

4月供應同環比齊降重回階段低位，不同能級城市迎“普降”行情，其中二線同環比跌幅居首，回調加劇，僅北京、長沙、合肥等個別城市迎階段性放量。

從供給結構來看，重點城市剛需、改善、高端占比結構為39%、45%和16%，呈現出以改善為主，剛需為輔的供應結構。6成以上城市以主城為供應主力。

預判后市，我們認為，4月供給“縮量提質”預期成交延續弱復蘇，新房成交環比持平或小幅微降，同比持增，二手房延續高位震蕩行情。

0

1

規模：4月28城供應同比降48%重回低位

京長廬個別城市回升

4月房企推盤積極性穩步回落，房企資金壓力與市場信心不足疊加，供應端進入“深度調整期”。據CRIC調研，4月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積559萬平方米，環比下降34%，同比暴跌48%，前4月累計同比下降30%。

分能級來看，一線穩步回調，單月同環比和累計同比降幅均超3成，上海、深圳供應幾近停滯，北京獨撐大局。據CRIC監測數據，4月一線預計供應面積達115萬平方米，環比下降30%，同比下降37%，一季度累計同比下降38%。北京單月供應規模預計達58萬平方米，同比倍增150%，以中心城區和近郊以首改及再改盤為主力，約5000套房源預計入市。上海、深圳迎來供應“空窗期”，當月供應規模基本都在10萬平方米以下，供給約束愈發顯著。

二線城市同環比跌幅為各能級之首，超七成城市同比腰斬，僅長沙、合肥韌性凸顯。4月預計新增供應417萬平方米，環比下降37%，同比下降51%，分化格局加劇：長沙、合肥迎來階段性放量，環比持增，主要得益于3月成交回暖刺激，房企推盤積極性穩步提升。鄭州、青島、濟南、長春等供應仍處低迷期，單月同比跌幅均超6成。

三四線城市供應全線收縮，僅常州、徐州環比回升。4月預計新增供應27萬平方米，同比腰斬，泉州、漳州等城市幾近零供應，市場進入“被動出清”階段。徐州、常州環比持增，不過同比和累計同比仍顯著不及去年同期，低迷的市場行情使得房企推盤積極性普遍不高。

0

2

結構：供應改善為主占比45%

6成以上城市以主城為供應主力

而從供應結構各產品檔次分布來看，市場持續向改善需求傾斜：重點城市剛需、改善、高端占比結構為39%、45%和16%，呈現出以改善為主，剛需為輔的供應結構。

分城市來看，（1）無錫、南寧、天津、西安、廣州、鄭州、漳州等城市剛需產品供應占比都在60%以上，除天津、西安、廣州外，其余城市基本都為弱二三線，短期內樓市行情相對低迷型城市。（2）青島、蘇州、廈門、長春、武漢、北京、重慶、杭州、寧波、合肥等依舊以改善作為供應主力，其中青島、蘇州等改善供應占比高達100%。（3）濟南、福州、昆明本月高端產品占比顯著上升，分別為75%、52%和45%。

從供應結構各項目區域分布來看，重點城市主城、近郊、遠郊占比結構為60%、30%和10%，本月供應重心仍集中在主城區，近郊次之，遠郊最少。

分城市來看，漳州、福州、合肥、鄭州、昆明、南寧、重慶、濟南、武漢等主城占比均在9成以上，青島、成都、蘇州、常州、長春等則以近郊項目為主，占比均在5成及以上，北京推盤兼顧了主城和近郊，占比均為5成；上海、廣州等近遠郊還將持續加大供貨量，預期也將造成庫存積壓。

0

3

預判：4月供給“縮量提質”預期成交延續弱復蘇

滬深蓉增幅放緩

盤點了4月供應，結合當下各城市的成交特征，來對后市進行一個簡單預判：4月供應穩步回落，不過房企加強了主城區改善供應比例，預判4月新房成交還將延續弱復蘇趨勢，環比持平或小幅微降，同比持增，部分城市或將出現局部“小陽春”。

我們結合不同城市4月預期推盤所處區域，依據2024年以來各區域板塊歷史去化情況進行合理預估，核心一二線新房成交分化加劇，二手房延續高位震蕩行情。分城市來看，熱點城市滬深杭蓉等供給約束愈發明顯，供應基本進入“空窗期”，客觀上限制了成交放量。天津、武漢、南京等經歷了前期深度調整，短期內市場有止跌企穩態勢，后續成交有望延續穩中有增的弱復蘇走勢；還有部分弱二線城市諸如福州、南寧、長春等短期內高庫存問題難解，整體去化難言樂觀。

總體來看，4月供應穩步回調，同環比齊跌，達到了階段性低位，從推盤結構來看，仍以主城區改善項目為主，疊加“銀四”為傳統營銷旺季，新房成交大概率延續弱復蘇走勢，環比持平或小幅微降，同比持增，部分城市或將出現局部“小陽春”，而二手房則延續高位震蕩。

短期來看，熱點恒熱格局延續，不過滬深杭蓉等供給約束愈發明顯，供應基本進入“空窗期”，客觀上限制了成交放量。而天津、武漢、南京等經歷了前期深度調整，短期內市場有止跌企穩態勢，后續成交有望延續穩中有增的弱復蘇走勢；還有部分弱二線城市諸如福州、南寧、長春等短期內高庫存問題難解，整體去化難言樂觀。（來源：克而瑞地產研究）