如果你手里有閑錢，千萬千萬不要去買公寓。因?yàn)橐琴I公寓收租，收了這點(diǎn)租金后，房價(jià)起碼要降一半。而且你還得考慮以后房子能不能租得出去?，F(xiàn)在全國人口都在減少，以后人越來越少，人均都有好幾套房子，誰還會(huì)租房呢？

所以公寓千萬不能買，這是我評論區(qū)里點(diǎn)贊率很高的一條評論。我覺得有必要發(fā)一條視頻跟大家講講。買公寓收租，真的只能收到租嗎？租金保不住本金嗎？是不是真的50萬買進(jìn)的公寓，收了幾年租金后，本金就變成20萬了呢？我相信很多人確實(shí)有過這種體驗(yàn)，花50萬甚至100萬買的公寓，結(jié)果才過幾年，現(xiàn)在往外賣的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)價(jià)格漲了一半，這種情況還挺多的。

這也就是為什么我之前一直說，買公寓投資一定要買優(yōu)質(zhì)的公寓。什么是優(yōu)質(zhì)的公寓呢？

第一，你要選對城市。得是人口持續(xù)流入的城市，這樣才有持續(xù)的租賃需求支撐。

第二，買對城市之后，還得選對地段。

你以為市中心最核心的位置，正地鐵口、正商業(yè)的地段就是最好的嗎？我告訴你，如果買入的地段，哪怕位置再好，50萬買進(jìn)去，出租卻只能租1000塊錢，那不管這地段有多好，50萬買進(jìn)去，最后只能賣20萬都是很正常的。因?yàn)橐闱宄@個(gè)核心邏輯，買公寓收租房價(jià)下降的本質(zhì)原因，是買入的租金回報(bào)率太低了。公寓在二手市場交易是以租金回報(bào)來定價(jià)的，別人買二手公寓也不是自住，也是用來出租，人家會(huì)算賬。

你50萬買進(jìn)去只能收租1000塊錢還愿意買，那是因?yàn)槟銢]算好賬，說明租金回報(bào)率太低了，可能只有兩三個(gè)點(diǎn)。但二手市場上，人家對它的交易預(yù)期可能是6%或者7%這樣的平均收益，才愿意買。你買的公寓回報(bào)率只有3個(gè)點(diǎn)，價(jià)格肯定會(huì)降一半，這很正常。

再一個(gè)，中國未來人口大概率是下降的，人會(huì)越來越少，而且中國現(xiàn)在房產(chǎn)過剩，人均都好幾套房子，以后誰還需要租房，誰還會(huì)租公寓呢？可能住宅都沒人住了，更沒人租公寓了。

之前有人說中國現(xiàn)在有6億棟房子，中國才14億人，建了6億棟住宅，這本身就是假消息。怎么可能6億棟住宅呢？6億棟住宅意味著14億人口，將近每兩個(gè)人就分到一棟房子。你家分到一棟房子了嗎？你身邊有幾個(gè)人分到一棟房子了？這個(gè)數(shù)據(jù)是真是假一目了然。

不過，全中國總體房產(chǎn)過剩，并不會(huì)影響那些人口持續(xù)流入的核心城市。這些能為絕大多數(shù)年輕人提供就業(yè)崗位、有產(chǎn)業(yè)的城市數(shù)量是少的。未來年輕人還會(huì)持續(xù)往這些少量的核心城市聚集。未來中國可能會(huì)有20個(gè)一線城市，這些人口持續(xù)流入的核心城市，租賃需求依舊存在。

因?yàn)榫退闳袊w房產(chǎn)過剩，老家有幾套房子，也沒辦法拿到上班的城市使用。不動(dòng)產(chǎn)之所以叫不動(dòng)產(chǎn)，就是因?yàn)閾Q到另一個(gè)城市，在空間上沒辦法平移過來。所以總量過剩對區(qū)域的稀缺性沒有任何影響。