作者：余飛

　　01

　　上海樓市，傲嬌了

　　難道是數據給了上海業主們底氣？

　　每日經濟新聞最新的一篇報道披露，上海的業主們，不再接受大幅砍價了。

　　比如位于上海遠郊區青浦白鶴鎮業主江先生，他這個小區去年10月份最低紀錄創造過85萬元每套，也就是85萬元就能在上海安家。

　　而今年以來成交價有了明顯回升，掛牌價格回到了100萬元左右，于是他也調高了心理預期，不再接受大幅度砍價，心理價位98萬元左右。

　　上海中原地產分析師表示，近段時間，只要區域內有高溢價土地出讓的，比如虹口瑞虹新城八期、九期的業主，就明顯不輕易降價了，他們已經有了明顯的信心和預期支撐。

　　換句話說，現在上海部分業主的心態已經轉變，“以前你愛答不理，現在讓你高攀不起。”

　　這種轉變背后，是上海業主們的信心回來了。

　　而上海業主信心回歸的邏輯在于，上海樓市成交量。

　　3月份上海二手房成交一舉突破2.93萬套，環比大漲75.4%，同比約44.8%，這一成交量也超過去年12月份的高點，并且是2022年以來成交量最高的3月份。

　　這一數據，讓上海的小陽春成色十足。

　　這一點，本號在前幾天的文章中也強調過。今年不同于過去三年。

　　盡管全國商品房成交量整體仍在下跌，仍在探底，但分化特別明顯。

　　全國方面，克而瑞披露：

　　百強房企3月實現銷售操盤金額3175.7億元，環比增長68.8%、同比降低11.4%。預判后市，4月仍為“銀四”成交旺季，整體供求仍有望延續弱修復態勢。

　　環比是相對2月份（春節月），當然會增長。但同比來看，相比去年同期，則繼續下跌了11.4%。

　　從上圖可以看到，2025年3月份百強房企的操盤銷售金額，是過去五年來最低值。

　　但具體到城市則是一線與部分強二線成交火熱，部分二線與三四線繼續拉胯。

　　02

　　上海成交量創新高

　　四個一線城市3月份的成交量同比去年同期都好很多。

　　北京3月份新建商品住宅（不含共有產權房）成交4151套，同比上漲51.7%、環比上漲107%，成交量接近去年“9·30”政策出臺后首月成交水平。

　　北京3月份二手住宅網簽量為19234套，環比增長62%，同比增長34.7%。其中，僅3月31日一天，北京二手住宅網簽就達1386套。

　　深圳一手住宅預售+現售網簽總量4161套，環比增長67.5%、同比增長47.2%。其中一手住宅預售網簽量2926套，現售網簽量1235套。

　　當然，4161套一手住宅網簽量，相比于去年四季度的熱度，下降了一半，這一點我們也要看清楚。

　　深圳3月份二手房成交量同樣如此，同比大漲，但相較于去年四季度，熱度已經不再。

　　廣州方面，來自廣州住建局的數據顯示， 1-3月，全市一手住宅網簽面積172.67萬㎡、同比增長36.8%，全市11個區同比增幅均超過10%；二手住宅交易登記面積242.27萬㎡、同比增長26.2%，全市11個區均實現同比正增長。

　　而上海方面，上海中原披露的數據顯示：

　　3月份上海二手房成交一舉突破2.93萬套，環比大漲75.4%，同比約44.8%，這一成交量也超過去年12月份的高點，并且是2022年以來成交量最高的3月份。

　　成交量雖然火熱，但價格仍難上漲。

　　比如深圳，3月，深圳一住宅網簽過4161套，二手住宅網簽6078套，錄得量7703套，財聯社用到的說法是，接近“繁榮線”，確實，8000套就是繁榮線了。

　　但同期的二手房掛牌量也在創新高，已經突破7.3萬套。這還只是能顯示出來的掛牌量，還有很多沒有顯示出來的，合計起來應該超過10萬套。

　　這就意味著，二手房成交量雖然不錯，但供應非常大，選擇非常多，價格根本漲不起來。

　　而且，市場已經是買方市場，業主不誠意降價，買家就根本不著急。

　　所以，我所在的深圳，看似成交量不錯，但降價仍在繼續，導致體感與數據上的不融洽。

　　上海呢，大抵亦是如此。

　　從國家統計局披露的數據來看，2月份的上海，二手房價格沒能撐住，又轉跌了。

　　2月份全國各城市房價跌幅面再一次擴大，65個城市二手房環比下跌，2個持平，只有三個上漲（深圳、海口、成都）。

　　而自去年10月份二手房連漲、尤其是還時不時領漲全國的上海，2月份轉跌了。同樣自去年10月份二手房連漲的北京，也出現了止漲。

　　制圖：城市財經；數據：國家統計局

　　而根據諸葛找房披露的最新數據來看，最近一周，上海二手房掛牌房源，價格變動的房源中，有接近86.37%在降價銷售。

　　可見，信心恢復只是少數人，大多數人仍很被動，仍不得不降價離場。

　　而且，每日經濟新聞的這篇采訪，可能是在4月2日之前的，4月2日之后，中美新一輪關稅博弈開啟，他們的信心，應該又沒了。

　　“不再接受大幅砍價”的豪言壯語，估計又要收回。

　　03

　　上海樓市的不確定性

　　在之前分析上海樓市的文章中，我強調過，上海樓市能否企穩，決定因素不在上海，而在全國。

　　我反復強調、解釋過一個事情，北上廣深乃至杭州這類城市，本質是不缺購買力的，能夠影響這些城市房地產行情的因素，信心和預期占主要。

　　這就是為何深圳供需矛盾一直在，但過去三年深圳房價不斷下跌，從8萬跌破7萬再跌破6萬的原因。

　　也是京滬富豪扎堆的頂端城市，過去幾年跟隨大趨勢下跌的原因。

　　北上廣深杭這類城市，不缺購買力， 決定他們的因素是信心與預期。

　　而信心與預期的決定因素，則是全國的宏觀大環境，也就是經濟恢復和就業恢復情況。

　　中國老百姓的就業、收入和經濟預期是否在2025年能有邊際性改善，這是決定一線城市能否徹底筑底回暖的關鍵。

　　這也是我不斷強調的， 收入是就業的函數，就業是經濟的函數。只有這些改變，預期才能改變，只有預期改變，大家才有能力有意愿入場。

　　就目前的形勢來看，地方債、房地產這兩大煩惱仍沒有徹底解決。

　　國家統計局公布的去年12月份房地產相關數據顯示：

　　2024年，新建商品房銷售面積97385萬平方米，比上年下降12.9%，其中住宅銷售面積下降14.1%。新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。

　　跌勢仍未收住。

　　制圖：城市財經；數據：國家統計局

　　制圖：城市財經；數據：國家統計局

　　央行公布的去年全年住戶部門中長期貸款增量，增加了2.25萬億，這一增量規模較去年減少了3000億元，繼續創下新低。

　　
制圖：城市財經；數據：央行

　　所以說，就目前的形勢來說，一線城市仍沒有擺脫調整周期，盡管從國家統計局披露的每月房價數據來看，上海似乎在震蕩企穩中。

　　但持續性仍是個考驗。

　　2月份全國大中城市二手房價格跌幅面擴大，至少說明，調整仍是當下的主流。

　　前兩天對對深圳樓市做出了一個判斷，其實也同樣適用于京滬，主要是兩條：

　　第一，早晚會漲，是由京滬深的經濟發展勢頭、產業勢頭、人口競爭力的基本面決定的。

　　當然，在房地產黃金時代終結的背景下，即便到那時候，也會有明顯分化。

　　核心地段與遠郊區地段是兩碼事。

　　第二，節點難說。

　　主要是對宏觀經濟和宏觀就業的回暖勢頭不好判斷。

　　尤其是如今美國再次拿起了關稅殺威棒棒打全球之際，全球和中國經濟的不確定性再次加劇，這個節點到來的時間，可能會很晚。

　　換句話說，調整仍會繼續。

　　4月2日向所有國家和地區宣布“對等關稅”，其中對中國實施 34%的“對等關稅”。

　　此外， 柬埔寨的對等關稅稅率達49%，越南、斯里蘭卡的稅率也超過40%；孟加拉國、泰國、印度尼西亞、瑞士、南非、中國臺灣等稅率位于30%至40%之間。對等關稅稅率位于20%至30%之間的主要國家及地區包括巴基斯坦、印度、韓國、日本、馬來西亞、歐盟等。以色列、菲律賓的稅率均為17%。

　　4月3日，咱們中國宣布反擊：

　　將從2025年4月10日12時01分起，對原產于美國的所有進口商品，在現行適用關稅稅率基礎上加征34%關稅。

　　這還沒完。面對中國的反擊，特朗普 4月7日在社交媒體上表示，若中國未能在8日前取消34%的關稅，那么美國將從9日起對所有中國產品進一步征收50%的關稅。

　　在之前已征收的20%和34%關稅基礎上額外征收50%的關稅，意味著美國對中國商品征收的總關稅達到104%！

　　對此，我們中國在4月9日反擊：

　　原產于美國的所有進口商品的加征關稅稅率由34%提高至84%。

　　在之前的文章中，我就強調過，特朗普二次上臺，會成為全球和中國經濟發展的最大不確定性，盡管我們在努力做好一切應對，但特朗普其人從來就不按常理出牌。

　　兩個回合下來，其實各自都是在為正式談判做準備。

　　接下來就看美國的表演了。

　　中美不會真硬脫鉤，但談判想要達成雙方滿意的結果也很難，估計會陷入漫長的拉鋸戰。

　　熬著吧，保護好自己的錢包，往后錢更難賺，謹慎花錢，謹慎投資，謹慎買房，謹慎貸款……