當前，全球經濟格局深度調整，中國金融市場改革加速推進，不良資產領域正從“風險化解”向“價值重塑”的轉變，成為驅動新經濟周期的重要引擎。

中國金融監管總局統計顯示，2024年僅銀行處置的不良資產超3萬億元，且此類資產在經濟結構優化、產業升級的浪潮中持續擴容。這一領域不僅承載著化解金融風險、盤活存量資產的重任，更孕育著萬億級的投資藍海——通過精準識別、重組與運營，不良資產正從“燙手山芋”蛻變為資本競逐的“價值洼地”。

仲量聯行評估咨詢服務部中國區總監熊建平：“我們選擇在當前發布《基于價值重塑的不良資產》白皮書，正是希望通過深入分析不良資產產生的原因，精準評估其資產質量、現金流狀況以及未來增長潛力，幫助投資者識別機遇，并以相對較低成本獲取具備長期價值的資產，也為持有不良資產的房企或金融機構提供有效的風險化解方案。”

報告下載鏈接：

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白皮書指出，由于許多不良資產的形成源于企業的信用風險或短期現金流問題，并非其底層資產本身缺乏價值，因此不良資產并不簡單等同于“負資產”，而可能是在特定條件下被低估的價值載體。例如，某些房地產項目盡管因債務違約被歸類為不良資產，但其地理位置優越、現金流穩定、收益率高于市場平均水平；在精準盡職調查和債務重組后，這類資產可以成功轉化為投資價值較高的優質資產，成為大宗交易的典型案例。

從金融機構的角度來看，不良資產的管理不僅在于風險防范，更在于高效處置與重塑價值。近年來，不良資產的處置方式不斷創新，衍生出新的證券化投資產品，使其成為資本市場的重要組成部分。同時，金融資產管理公司在商業化業務拓展中所產生的不良資產也被納入管理范疇，進一步豐富了不良資產的投資維度。在企業及非金融機構領域，通過債務與資產的剝離，違約債務仍可能展現投資價值。可見，不良資產并不意味著“負價值”，而是具有重塑和增值潛力的價值載體，如何識別、重組并挖掘其中的潛在機遇成為競逐這一“價值洼地”的前提。

而在不良資產的價值重塑過程中，市場價格加乘風險因素的價值體系重新制定、綜合變現率等因素是核心考量。基于風險判斷和處置方式的創新，當前不良資產的處置方式已從傳統的本息清收、訴訟、破產清算、債務重組、債轉股、對外轉讓等方式，拓展至更具創新性的工具，甚至衍生成為一種新的資產證券化投資產品。這些新型處置手段不僅豐富了管理手段，也對不良資產價值的重塑提出了新的挑戰和機遇。

白皮書指出，在不良資產的估值過程中，評估師需從不同角度和維度出發，精準衡量資產真實價值，從而支持投資者合理判斷風險與回報。所需要評估的不僅是資產本身的市場價值，還包括債務人的償付能力、抵押物的變現潛力以及市場環境的變化等等。其中，能夠衡量資產在不同市場條件下可變現程度的綜合變現率就成了為價值重估提供參考依據的重要指標。

此外，不良資產的價格，也受到宏觀、中觀和微觀三個層面外部因素的影響：

· 宏觀：主要包括經濟、社會、文化、技術環境分析；

· 中觀：即行業因素，例如行業的市場吸引力、生命周期以及政策導向等；

· 微觀：則涉及企業本身的經營狀況、財務結構及治理能力等。

同時，在不良資產管理的不同階段，估值的重點也有所不同。在收購階段，評估的核心在于“回收率”也是本金折扣率，即資產收購價格與其名義價值之間的折扣幅度。評估師需要深入分析債務人的償還能力、償還意愿及相關抵押物的質量等因素。在管理階段則需要特別關注動態跟蹤資產的價值變化，綜合考慮市場價格波動、資產本身的運營情況以及可能影響回收的外部因素。在處置階段，核心聚焦到風險的量化，評估師需要根據市場動態，對抵押物進行最新估值，并結合不同處置方式（如拍賣、債轉股、轉讓等）、償債的時間、難易、復雜程度等，特別需要對于資產清算價值、償債能力以及重整后的價值進行分析，確保資產處置的高效性和合理性以及盤活后的價值挖掘。

仲量聯行評估咨詢部資深董事韓晶：“在萬億規模的不良資產背后不僅是風險的累積，更是價值重塑的契機。仲量聯行擁有廣泛的數據覆蓋能力和強大的生態網絡，堅守合規與安全，并擁有完善的評估牌照優勢。面對全球經濟環境日益復雜多變的挑戰，我們期待協助市場各方共同在這個領域中挖掘更多機遇。”

作為全球領先的房地產專業服務與投資管理公司，仲量聯行在不良資產服務領域積累了深厚的實踐經驗；深度參與了超百家金融機構、開發商及投資機構的重大項目，并提供了全鏈條服務，涵蓋債務重組、資產評估、資產證券化、運營優化等核心環節。

1. 深度參與遠洋集團債務重組項目，提供物業市場概覽及價值咨詢服務。該項目債務規模超過60億美元，仲量聯行輔助財務顧問判斷不同重組方案，為債權人債務可回收性以及可行性提供參考依據；

2. 協助某頭部AMC（資產管理公司）完成規模超百億的房地產不良資產包處置，提供股權評估、債權評估、混合體評估等多維度服務，通過精準估值與策略重組，最終實現可觀的資產溢價率；

3. 助力中國建設銀行股份有限公司及建信信托優先責任公司成功發行建欣2024年第五期不良資產支持證券，提供不良資產債權價值分析服務，該項目涉及超過7,000筆個人住房抵押貸款不良資產，抵押物跨越中國不同省份的270個地區。