近年來，法拍房以低價吸引著越來越多的購房人。對于預算有限的購房人而言，法拍房看起來是一個不錯的選擇，實際上，卻有越來越多的購房人掉進法拍房的陷阱中。這些陷阱在買房前很有可能會藏得很好，待到購房人付了款，它們才暴露出來。作為從業十余年的房產律師，我見過太多因忽視細節而“踩坑”的案例。今天我們就來聊一聊法拍房常見的坑，以及踩坑后該如何維權。

首先，我們先來看一下法拍房常見的五大“隱形深坑”，這些都是通過很多案例總結出來的血淚教訓。

1、房屋現狀與公告嚴重不符

我們之前曾做過一個案子，當事人以400余萬元拍下一處法拍房，事后發現房屋實為電影院加建樓層，不僅布局狹窄、設備轟鳴，且規劃文件中根本不存在該樓層。法院未在拍賣公告中披露這一重大瑕疵，導致購房人損失慘重。此類“貨不對板”問題，往往因購房人未實地核查或輕信“熟人介紹”而發生。

2、房屋未騰空或存在長期占用人

比如說高價拍下房屋，卻因原房主親屬占用房屋，耗時幾個月甚至幾年才艱難收房。更極端的案例中，購房人甚至因原房主死亡、親屬無房可住，面臨“十年無法入住”的窘境。

3、產權瑕疵與法律糾紛

部分法拍房涉及產權不清、抵押未解除或共有權人爭議。例如，有的法拍房根本就辦不下來產權證。

4、高額隱性成本

比如說有些法拍房需短期內全款支付，若貸款審批延誤，保證金可能被沒收。此外，拖欠的土地出讓金、稅費、物業費、水電費等均可能需要由購房人承擔。

5、人性化風險：可能是來自原房主的“最后一擊”

比如說：收房時發現房屋被拆成毛坯，水電管線遭惡意破壞，收到的房子和看到的房子完全不一樣。這種不確定性，恰是法拍房最難以預料的風險。

對于已經中招的購房人來說，一定不要讓自己沉浸在消極的情緒里，而是要抓緊時間，化被動為主動。我們可以嘗試通過以下方式展開維權：

1.重新審查拍賣公告。針對房屋存在的一些不利因素，我們要審查拍賣公告中是否有提前告知。這些因素通常會寫在“風險提示”中，因此，這部分內容一定不要忽視。

2.深挖“信息公開”。可以通過政府信息公開申請，調取房屋規劃、驗收文件等，盡可能對該房屋進行全面、深入的了解。

以我們前文中提到的“貨不對版”的案件為例，當事人在發現問題后委托了我所進行維權，我們重新梳理案件的時候發現，當事人所購買的5樓房屋為第4層電影院的加層，在規劃設計文件以及各類驗收文件中，并沒有第5層。所以，這一事實屬于重大瑕疵事實，法院在拍賣公告中并未告知，這是違法的。

3.及時提起執行異議。如果發現法院未披露重大瑕疵，比如說違規加層、產權瑕疵等，我們可以視情況提起執行異議，要求撤銷拍賣。在前文提到的案例中，我所律師通過協調影院出具證明、整理證據鏈等一系列手段，最終在5周內成功撤銷拍賣。

4.如果由于法院的過錯給我們造成了損失，我們可以視情況主張國家賠償。

5.如果缺乏相關專業知識，及時請專業律師介入或許會事半功倍。在處理法拍房糾紛時，需要證據固定、協商清場、保障資金安全等諸多環節，在此期間可能還要與法院進行溝通和談判，這些都需要較為專業的能力和豐富的經驗。因此，如果我們本身的經驗并不充足，當我們遇到糾紛時，請專業的律師介入或者及時向相關專業人士求助或許是不錯的選擇。

最后，還是要提醒大家，法拍房市場充滿機遇，但也布滿荊棘。如果想要“撿漏”，一定要在購房前做好相關功課，如果自身經驗不足，可以直接請相關專業人士陪同購房，提早規避掉風險。如果糾紛已經產生，一定要及時展開維權，不要讓問題拖得太久。