阿宇根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》《深圳市原村民非商品住宅建設暫行辦法》等法規(guī)及各區(qū)政策，匯總了深圳市城中村棚戶區(qū)改造及城市更新、宅基地標準等相關標準，以下為詳細解讀：

一、深圳為何沒有宅基地政策？

深圳作為高度城市化的超大城市，自2004年全面城市化后，原農(nóng)村土地已轉為國有，全市范圍內(nèi)（除深汕特別合作區(qū)）不再新增宅基地審批。主城區(qū)主要通過棚戶區(qū)改造和城市更新解決住房問題，并依據(jù)《深圳市原村民非商品住宅建設暫行辦法》規(guī)范原村民自建住宅，明確每戶基底面積不超過100平方米，建筑面積不超過480平方米。

例外情況：深汕特別合作區(qū)作為深圳唯一保留農(nóng)村屬性的區(qū)域，允許符合條件的村民新建或重建非商品住宅，但需嚴格控制基底面積（≤100㎡）、建筑面積（≤300㎡）及層高（≤3層）。

二、地方標準：各區(qū)政策要點

全市共性標準

• 產(chǎn)權調(diào)換比例：套內(nèi)1:1或建面1:1.2（最高標準）。
• 增購面積：每套可增購≤10㎡，價格按安居房標準。
• 貨幣補償：依據(jù)《深圳市房屋征收與補償實施辦法》評估確定。

福田區(qū)

• 棚改適用范圍：舊住宅區(qū)及相鄰城中村，補償標準套內(nèi)1:1或建面1:1.2，增購價≤市場價。
• 城市更新：未登記房產(chǎn)由原農(nóng)村集體確認被搬遷人資格。

羅湖區(qū)

• 原村民優(yōu)待：符合標準的原村民住宅可置換≤480㎡，非原村民≤150㎡。
• 征收流程：簽約率≥95%可啟動調(diào)解，超期未簽約可申請征收。

鹽田區(qū)

• 棚改與城市更新差異：棚改補償按政府標準，城市更新由市場協(xié)商。
• 適用范圍：老舊住宅區(qū)用地≥5000㎡，城中村需單獨制定補償方案。

南山區(qū)

• 歷史違建處理：原村民符合標準部分可置換≤480㎡，非原村民需繳納罰款后參照執(zhí)行。
• 未簽約房屋征收：已簽約≥95%可啟動調(diào)解，四類情形中止調(diào)解。

寶安區(qū)

• 棚改啟動方式：業(yè)主申請或街道依職權啟動，聯(lián)合申報用地≥5000㎡。
• 城市更新銜接：70個舊改項目可沿用歷史政策。

龍崗區(qū)

• 小型老舊住宅區(qū)：用地＜10000㎡且無法納入更新的項目可適用棚改。
• 歷史用地處置：需完善征轉手續(xù)后方可開發(fā)。

龍華區(qū)

• 政策廢止與銜接：原《城市更新實施辦法》廢止，執(zhí)行市級統(tǒng)一政策。

坪山區(qū)

• 城中村特殊性：搬遷補償方案需另行制定，優(yōu)先解決原村民安置。

光明區(qū)

• 保障房配租：以小戶型為主，按家庭人口、學歷等分級配租面積。
• 統(tǒng)建政策：鼓勵原農(nóng)場未完善用地通過更新解決。

大鵬新區(qū)

• 統(tǒng)建住房扶持：資金扶持原村民統(tǒng)建，建設標準參照保障房。
• 棚改門檻：用地≥10000㎡，聯(lián)合申報需全體同意補償方案。

深汕特別合作區(qū)

• 唯一允許新建區(qū)域：村民可新建非商品住宅，基底≤100㎡、總建面≤300㎡、層數(shù)≤3層。
• 危房改造：按面積分段處理，超900㎡建筑需封存。

三、全市與地方標準差異性分析

補償比例

套內(nèi)1:1或建面1:1.2

福田增購價≤市場價，羅湖區(qū)分原村民/非原村民面積

適用范圍

優(yōu)先改造安全隱患大、配套落后的區(qū)域

鹽田要求用地≥5000㎡，龍崗放寬至小型項目

歷史違建處理

按“兩規(guī)”及《決定》處理

南山區(qū)分原村民480㎡上限，非原村民需罰款

政策靈活性

統(tǒng)一框架下允許增購、貨幣補償

大鵬新區(qū)探索統(tǒng)建與拆遷安置房政策銜接

四、其他補充

1. 動態(tài)調(diào)整：2024年《關于積極穩(wěn)步推進城中村改造的實施意見》明確新舊政策銜接，優(yōu)先配置保障性住房。
2. 違建風險：超建部分在深汕合作區(qū)無法確權，主城區(qū)違建可能面臨強制拆除或罰款。

政策依據(jù)：

全市級政策

《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》
《深圳市房屋征收與補償實施辦法》
《深圳市原村民非商品住宅建設暫行辦法》

各行政區(qū)政策

《深圳市福田區(qū)棚戶區(qū)改造實施辦法（試行）》《深圳市福田區(qū)城市更新實施辦法》
《深圳市羅湖區(qū)棚戶區(qū)改造實施辦法》《羅湖區(qū)低效用地再開發(fā)試點行動計劃（2024—2026年）》
《深圳市鹽田區(qū)棚戶區(qū)改造實施細則》《深圳市鹽田區(qū)城市更新實施辦法（修訂）》
《深圳市南山區(qū)城市更新實施辦法（征求意見稿）》《深圳市南山區(qū)城市更新項目未簽約房屋征收實施細則》
《寶安區(qū)棚戶區(qū)改造實施細則》《寶安區(qū)城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃》
《龍崗區(qū)棚戶區(qū)改造實施細則（試行）（征求意見稿）》《深圳市龍崗區(qū)城市更新實施辦法》
《關于廢止〈深圳市龍華區(qū)城市更新實施辦法〉的政策解讀》
《坪山區(qū)棚戶區(qū)改造實施辦法（試行）》《坪山區(qū)坪山街道新和村片區(qū)城市更新單元規(guī)劃》
《光明區(qū)政府組織配租保障性租賃住房配租管理實施細則》《光明區(qū)原光明農(nóng)場未完善用地手續(xù)建成區(qū)實施城市更新規(guī)定》
《大鵬新區(qū)棚戶區(qū)改造領域基層政務公開事項標準目錄》《大鵬新區(qū)關于規(guī)范原村民非商品住宅統(tǒng)建工作的若干意見》
《深圳市深汕特別合作區(qū)村民非商品住宅建設工作指引》《深圳市深汕特別合作區(qū)農(nóng)村宅基地審批管理實施細則（試行）》

阿宇注：以上標準可能存在動態(tài)調(diào)整，具體以各區(qū)最新政策及實踐為準。