放開限購是地產見底的信號，放開限價同樣是地產見底的信號。現在的情況是，政策層面首次出現放開限購和放開限價兩個信號同時出現的情形，我們該如何理解、應對，又該怎么看待2025年真正到來的房產轉折期呢？

如果你對樓市的未來感到迷茫和恐慌，那么理解下面的內容，或許能讓你對未來樓市的走向更清晰。請跟著我的思路，走出樓市的迷霧。

依據我二十幾年對地產的跟蹤研究，今年3月我專門總結出解析房產轉折信號的三大法寶，憑借我的經驗以及對歷史的分析，為朋友們提供了穿越房產周期的一些答案。

為什么說這兩個信號分別對應樓市的頂和底呢？我在上一篇內容里已用具體歷史案例解讀過，這里就不再重復了。現在的問題是，這兩個看似矛盾的信號同時出現，究竟意味著什么？

為確保信息真實有效，下面的數據耗費了我不少時間，是通過國家統計局、飛鶴研究院以及相關報道整理出來的。由于內容較多，視頻將分兩期呈現。關心樓市的朋友，可以借助我的分析，搭建自己的決策邏輯。

當前，中國樓市處于政策調整與市場分化相互交織的復雜階段。放開限購與限價政策看似矛盾，但這兩個政策本質并非對立，而是調控手段。因為房產具有地域性，因城施策，甚至細化到因城區施策，成為必然選擇。接下來，我通過各個城市的綜合數據，梳理一下放開限購和放開限價在城市中產生的現實變化。

放開限購

放開限購，是從抑制需求轉向激活需求。其核心邏輯是抑制投機性需求。當城市出現庫存高、成交低迷的情況，放開限購就成為刺激需求的直接手段。在過去二十幾年的周期里，反復出現過限購放開后，交易量先沖高，隨后又回落下跌的歷史情況。所以，我把放開限購定為樓市見頂的信號。

回到當下，天津全面取消限購后，核心區改善型需求得到顯著釋放。2024年四季度，其新房成交量環比增長了8%。限購城市也出現分化，像一線城市中的北京、上海，仍然保留限購，但通過放寬郊區和大戶型的限制，比如北京的通州、上海的臨港，來釋放改善性需求。而許多三四線城市，像惠州、洛陽，甚至包括剛剛全面取消限購的南京，試圖通過降低門檻吸引外來人口。

這樣做造成的市場影響是，短期內可能刺激部分城市成交量回升，但長期效果取決于人口流入和地方產業等基本面。例如，杭州取消限購后，非核心區房價仍在下跌，跌幅達到5% - 8%。而杭州核心區因供需緊張，價格穩定，難以降價。

放開限價

放開限價，是從行政干預過渡到市場定價。原本限價策略是為防止房價過快上漲和超跌風險。當開發商面臨成交低迷時，放開限價后，開發商可根據市場情況調整定價策略，也就是可以降價促銷。

例如，杭州取消限價后，部分樓盤通過品質升級，結合合理定價，實現去化率提升到70%。放開限價后，城市出現明顯的冰火兩重天情況，且這種情況會持續較長時間。像高庫存城市，如長春、哈爾濱，放開限價后，房價可能進一步下跌，從而加速去庫存。

而核心城市，如上海、深圳等一線城市的優質房產價格可能更貴。例如，上海前灘板塊，新樓盤單價突破15萬每平米，而且并非有價無市，根據統計，其去化率加速達到90%，銷售情況反而更好。

放開限價對市場的影響是，短期內可能加劇價格波動，但長期有助于市場出清，也就是清理庫存。例如，天津取消限價后，開發商通過一些策略，在2024年四季度，新房去庫存化周期縮短了3個月。

現在市場出現分化，一線城市限購與限價并存。保持限購，意味著核心城區依然不是想買就能買。像北京、上海等城市，由于人口持續流入，核心地段供需緊張，保留限購是為防止市場過熱。整個北京市2025年新房去庫存周期仍達28.5個月，將近兩年半時間。但核心區如海淀區、朝陽區，庫存僅夠6個月消耗。所以限購政策更多是為結構性調整。

限價措施也做了微調，一線城市通過價格指導，結合品質提升來平衡市場。例如，深圳取消限價后，開發商承諾現房銷售，加上綠色建筑，推動房價從普遍上漲轉向品質驅動。再比如我所在的珠海，部分樓盤得房率超高，出現使用面積大于建筑面積的情況，這就是加量不加價，主打價格穩定。

小結一下，樓市在分化，政策在細化，讓該漲的漲，該跌的跌，滿足有能力購買者的需求。