大家好，我是蘇北哥！今天是4月8日，農歷三月十一日，南京城頓感一夜入夏！

01.

限售放開后，南京二手房掛牌暴增至19萬+套？真實數據出爐！

不得不說，南京的氣溫總是那么讓人猝不及防，今天的最高氣溫已經高達29℃，感覺和真正的夏天只差一度之遙！

這才剛剛過了清明，南京體感溫度就已經奔著盛夏的方向去了，掐指算來，從3月初春到4月初夏，南京城的春天進度條終歸是沒有撐得過一個月！今天當然不是想和大家討論什么“全球變暖、冰川融化或是溫室效應”等等，話說回來北哥粉絲群里要真有一兩個氣候專家，咱這門外漢還真說不出個所以然，誰讓咱只懂樓市呢？

閑話少敘，言歸正傳！北哥只是覺得，很多時候事物發展都有相似的規律，天氣亦然、樓市亦然！今年的3月31日對于南京來說是一個重要的“分水嶺”！“寧七條”出臺、全城解禁“限售”、房票通兌、公積金擴大提取范圍……一系列重磅XZ出臺之后的南京樓市行情到底如何？成為很多買房人接下來判斷今年是否買房的重要標準。

因為樓市和天氣一樣，今天一波ZC引起市場的行情，不一定是真行情，也有可能是氣溫反復的“倒春寒”，只有真正進入了“夏季”！氣溫才算是真正的回暖！何況XZ后，還有如此眾多帶節奏的中介和自媒體！

本輪XZ發布后，有一個問題成為南京樓市的最大疑團，那就是限售解禁后的二手房掛牌量！因為這是檢驗XZ威力和下一階段南京房價漲跌的重要判斷標準！很多人在這個問題上帶節奏！最具有代表性的觀點有兩個，一個是XZ后南京二手房掛牌量暴增，另一個就是XZ后南京二手房掛牌量穩定，緩步上升，幅度可控。

同時也有兩個數據非常扎眼！一個14萬+套；另一個是19萬+套；前者當然是是指限售解除后南京二手房掛牌量仍保持在14萬+套水平；而后者當然是指限售解除后，南京二手房掛牌量已經激增到19萬+套。

兩種數據之間居然“豪差”了5萬多套的二手房掛牌量！

你可千萬別以為這兩組數據都是隨意杜撰的，確切的告訴你這兩組數據都出于權威平臺。第一組14+套數據出自南京網上房地產，當然是ZF的GF數據，這當然錯不了！其實常看北哥文章的小伙伴們，對這個14萬+套的掛牌數據一定不陌生！因為從去年12月份契稅XZ落地執行開始，南京二手房去庫存戰役正式打響。全市掛牌量一路從最高點的18萬+套，跌至15萬+套，再跌至14萬+套。這代表了南京二手房去庫存的輝煌戰果。

根據南京網上房地產數據，目前南京二手房掛牌量仍在14萬+套，傳遞出來的信息也就是告訴大家，限購解禁沒有對市場造成太大影響，業主也沒有恐慌性拋售，南京樓市行情依然企穩。有人記錄了XZ發布前一天（3月30日），南京網上房地產的二手房掛牌數據，是142248套。

網上房地產3月30日掛牌數據

限售解禁一周后網上房地產二手房掛牌數據

很清楚可以看到XZ發布，限售解除一周后，網上房地產南京二手房掛牌總量變成了145477套。也就是說限售解除后一周，南京二手房掛牌總量增長了3229套。

然而根據我愛我家南京研究院數據，今年開年以來直至3月底，南京單周新增房源掛牌量保持在229-2013套之間。

2025年南京逐周二手房新增掛牌情況

而4月第一周掛牌量達到3229套，的確有所激增，但仍然整體可控。

另外我們再來看另一組數據，XZ后南京二手房掛牌總量增長至19萬+套，激增幅度達到320%！這組數據嚇壞了業主，樂壞了買房人！然而這組數據的來源則是出于貝殼平臺。很多人將網上房地產數據和貝殼數據混淆了，誤認為限售解除后，南京二手房掛牌總量從14萬+套一下子增長到19萬+套。其實是兩個平臺的數據統計基礎本身存在差異。

南京網上房地產的二手房掛牌數據為什么偏少？因為網房的二手房數據是基于ZF備案的二手房交易信息，數據的覆蓋范圍只包含已經取得產證，且完成備案的符合交易條件的房源，所以網房的二手房掛牌數據非常嚴格，不符合審核條件的房源信息一律會被過濾掉。

貝殼的二手房掛牌數據為什么更多？因為貝殼的二手房掛牌信息包含的房源種類更加寬泛，除了網房嚴苛的數據之外，還有一部分房源掛牌信息是指還沒有完全符合交易條件（如尚未取得產證，尚未完成備案等等），但業主已經有掛牌意愿的房源。另外，還有一部分掛牌數據來自一些業主為了測試當前市場價格，試探性掛牌房源（這部分掛牌房源一般無法買到）；此外這組掛牌數據中還包含公寓、商辦，甚至車位等非住宅類掛牌信息。這所有的信息加在一起才有了19萬+套的掛牌總量。

另一方面，在寧七條XZ發布之前，貝殼的二手房掛牌基礎數據本身就很高！有人專門做了記錄，3月30日貝殼南京二手房掛牌總量是在18.8萬套左右。而XZ發布一周后貝殼南京二手房掛牌總量是在19.5萬套左右，也就是說限售解除一周時間，貝殼統計南京二手房新增掛牌量是7000套左右。幾乎是網房數據的2倍左右（其中包含了多種掛牌房源信息）

并非像市場盛傳的那樣一周新增掛牌5萬套！這樣算起來就比較合理了，也符合當前南京樓市企穩發展的事實。

那么市場傳言的南京二手房掛牌激增320%是怎么回事呢？這其實也是在偷換概念！根據貝殼的每日新增掛牌數據。

寧七條XZ發布前一周，根據貝殼數據南京每日新增掛牌房源數量基本控制在700-900套上下，其中3月25日新增掛牌量最低，只有655套，而3月31日XZ發布當天，南京迎來了一波新增掛牌“高峰”，峰值數據達到3073套，而過了3月31日之后，南京二手房掛牌數據又迅速回落，4月4日-4月5日間又回到低點，當日新增掛牌基本和3月25日的655套持平。

所以這就是南京二手房新增掛牌暴增320%數據背后的秘密，統計單位不同，320%為單日增長數據，而不是一周。很多人都被誤導了！

所以現在已經十分清晰了，寧七條發布后一周，南京二手房新增狹義掛牌量（已經取得產證，且完成備案的符合交易條件的房源）是3200+套左右；南京二手房新增廣義掛牌量（各類房源掛牌新增總量）是7000套左右。

02.

限售放開后，二手房真實成交價格流出！

但是可以明確一點，寧七條XZ后南京樓市一定會出現結構性的行情變化，尤其是在房價方面，行情分化加劇應該是在所難免！

之前文章北哥已經系統統計了，XZ發布一周以來，南京眾多新增掛牌房源的價格行情，其中“2年內”解套房源掛牌價格普遍偏高。

比如雨花軟件谷的偉星時代悅峰，數套新房源集中掛牌，最新掛牌單價高達4.1萬+/㎡。

要知道同板塊的新房項目保利荷雨瑧悅目前實際售價也才3.7萬/㎡，限售解除瞬間讓軟件谷實現了一二手倒掛

河西大街的越秀和樾府4月2日剛剛交房，超5套房源集中掛牌，最高掛牌單價高達7.5萬+/㎡

大校場的保利琥珀云臺、南鋼三金睿境新房源掛牌單價均在5.5萬/㎡以上。

然而砸盤的業主也大有人，比如江核南工大的長江時代雍瀾和府、琨玉府兩個小區XZ后都有房源以最低價拋售。

XZ效應在延續，南京市場分化行情也在繼續！日前江北雨山路板塊的中建翰林雅境掛出了首套二手房，掛牌價反應了限售解除后，該小區業主的真實心態。

趕在限售取消后首周，中建翰林雅境掛出了首套二手房，這套房源為130的4房2廳2衛洋房戶型，房源位于11F小高層樓棟的低樓層，目前掛牌總價245萬。

算下來中建翰林雅境的首套二手房房掛牌單價只有18834元/㎡。

要知道中建翰林雅境目前還是一個新房在售樓盤，該項目2022年3月首開上市，至今去化周期已經超過3年，但全盤仍有11棟樓有新房房源在售。

中建翰林雅境在售樓棟

2022年首開時，中建翰林雅境入市價格是3萬/㎡，還有1500元/㎡的裝修包，但去化相對緩慢，2023-2024年，項目開啟降價快跑模式，均價降到2.2~2.45萬/㎡，降價背景下中建翰林雅境在去年實現了快速去化，一年去化了500套房源。

一時間，中建翰林雅境好像找到了熱銷密碼！一路降價，3月處該項目領取了13、17、18號樓108套房源，雖然銷許價格仍高達30609元/㎡，但實際上130、143、165㎡三款戶型都有優惠折扣價格，其中130㎡4房，折后總價270萬；143㎡4房，折后總價320萬；165㎡4房折后總價410萬；折后實際售價最低為2萬/㎡。

原本2萬/㎡買中建翰林雅境已經很香了！誰知二手房業主趕在KFS之前，給出更低價格，首套二手房掛牌單價僅1.8萬/㎡。不知道這個掛牌價格會不會影響中建翰林雅境新房接下來的去化流速。

但中建翰林雅境掛出的首套二手房，側面反應出限售解除后，業主的“搶跑心態”！

與此同時，作為全市頂流板塊的大校場！XZ發布后，也有標桿小區成交了“首套二手房”！這個小區就是機場跑道軸旁的金地大成雅境。

這套房源確定是4月首周成交的，房源面積是103㎡的3房2廳2衛，成交總價416萬，折合成交單價為4.03萬/㎡

據悉這套房源當初掛牌價格為471萬，最終被砍價55萬成交。雖然這套房源成交單價比前期金地大成雅境同小區房源成交單價低了一些，但是仍然守住了4萬/㎡底線，可見業主并未因限售解除，而出現心態失衡，恐慌拋售！

今年2月份，金地大成雅境成交的兩套房源，單價也只在4.1-4.23萬/㎡區間。XZ出臺后，房源成交價格只有1000-1230元/㎡的下挫幅度。

與此同時，XZ后金地大成雅境的房源成交單價仍比去年10月份該小區房價“最低點”還略高一些。

去年10月份金地大成雅境一套142㎡低樓層房源，成交單價曾低至3.84萬/㎡。而4月初金地大成雅境成交的103㎡房源單價定格在4.03萬/㎡，守住了大校場2020年后次新小區4萬/㎡的房價底線。

誠如大校場的金茂科技住宅云瀾尚府，3月中旬成交的首套二手房，成交單價也僅在40779元/㎡，幾乎與金地大成雅境新房源成交單價持平。

華潤潤鴻府目前二手房成交單價還保持在4.2萬/㎡以上。

文淵府目前的二手房成交單價還保持在4.4萬/㎡

大明路沿線的華著蘭庭最新洋房成交單價也高達4.5萬+/㎡。

大校場標桿豪宅金基望樾府，房源成交單價更是高達5.2萬+/㎡

可見誠如江北雨山路此類純剛需板塊，二手房業主樂于低價“搶跑”，而如大校場這種頂流板塊，XZ后業主心態還是比較穩定！

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥， 男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。