仲量聯行2025年第一季度深圳辦公樓市場回顧與展望

深圳，2025年4月1日——2025年第一季度，深圳辦公樓市場在深度調整中孕育結構性機遇。隨著市場步入存量博弈的新階段，企業持續推行成本優化戰略，驅動業主調整租賃策略。在此背景下，續租和搬遷置換成為市場主旋律。值得關注的是，在產業升級浪潮中，新質生產力正逐步釋放修復動能，為市場培育可持續發展的新引擎。

在租賃需求方面，盡管受企業降本增效策略的持續影響，市場新增需求仍顯乏力，但國央企與頭部民企的自用型需求展現強勁的韌性，成為穩定市場需求的壓艙石。本季度，深圳甲級辦公樓租賃活動主要集中在續租和搬遷置換上，反映企業選址時更側重運營成本的管控。春節過后，辦公樓項目的咨詢量和實地考察次數均有所回升，顯示了市場潛在的活躍度。然而，需求轉化存在時滯效應，后續成交釋放仍需進一步觀察。

從行業維度來看，本季度科技互聯網繼續領跑需求端，貢獻約四分之一的成交面積。跨境電商及配套服務商表現尤為突出，本季度錄得近一萬平方米的租賃成交。其中，多家跨境電商相關企業租賃了多個整層辦公空間，并表現出對前海存量和在建項目的大面積租賃意愿。此外，甲級辦公樓租賃策略更加多元化，符合特定標準物業的業主正積極引入大健康、住宿以及教育培訓等經營業態。仲量聯行華西區與華南區商業地產部總監李文杰對此分析道：“這一系列來自需求端的積極信號正是深圳新質生產力崛起壯大的有力印證，反映深圳經濟結構正經歷深刻優化與升級。作為全國外貿的領頭羊，深圳正憑借全鏈條生產性服務業優勢，培育出海服務產業集群。這種新質生產力的成長軌跡，彰顯了城市經濟能級正向全球價值鏈高端躍遷的趨勢。”

在新增供應方面，本季度共有三個甲級辦公樓項目約28萬平方米竣工入市，分布于前海和羅湖兩個子市場，其中一個項目是企業純自用的總部辦公物業。受企業業務調整影響，存量市場多個項目出現了不同面積段的退租案例。多重壓力下，截至第一季度末，深圳甲級辦公樓市場平均空置率環比抬升0.8個百分點到25.2%。

盡管本季度市場問詢活動有所增加，大多數企業在不動產預算方面仍保持嚴格控制，市場競爭依然激烈。為了應對日益增長的去化壓力，辦公樓業主相繼采取“以價換量”的租賃策略，試圖在市場中尋找新的平衡點。此外，面對市場新常態，業主方積極構建彈性靈活的租約策略，包括延長免租期、前置續約談判窗口期、主動提供租約重組解決方案等。這些措施綜合作用，使得深圳甲級辦公樓市場在第一季度的租金水平繼續呈現下降趨勢，全市平均租金環比下降約2.7%。

2025年深圳政府工作報告提出了全力競逐人工智能、低空與空天等產業新賽道的戰略方向。著眼全年趨勢，盡管由新質生產力驅動的增量辦公需求尚未形成顯著規模，但其在特定細分領域所帶來的結構性機遇卻不容忽視。仲量聯行研究部資深董事、中國區物流地產研究負責人曾麗認為：“人工智能、低空經濟等戰略性新興產業的辦公空間升級需求，將與跨境電商、數字貿易等領域的全球化布局形成共振效應。伴隨新賽道業務的進一步發展，以及海外市場拓展、產品線持續創新、線上多元化品牌推廣等需求的不斷增長，未來存在擴充及升級辦公空間的潛力。” 然而，預計年內余下三個季度將有120萬平方米的新增供應入市，這將延長市場再平衡的進程并導致全市空置率保持較高水平。辦公樓業主預計將繼續采取更為靈活的租賃政策，并加速全方位配套與服務體系建設。在未來一段時間內，深圳辦公樓市場的平均租金仍可能維持在下行通道之中。

注：深圳辦公樓市場指深圳甲級辦公樓市場，文中所述租金及售價均基于建筑面積。