“限售全面解除后，南京不少二手房價格在走低。”

“房七條”新政加持的銀四開端，中介小王明顯覺得更忙碌了，“看房客戶雖然很多，但成交量和成交價卻不如3月份。”

新政實施10天，南京二手房市場究竟有怎樣的變化？我們從客觀數據、中介感受等多個角度，為大家展現。

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3月31日發布的“房七條”新政里，全面取消商品住房轉讓限制，直接作用二手房市場。

這意味著南京實施了近8年的限售政策正式取消，商品住房拿到房本后就能掛牌交易。銳評君發現，政策刺激下市場呈現兩個現象。

第一，新政首日南京二手房掛牌量激增，但隨后逐步恢復此前水平。

銳評君統計了鏈家平臺的二手房行情數據，部分匯總如下：

3月30日，新增掛牌720套，降價房源1543套，漲價房源136套，看房人數4985人；

3月31日，新增掛牌3051套，降價房源3237套，漲價房源251套，看房人數2367人；

4月2日，新增掛牌1148套，降價房源2285套，漲價房源168套，看房人數2258人；

4月6日，新增掛牌942套，降價房源1650套，漲價房源154套；

4月7日，新增掛牌1134套，降價房源2878套，漲價房源146套，看房人數2552人；

4月8日，新增掛牌820套，降價房源1562套，漲價房源115套，看房人數1779人。

對比數據不難發現：

新政發布當天，南京二手房新增掛牌3051套，較新政前一天激增322.6%。小王表示：“政策出臺當天，市場反響很強烈，很多客戶扎堆掛牌。帶動不少房源主動降價，但也有少數賣家逆勢喊漲。”

隨后的幾天，即使有清明節小長假，二手房掛牌量還是趨向冷靜，每日新增多在1000套上下，整體波動幅度不大。

新政后的日均看房人數，則多集中在2000多人。當然，3月30日的近5000人次，不排除是周末效應所致。

第二，沒有了限售“枷鎖”，不少剛交付的次新小區“光速”上架二手房。

我們知道，最近南京新交付了不少小區，沒有了限售的限制，不少業主一拿到房就選擇掛牌。比如：

河西中越秀和樾府，3月底整體交付。已有12套二手房掛牌，143、175㎡兩種戶型都有，報價6.6-7.5萬/㎡不等。

軟件谷鳳起云臺，3月底交付首批次房源。目前已有4套擺上二手房貨架，面積87㎡至131㎡不等，掛牌單價集中在3.2-4萬/㎡。

南部新城琥珀云臺，同樣為3月底交付的次新小區。目前已有2套房源掛牌，最高報價約5.7萬/㎡。

燕子磯保利燕璟和頌，3月底交付。已上架4套次新房，最高單價超3.9萬/㎡。

有中介告訴銳評君：“實際上，解除限售帶來的影響尚未明顯波及到老小區，反倒是次新房集中的板塊，卷得厲害。至于新交付房源存在的不滿兩年增值稅問題，大環境卷，稅費各付，買房人倒也不是很在意。”

02

新政實施后，大家最為關心的二手房價，又是什么走勢？

對此，小王的直接感受是：太卷了，想要成交，價格只能壓的更低。

拿每天的一、兩千套降價房源來說，在降價榜單前列的房源，動輒將總價下調200多萬、300多萬。

以賽虹橋的花語江南為例，這套240㎡的大平層今年1月初掛牌，當時的報價為1500萬。就在昨天，賣家將總價下調200萬，掛牌單價降至5.4萬/㎡左右。

翻看該小區的次新房成交情況，去年12月底一套170㎡戶型以768萬總價成交，單價超4.5萬/㎡，這也是小區的最高成交單價。

基于此，銳評君認為將總價下調200萬的那套房源，賣家更多是不著急出手的觀望心態。

真刀實槍以價換量的，當然也不在少數。

以河西南的華僑城天鵝堡為例，一套228㎡大平層，不含車位報價898萬，單價不到4萬。

要知道，去年7月以來，小區同款戶型成交單價穩定在4.5萬/㎡以上。

所以，維護房源的中介介紹，這套單價不到4萬的低價房源一經掛牌，就被秒走。

小王維護的二手房，也有多套創下同小區價格新低。

“一套南湖的二手房，市場價在125萬左右，這兩天以100萬成交的；還有一套在莫愁湖附近，一樓帶大院子，市場價在150萬上下，最后135萬就賣了。”

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綜合多維度數據，以及多位中介的介紹，銳評君嘗試還原限售解除后南京二手房市場的真實行情。

第一，二手房掛牌量并沒有呈量級增長，市場結構整體平穩。

南京網上房地產的存量房模塊，顯示了全市的掛牌情況。從4月2日到今天，總掛牌量增加了3200多套，雖然與前面鏈家平臺的數據不完全吻合，但都反映了相似的平穩走勢。

第二，價格博弈加劇，以價換量仍是主流。

這幾年的南京樓市深度調整中，二手房的成交量一直表現出色，但多以低總價房源為絕對成交主力，以價換量的情況也很普遍。

限售解除后，新交付以及此前被限售政策壓制的房源扎堆掛牌，整體更出眾的品質對有年頭的二手房形成一定沖擊，無形中加劇競爭激烈程度，賣家想快速出手，只能繼續打價格戰。

第三，買房人的觀望心態仍舊濃厚。

據小王介紹，通常來說每年的3月份是教育置業旺季，今年銀四有新政助力，但每個人對政策的理解不盡相同，有人想趁著大規模踩踏沒到來前趕緊出手，有人認為限售解除后能選擇的房子會更多，沒準有更便宜的。

整體來看，真正稀缺的好房子、硬核學區房、能撿大漏的房子等，成交周期相對短。面對同質化嚴重的二手房，買房人的應對態度往往是再等等。

銳評君認為，將限售解除和優化以舊換新、加大剛性購房政策支持等細則聯動來看，這一輪南京樓市的放寬政策，意在增加新房、二手房的流動性：

一方面，限售解除，讓更多的優質次新房擺上貨架，豐富買房人的選擇；另一方面，激發買房人改善置換的動力，從而帶動新房的去化。

當然，潛在的內卷也不容忽視，尤其是遠郊板塊，新房去化周期本就相對長，二手房集中掛牌，難免有庫存、價格等的踩踏風險。對于買房人而言，優選核心板塊的優質新房或二手房，方能穿越周期。