仲量聯行2025年第一季度廣州房地產市場回顧與展望

廣州，2025年4月8日——廣州新興產業發展勢頭良好，逐步轉化為辦公租賃需求，這有望長期支撐市場健康有序發展。

廣州甲級辦公樓市場

2024年，廣州加快發展新質生產力，推動兩業融合的數字技術應用業增長顯著，全年增加值同比增長高達11.9%。這也為廣州辦公樓租賃市場帶來了新氣象。2025年第一季度，數字經濟、跨境電商、IP運營等前沿產業的相關企業在廣州甲級辦公樓市場新租賃面積占比高達35%。對此，仲量聯行華南區商業地產部總監馬煒圖分析指出，廣州憑借數字經濟和制造業基礎的綜合優勢，持續推動現代服務業與先進制造業的深度融合，并促進辦公樓市場需求結構性調整。與新興產業緊密相連的產品開發、內外貿易及配套服務等產業環節呈現內生性增長趨勢，將為辦公樓租賃需求注入新的活力。

然而，從整體市場情況來看，部分傳統行業的企業租戶仍面臨內外部挑戰，如內需不足、外貿摩擦不確定性上升等，導致租金預算持續趨緊，收縮型租賃需求有所上升。本季度內，搬遷和升級是新成交面積的兩大主力，分別占比約35%和25%。在價格競爭日趨激烈的背景下，珠江新城子市場內部搬遷活動頻繁。同時，受新興子市場更為寬松的租賃條件吸引，不少原駐珠江新城的企業選擇遷往琶洲。此外，從成熟子市場的非甲級辦公樓升級至琶洲或廣州國際金融城甲級辦公樓的趨勢也日益明顯。

截至本季度末，全市辦公樓空置率微降至20.9%，環比下降0.1個百分點。這得益于個別辦公項目的租戶集中入駐，尤其是廣州國際金融城空置率的顯著下降，對全市空置率起到了積極的拉低作用。在高性價比的吸引下，琶洲區域內樓齡在5年以內的存量項目空置情況也有所改觀。但與此同時，珠江新城、越秀、天河北三大成熟辦公樓子市場，由于新增需求不足和存量租戶租賃面積縮減的雙重影響，空置率均出現了一定程度的上升。另外，琶洲一座新的總部大廈的入市，也給市場帶來了一定的空置率上行壓力。在租金方面，市場競爭依然激烈，全市租金水平環比下降3.0%。

市場展望

2025年初的各大會議中明確表示，今年我國將用好用足政策空間，強化宏觀政策逆周期和跨周期調節，以超常規力度提振國內消費，深化投融資綜合改革。廣州將繼續發揮政策杠桿作用，以制度型開放構建新優勢，加快推進新舊動能轉換， 形成消費與產業升級的良性循環。對此，仲量聯行研究部資深董事、中國區物流地產研究負責人曾麗表示：“當前廣州辦公樓租賃市場中，新興產業驅動的增量需求雖然還在成長階段，但已在電商、游戲出海、低空經濟、生物醫藥、人工智能等細分賽道中展現出差異化的結構性價值。同時，我們注意到這些新賽道企業在租賃選擇時注重性價比，因此極有可能在新興子市場中發展產業集聚地。其展現出的高增長潛力依然值得市場保持密切關注。”

在接下來的三個季度里，琶洲和廣州國際金融城子市場將迎來一輪新的集中供應潮。預計全市將有近120萬平方米的新增供應進入市場，其中約30萬平方米為自用面積。面對廣州辦公樓市場的持續深度調整，供應側將積極尋求與時俱進的運營策略，并探索引入新業態、打造多元化發展路徑。在此基礎上，市場供需關系有望邁向新的平衡。

注：廣州辦公樓市場指廣州甲級辦公樓市場，文中所述租金及售價均基于建筑面積。