2025年3月31日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《住宅項(xiàng)目規(guī)范》國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)住房品質(zhì)提出更高的要求，旨在為購(gòu)房者提供、建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子”，該規(guī)范于5月1日起正式實(shí)行。

從廣州市場(chǎng)來看，關(guān)于好房子的建設(shè)探索早已如火如荼。

從2023年5月出臺(tái)"智慧+品質(zhì)”建設(shè)任務(wù)重點(diǎn)，再到2023年11月發(fā)布《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法》，鼓勵(lì)開發(fā)商建設(shè)高品質(zhì)住宅。

據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前廣州新規(guī)住宅產(chǎn)品供應(yīng)面積已超200萬㎡，項(xiàng)目接近60個(gè)，全市除遠(yuǎn)郊增城、從化兩區(qū)外，每個(gè)區(qū)均有新規(guī)項(xiàng)目分布，其中海珠區(qū)待入市新規(guī)項(xiàng)目最多，共有7個(gè)。

按照產(chǎn)品劃分，在新規(guī)產(chǎn)品中，剛需剛改、改善產(chǎn)品平分秋色。

“好房子”國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，會(huì)對(duì)接下來廣州樓市住宅項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)展產(chǎn)生什么樣的影響？

今日，克而瑞獨(dú)家為大家?guī)怼短剿鲝V州住宅產(chǎn)品“進(jìn)階”發(fā)展變化》報(bào)告，并在文末附上完整報(bào)告免費(fèi)獲取方式。

01

研究背景

1.1：建設(shè)好房子必要性

2025年政府工作報(bào)告首次提出建設(shè)“好房子”，產(chǎn)品更新迭代迫在眉睫。

1.2：《住宅項(xiàng)目規(guī)范》出臺(tái)

1.3：廣東/廣州政策

02

廣州市場(chǎng)新規(guī)產(chǎn)品盤點(diǎn)

2.1：廣州新規(guī)產(chǎn)品新增供應(yīng)情況

克而瑞監(jiān)測(cè)到，2023年11月起，新規(guī)產(chǎn)品占全市供應(yīng)貨量26%，并隨著新規(guī)產(chǎn)品逐步入市，份額將逐步加大。

2.2：新規(guī)產(chǎn)品區(qū)域分布

全市除遠(yuǎn)郊增城、從化區(qū)外，其余各區(qū)均有計(jì)容新規(guī)項(xiàng)目分布，目前天河、荔灣、黃埔，花都區(qū)已入市新規(guī)項(xiàng)目較多，未來海珠區(qū)西部以及琶洲將有多個(gè)新規(guī)項(xiàng)目入市，為后市供應(yīng)主力區(qū)域。

詳情略

2.3：產(chǎn)品定位

新規(guī)產(chǎn)品針對(duì)購(gòu)房客戶細(xì)分更明顯，剛需剛改、改善產(chǎn)品占比平分秋色。

詳情略

2.4：對(duì)比舊規(guī)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)

• 價(jià)格+面積雙重?cái)D壓控總價(jià)，對(duì)常規(guī)產(chǎn)品去化造成沖擊。

• 新規(guī)項(xiàng)目中46%售價(jià)持平周邊舊規(guī)核心競(jìng)品，售價(jià)低于競(jìng)品的也有24%，以越秀及保利項(xiàng)目為主，貫徹低價(jià)快跑為策略。從產(chǎn)品把控來看，超七成項(xiàng)目三房?jī)尚l(wèi)起步門檻低于周邊常規(guī)競(jìng)品，四房的亦超63%，同等戶型面積壓縮10-12㎡。

詳情略

03

產(chǎn)品變化及代表案例

3.1：新規(guī)產(chǎn)品顯著變化一：使用率跳躍增長(zhǎng)

2023年11月新規(guī)落地后，廣州新產(chǎn)品實(shí)用率連邁四個(gè)臺(tái)階，目前主流新規(guī)產(chǎn)品實(shí)用率在100-120%之間，個(gè)別標(biāo)桿產(chǎn)品如保利面粉廠地塊、招商林嶼境實(shí)用率突破130-140%。

代表案例：招商·林嶼境，140%使用率

3.2：新規(guī)產(chǎn)品顯著變化二：樓層戶配設(shè)計(jì)差異化

代表案例：萬科傲璟，高低分區(qū)滿足不同家庭需求

3.3：新規(guī)產(chǎn)品顯變化三：飄窗”多變?cè)炜臻g

代表案例：保利怡璟灣，首創(chuàng)“零飄窗

3.4：熱門項(xiàng)目：保利南方面粉廠，錯(cuò)層設(shè)計(jì)+130%使用率的終極改善

戶型設(shè)計(jì)引入最新建筑規(guī)劃規(guī)范，提升陽臺(tái)等半開敞空間的比例，奇偶層差異化設(shè)計(jì)，實(shí)用率提高120%以上，賦予業(yè)主更多實(shí)際居住空間。

04

新規(guī)產(chǎn)品對(duì)行業(yè)影響

4.1：對(duì)廣州市場(chǎng)影響：

廣州新規(guī)產(chǎn)品逐步入市并擠占市場(chǎng)，產(chǎn)品換代進(jìn)一步加速。

2023年11月隨著新規(guī)產(chǎn)品逐步入市，其市場(chǎng)份額占比提升迅速，截至2025年第一季度，新規(guī)產(chǎn)品成交占全市新房成交近兩成，助力一手市場(chǎng)份額占比增加6個(gè)百分點(diǎn)。2025年新產(chǎn)品供應(yīng)將繼續(xù)迎來爆發(fā)，產(chǎn)品的升級(jí)迭代將有助于提升新房市場(chǎng)的吸引力，提高市場(chǎng)活躍度。舊規(guī)產(chǎn)品/二手房被迫以價(jià)換量，市場(chǎng)價(jià)格秩序進(jìn)入重塑期。

4.2：對(duì)廣州各區(qū)域影響

海珠新規(guī)產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，2026年供地聚焦白云、番禺、花都、黃埔，新產(chǎn)品迭代速度加快。

詳情略

4.3：對(duì)房企影響

提高土儲(chǔ)積極性，加速產(chǎn)品創(chuàng)新，研發(fā)更具競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品。

詳情略

4.4：產(chǎn)品未來趨勢(shì)特征

產(chǎn)品建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)提高，居住體驗(yàn)更舒適，而產(chǎn)品設(shè)計(jì)將會(huì)朝著智能化、精細(xì)化方向發(fā)展，生活場(chǎng)景融入科技，產(chǎn)品交標(biāo)更貼合地域生活需求。

詳情略

4.5：待入市新規(guī)項(xiàng)目

據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，截至2025年4月1日，待入市項(xiàng)目有16個(gè)，集中在海珠、天河及番禺，以剛改及改善型項(xiàng)目為主。

以上內(nèi)容出自克而瑞廣佛區(qū)域《探索廣州住宅產(chǎn)品“進(jìn)階”發(fā)展變化》報(bào)告節(jié)選，全文共30P。

文章來源:克而瑞