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2024年，越秀地產緊扣“攻堅克難穩業績，精益管理提能力”的年度工作主題，積極應對市場變化，適時調整投資、營銷策略，加快銷售去化，同時優化業務布局，強化精益管理，保持經營平穩，越秀地產的行業地位和影響力進一步提升。

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深耕一線城市和重點二線城市，市場地位進一步提升，首進行業前10

2024年，越秀地產面對市場持續下行壓力，靈活精準施策，深化實施“一盤一策”營銷策略，加快去庫存，并強化庫存去化考核機制，數字營銷全面發力，越秀地產實現累計合同銷售金額約為人民幣1145.4億元。在市場極具挑戰的環境下，越秀地產市場地位進一步提升，2024年年度銷售首次進入全國前10，位列第8。

越秀地產聚焦大灣區、華東地區、中西部地區和北方地區，深耕一線城市和重點二線城市。分區域來看，2024年，越秀地產在大灣區、華東地區、中西部地區和北方地區分別實現合同銷售金額約為488.4億元、331.4億元、196.0億元和129.6億元，約占總銷售額的42.7%、28.9%、17.1%和11.3%。從重點城市來看，廣州實現銷售金額約433.7億元，占比約37.9%；杭州實現銷售金額約221.0億元，占比約19.3%；成都實現銷售金額約68.0億元，占比約5.9%；北京實現銷售金額約人民幣87.3億元，占比約7.6%，廣州、杭州、成都、北京合計貢獻銷售金額約70.7%。

越秀地產以客戶為中心打造好產品，發布“4×4好產品理念”和“樾、和樾、天、星匯”四大產品系標準指引手冊，項目嚴格按照標準打造實體展示區，全面提升展示效果，持續完善客研體系，有效助力銷售。

越秀地產積極推進設計施工一體化，開展項目生產流程精益化工作。“悅智造” BIM平臺功能持續優化升級，有效提升生產效率和工程質量。同時，越秀地產著力提升設計施工一體化業務實施能力，為業務升級提供有力支撐。供應商履約優秀率實現穩步提升，有效保障了優質產品的順利落地。

聚焦一線城市高質量拓儲，積極響應政策盤活存量土地

2024年，土地市場持續分化，越秀地產重點投資布局一線城市及重點二線城市。越秀地產采取精準投資策略，把握土地出讓的有利窗口期，以低溢價獲取多宗優質地塊，分別于北京、上海、廣州、杭州、合肥、成都、西安等城市新增24幅土地，總建筑面積約為271萬平方米。其中，在北京共獲取3幅優質地塊，新增土地儲備約54萬平方米；在上海共獲取5幅優質地塊，新增土地儲備約30萬平方米；在廣州共獲取8幅優質地塊，新增土地儲備約110萬平方米。一線城市新增土儲占比超過70%。

2024年，越秀地產積極響應政府盤活存量土地的政策，成功實現了廣州3幅地塊的收儲，累計可盤活資金約人民幣135億元，進一步優化存量土地結構。

截至2024年末，越秀地產全國布局27座城市，擁有總土地儲備約1971萬平方米，96%分布在一線城市和二線城市。土地儲備的質量和結構不斷優化，在北京、上海和廣州分別擁有土地儲備100萬平方米、86萬平方米和652萬平方米。

“商住并舉”戰略持續推進，商業物業租賃收入同比大幅增長

2024年，越秀地產實現營業收入人民幣864.0億元，同比上升7.7%，歸母凈利潤10.4億元，核心凈利潤15.9億元。歸母凈利潤下滑主要是受資產減值計提和毛利率下滑影響。

圖：2021年-2024年越秀地產營業收入與利潤情況

資料來源：根據公開資料整理

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越秀地產持續推進“商住并舉”發展戰略，不斷提升商業物業的運營能力。面對商業物業市場的持續下行與挑戰，越秀地產積極應對挑戰，制定靈活租賃策略，創新運營模式，有效提升物業出租率并優化租戶結構，進一步增強商業物業的市場競爭力。2024年，越秀地產直接持有的商業物業實現租賃收入6.68億元，同比上升37.1%。

越秀房產基金實現營業收入約20.32億元，同比下降2.7%，物業收入凈額約14.45億元，同比下降2.1%。越秀房產基金寫字樓、零售商場、酒店和服務式公寓以及專業市場營業收入占比分別為56.6%、8.2%、25.0%和10.2%。

越秀服務2024年實現營收約38.68億元，同比上升20.0%。越秀服務的管理規模穩步提升，合約面積8873萬平方米，在管面積6931萬平方米。承接港珠澳大橋、廣東省政協、湖北省移動等標志性項目的基礎物業管理業務，品牌影響力大幅提升。社區增值服務收入約人民幣12.17億元，同比上升30.6%。

康養業務也實現了營收的同比增長，可經營床位數7265張。入住率也實現了較大的提升。

圖：2021年-2024年越秀地產輕資產經營性收入

資料來源：根據公開資料整理

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增厚財務安全墊，資金流動性充裕

越秀地產財務健康和資金流動性充裕安全。截至2024年末，越秀地產的貨幣資金總額約為人民幣500.5億元，較年初上升8.6%。剔除預收賬款后的資產負債率為68.1%，凈借貸比率為51.7%，現金短債比為2.1倍，三道紅線指標繼續保持綠檔達標，財務指標健康安全。

面對房地產市場的持續下行，越秀地產一方面全力加快銷售回款，本年合同銷售回款率進一步上升至87%，實現了經營性現金流凈流入；另一方面多元化拓展融資渠道，優化債務結構，平均融資成本同比進一步下降，全年加權平均借貸年利率同比下降33個基點至3.49%。年內于境內成功發行公司債券合共人民幣25億元，加權平均借貸年利率約為2.61%。于境內成功發行人民幣18億元定向債務融資工具，加權平均借貸年利率約為2.27%。于境外成功發行人民幣23.9億元點心債，加權平均借貸年利率約為4.07%，其中發行人民幣16.9億元綠色點心債，加權平均借貸年利率約為4.10%，融資成本在行業中處于領先地位。

圖：2021年-2024年越秀地產平均融資成本情況

資料來源：根據公開資料整理

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“雙零”能耗建筑落地，試水可持續金融

越秀地產積極踐行綠色發展理念，致力于開發超低能耗建筑、近零能耗建筑以及“雙零”能耗建筑。2024年，越秀地產成功落地華南地區首個零碳和零能耗“雙零”認證產業園項目－越秀iPARK粵港云谷。該項目通過主被動結合的節能技術、可再生能源利用以及產品新技術運用等12大專項技術，全方位降低建筑能耗，實現了建筑的零碳排放和零能耗運行。

在可持續金融領域，越秀地產于2024年首次設立可持續融資框架，并于七月成功發行了首筆綠色點心債券，募集資金達人民幣16.9億元，債券期限為3年，票面利率為4.10%，該綠色債券還獲得了香港質量保證局的綠色和可持續金融認證。通過此次發行，越秀地產不僅展示了其在可持續金融領域的積極探索，也為房地產行業的低碳轉型提供了有力支持。

2025年展望

2025年，越秀地產鋪排了2354億元可售貨源，其中包括1102億元沉淀庫存和1252億元新增供貨，制定了1205億元的銷售額目標，較去年微增5.2%，同時計劃安排權益金額約300億元去拿地，和去年基本持平。越秀地產在低成本資金支持下，深耕一線城市，以客戶為中心打造好產品，有助于實現資金正向循環，同時持續推進商住并舉戰略，不斷強化可持續發展發展能力，提高股東的資金回報和股東價值。

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