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2024年，面對行業調整期的巨大挑戰，中海地產積極應對，以進促穩，聚焦一線城市、改善性需求，實現銷售額逆勢增長，保持穩健的財務狀況和強勁的成本優勢，商業物業收入保持穩健增長，穿越發展周期的發展韌性強勁。

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銷售：銷售額逆勢增長，聚焦一線城市、改善性需求成果突出

圖：2021-2024年銷售額、銷售面積情況

數據來源：企業年報，中指研究院綜合整理

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物業銷售小幅增長，領先于行業水平和同陣營企業均值。2024年，中海地產實現合同銷售額3106.9億元，同比增長0.3%，銷售面積1149萬平，同比下降14%，權益銷售金額行業第一。2024年，TOP100房企銷售總額同比下降30.6%，TOP10房企銷售額較上年下降19.8%，在此背景下，中海地產銷售額同比小幅增長，好于行業均值和同陣營企業，成為TOP10房企中唯一實現銷售額正增長的企業，仍保持了較強的發展韌性。

中海地產強聚焦一線城市、聚焦改善性住房需求踩準市場節奏，策略成果突出。具體來看，從銷售城市來看，中海地產強聚焦一線城市，在香港及北上廣深五個城市實現合約銷售額人民幣1640.4億元，占公司（不含中海宏洋）銷售合約額的60.6%，其中，在上海實現合約銷售額人民幣704.5億元。從產品結構來看，中海地產聚焦改善性住房需求，在北京、上海、深圳、南京等多個城市首次推出的面向改善型客戶的高端產品玖序系等項目逆勢熱銷，其中，上海建國東路項目實現合約銷售額人民幣387.3億元，上海領邸˙玖序／玖章項目實現合約銷售額人民幣282.1億元；深圳中海˙深灣玖序項目實現合約銷售額人民幣156.2億元。

2024年，中海地產逆勢拓儲，投資規模行業第一。中海地產在12個城市新增22幅土地，新增土地儲備總建筑面積為416萬平方米，權益建筑面積389萬平方米，總地價人民幣806.1億元，權益地價人民幣696.3億元。中海地產聚焦高能級城市的優質資產，精準投資，持續優化土儲結構，一線城市權益拿地金額占比73.5%，有望率先受益核心區“好房子”企穩。

2024年，中海地產打造的玖序系列產品逆勢熱銷，“中海好房子”有望兌現更高的價值。“好房子”建設寫入了2025年的政府工作報告，2025年3月31日，住房城鄉建設部發布國家標準《住宅項目規范》，并明確規范將于今年5月1日起施行，要求住宅項目建設應以安全、舒適、綠色、智慧為目標，遵循“經濟合理、安全耐久，以人為本、健康舒適，因地制宜、綠色低碳，科技賦能、智慧便利”的原則，《住宅項目規范》正式發布，對住宅項目提出底線要求，推動房企更加注重產品打造，從產品端開啟供給側改革?！昂卯a品”是“工科中海”口碑的來源，是中海地產的競爭優勢之一。中海地產將新時代的“好房子”建設標準定為要打造一部現代版的“營造法式”，從好設計、好建造、好材料、好運維幾個方面，全面提升建筑性能和居住體驗。隨著數字技術和人工智能的快速發展，房子一定會成為鏈結生活和服務的智能終端。2024年9月，在住房和城鄉建設部的指導下，中海地產率先在中國建筑科技展上推出貼合“安全、舒適、綠色、智慧”的“中海好房子”樣板，2025年，中海地產將在北京、上海等城市落地一批“中海好房子”。

中海地產強聚焦一線城市，成功打造改善性熱銷產品，有望率先受益核心城市“好房子”企穩。

財務：保持穩健的財務狀況與強勁的成本優勢

中海地產繼續保持穩健的財務狀況與強勁的成本優勢。2024年末，中海地產的資產負債率為55.8%，凈借貸比率為29.2%，繼續保持在綠檔。中海地產持有銀行結余及現金為人民幣1241.7億元，同比增長17.6%，一年內到期的借貸為285.9億元，同比下降30.2%，短期償債能力增強。

圖：2021-2024年凈負債率情況

數據來源：企業年報，中指研究院綜合整理

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一方面，中海地產堅持以現金流管理為中心，加強銷售回款。2024年銷售回款為人民幣2219.3億元，其他經營回款為人民幣147億元，總經營回款為人民幣2366.3億元，同比上升2.1%。銷售回款超過人民幣100億元的城市為北京、上海、廣州及深圳四個一線城市，其中上海超過人民幣400億元，北京超過人民幣200億元。

另一方面，中海地產積極管理有息借貸規模，提早償還2027年11月到期的俱樂部貸款港幣121.1億元，凈償還債務人民幣175.5億元，有效優化債務結構，人民幣債務占比提升至82.3%。中海地產持有銀行存款及現金為人民幣1241.7億元，經營性現金凈流入為人民幣464.5億元。中海地產2024年平均融資成本為3.1%，融資成本處于行業最低區間，分銷費用與行政費用合計占收入的比例為3.7%，費效比行業領先，成本費用管控的競爭優勢進一步增強。

業績：商業物業收入表現突出，商業物業運營業務穩健發展

圖：2021-2024年營業收入和凈利潤情況

數據來源：企業年報，中指研究院綜合整理

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受竣工下滑影響，營收同比下滑。2024年，中海地產全年實現營業收入1851.5億元，同比下降8.6%；歸母凈利潤156.4億元，同比下降38.9%。剔除稅后投資物業重估增值的歸母凈利潤為157.2億元，同比下降30.4%；每股基本盈利為每股1.43元。2024年，中海地產（不含中海宏洋）竣工面積達1059萬平方米，較上年下降35.5%，竣工交付下滑導致其房地產開發業務收入下降，房地產開發業務收入為1747.2億元，同比下降9.4%。

年內，中海地產商業物業收入表現突出。商業物業收入同比上升12.1%至71.3億元。其中寫字樓租金收入為35.7億元，同比增長4.1%；購物中心租金收入為22.6億元，同比增長34.5%；長租公寓收入為2.7億元，同比增長42.1%；酒店及其他商業物業收入為10.3億元。在寫字樓租金承壓的市場環境下實現同比增長，經營績效突出，購物中心和長租公寓業務同比增長超30%，增長迅速。

在嚴峻的經營環境下，中海地產商業物業運營業務憑借卓越的全周期資產運營管理能力及精準化的商業運營策略，通過樹立城市級標桿項目、科學布局多元產品的拓展路徑，有力助推商業價值高效釋放，經營績效穩步提升。中海地產新增九個商業物業投入運營，總建筑面積增加約30萬平方米，包含6座長租公寓、2座寫字樓、1座購物中心。

中海地產商業板塊輕資產管理規模持續擴張。年內，新獲取深圳小梅沙大型文旅商業管理項目，將打造成為一個兼具商業價值與社會意義的全國文旅的標桿項目。截至2024年末，中海地產已累計獲取外部輕資產管理項目18個，先后于北京、廣州、深圳、成都、蘇州、佛山等高能級城市核心區域實現輕資產管理項目落地。

年內，中海地產其他業務內外部收入為人民幣83.5億元。其他業務的外部收入為人民幣33.1億元，其中物資采購和供應鏈管理服務外部收入為人民幣26.9億元，同比上升3.9%。

當前，存量資產盤活加速發展，存量運營服務空間巨大，央國企可以憑借品牌信用、資源整合及技術沉淀，通過代建運營、資產管理、產業服務等輕資產業務，構建跨板塊協同網絡，實現資源復用與價值倍增，推動公司向新發展模式轉型。

結語

經歷三年多大力去庫存，市場供需結構持續改善，疊加擴內需、穩市場政策持續出臺，市場有望止跌回穩，尤其是核心城市有望率先回暖，中海地產行業財務健康、現金充裕、資產質量優異、安全屏障厚實、資源聚合能力持續增強，其強聚焦一線城市戰略有望使公司在本輪市場筑底回暖重率先受益。長遠來看，中海地產對資產運營和服務的持續投入，將使得第二增長曲線逐漸建立，做強公司經營基本盤。

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