日前，仲量聯行“向光而行 聚光成焰｜2025中國辦公樓市場研討會”圓滿落幕。此次研討會邀請多位行業專家，聚焦上海、北京、深圳三個關鍵市場，共同在新周期中前瞻新趨勢、解碼新命題、探求新方法、捕捉新機遇。

“兩會”閉幕、《提振消費專項行動方案》出爐，以人工智能為代表的新興賽道重塑科創版圖，中國辦公樓市場在復雜多變的環境中迎來新一輪的機遇與挑戰。仲量聯行中國區研究部總監姚耀預測，在2025年，中國辦公樓市場需求預計將溫和復蘇，但供應壓力猶存；在最新宏觀經濟的政策信號指引下，辦公樓市場參與方除了傳統行業需求之外，同時需要關注其中涌現的需求“新元勢能”，與人工智能、新消費、游戲、生命科學等行業衍生出的“新元”企業，其將激發辦公樓市場需求新的增長點。

伴隨上海經濟規模突破5萬億元大關、產業轉型升級的積極趨勢，持續為辦公樓市場帶來增量潛力，帶動需求端溫和復蘇。然而，整體市場仍有大量新增項目即將入市，上海辦公樓市場正在經歷深度調整的階段。

仲量聯行華東區研究部董事丁婷表示：“租金的深度調整給成本驅動型的升級和搬遷帶來結構性機會，在此過程中，租戶的流向正重塑辦公樓板塊的格局。需求端來看，穩定的占比分布，多元的行業分類，支撐起辦公樓市場需求端的基本框架，在租金深度調整的環境中依然展現出市場韌性。”

仲量聯行數據顯示，上海辦公樓市場行業需求中，金融服務、專業服務、科技互聯網、制造貿易、零售和生命科學這六大行業在2020至2024過去五年中，每年新租需求占比均超過85%；這些傳統行業中引領需求增長的新興元素悄然改變，涌現的“新元”需求，如人工智能相關、新消費、先進醫療等企業在2024年的租賃需求占比達到30%，滲透于傳統行業中，持續激發市場潛力。

北京辦公樓市場需求緩和，業主方不斷釋放“極限價格”試探市場的平衡點，但租金的深度回調也對激發市場活躍度產生了顯著影響，數據顯示，2024年北京甲級辦公樓市場成交量同比2023年上升31%。

仲量聯行華北區研究部董事紀明表示：“低價策略有效激發了部分在京大面積租戶的搬遷和升級意愿。此外，當前企業在選址時，大多優先考慮租賃成本管理而非行業聚集度，這也推動其選址范圍持續擴大、分散。盡管整體市場仍然面臨新增需求受限的挑戰，但成交量的顯著回升有效緩解了許多樓宇的空置壓力，并在一定程度上穩定了市場信心。”

從需求行業來看，新質生產力相關行業的崛起持續激活辦公樓市場潛力；而重點傳統行業仍是北京辦公樓市場的主力需求來源，游戲、內資律所、資產管理、教育領域等多個細分賽道表現活躍，與新質生產力相關行業雙軌并行，驅動市場需求向多元化和靈活化的方向發展。

粵港澳大灣區正由制造灣區向創新灣區的深度轉型，深圳在此過程中以創新驅動實現了生態式崛起與全球化突圍。隨著機電一體化、人工智能等技術融合應用，智能制造、商貿流通等領域有望支持深圳辦公樓市場需求的長期穩健增長。

仲量聯行中國區研究部資深董事曾麗預計，未來一段時間，深圳辦公樓市場將面臨新增供應集中入市，但整體需求增長相對緩慢，預計全市空置率將保持較高水平。面對供需不平衡的情況，業主將采取更加靈活的租賃策略，加速建立全方位配套體系與服務建設。

2025年，“固本培元”和“提質增效”成為辦公樓市場參與方必須進一步回應的關鍵議題。在本次研討會的專題討論環節，與會嘉賓們分別從租戶與業主視角出發，圍繞“重構｜中國辦公樓市場變革期的租戶價值提升路徑”這一核心主題展開深入交流，并深入探討了如何通過租約管理和企業房地產策略優化成本結構，同時通過科技賦能來提升運營效率和租戶體驗。

歐萊雅北亞及中國房地產總監陸軼瑋從租戶視角表示，目前租約的靈活性愈發受到關注，能夠隨著團隊擴張或業務收縮動態調整的合同更符合當下企業的訴求。仲量聯行華北區董事總經理兼華北區商業地產部負責人張冀蘇提及了租約重組這一時下熱門的現象，他分享到，租約重組不再是單純的成本博弈，而是空間戰略的延伸。瑞安新天地總部辦公業務副總經理戴立慧表示，租約重組正從“租賃合同”升級為“長期價值伙伴協議”，也正是因此，如今業主的角色是“租戶的‘空間價值投資人’”。

仲量聯行智動辦公中國區主席李晶指出，以人為本的科技正在重構空間價值，未來的辦公場所不僅僅是辦公地點，而是一個可以讓員工成長和互聯的空間；此外，根據仲量聯行《2024人性化體驗調研》顯示，企業通過“煥活辦公場所設計”可以顯著改善獨立專注辦公的環境、提升協作效率并優化空氣質量，從而提高員工的工作表現。仲量科技高級商務運營總監吳震東分享表示，當下房地產科技的應用已經聚焦到資產生命周期數字化，通過利用數字孿生等技術預演空間改造方案，能夠有效壓縮平均空置期，提升資產流動性。

與會嘉賓一致認為，辦公樓市場的進化，本質是租約從“空間占有契約”轉向“體驗共創承諾”，而科技正在成為這場變革的“新算法”——既解構傳統規則，更在全新時期下創建新的價值網絡。