遭喪子之痛還惹上兇宅官司,房屋過戶后返租期間成為兇宅，應該判決解約并原價退還房款嗎？談我對這起特殊的兇宅糾紛的不同看法，也介紹下兇宅的相關常識。

先說案情，2021年2月，王女士與張某簽訂購房合同，以759萬的價格買下一套杭州的學區房，3月房產證過戶到王女士名下。但原房主孩子還在上學，所以雙方約定交房時間延期到2022年3月。

房子過戶后，原房主因各種原因再住一段時間的情況，在二手房買賣中比較常見，有的是原房主另交房租甚至另行簽訂租賃合同，有的是不交房租，居住時間的條件直接折算到房價里。

在過戶后一個月也就是2021年4月，張某的孩子在家中自殺了。2022年3月張某交房時，買方王女士并不知道這事，收房后正常裝修入住，到2023年10月王女士從鄰居處得知此事，就到法院起訴要求退房并返還購房款。起訴的依據是合同賣方明確承諾“房屋未發生非正常死亡事件”，并約定隱瞞事實可撤銷合同。

關于兇宅的問題，并沒有直接的法律規定，早些年很多兇宅糾紛法院以封建迷信為由不予支持，近些年，法院的依據風俗習慣，普遍承認非正常死亡形成的兇宅，會對房價產生一定影響，而且在二手房買賣合同中也普遍會對兇宅問題進行約定，一旦有賣方隱瞞兇宅事實交易，另一方可以依據合同約定或者《民法典》關于“重大誤解”或“欺詐”的規定，要求撤銷合同并返還定金或購房款?，或賠償損失。也提醒大家二手房交易，一定要重視這類條款。

但本案有點特殊，在簽約甚至過戶前這房不是兇宅，張某的孩子自殺是發生在房屋過戶到王女士名下之后的返租期間。顯然并不屬于簽約時賣方隱瞞、欺詐的條件。

經過審理，一審法院以張某未按合同約定交付“無非正常死亡事件”的房屋，構成違約為由，判決支持買方要求退房并返還購房款的訴求。

賣方張某不服一審判決上訴，稱在承受喪子之痛后，又被以兇宅為由判決原價退房對她不公平,她也無法承受！她的具體的理由中有兩點我認為比較重要：

一是2021年3月雙方已完成過戶和戶口遷移，王女士的孩子已經享受到了優質學籍；

二是這幾年因為市場原因，房子本身就跌了300萬元。

綜合以上情況，大家認為這案子應該如何處理？

說一下楊律師的觀點，之前就講本案比較特殊，簽約時并不是兇宅，賣方當時并沒有欺詐隱瞞等主觀過錯。過戶后發生的孩子自殺行為，客觀上確實會導致買方接手的房子價值受影響，買方要求賣方承擔責任有合理性。但簽約時賣方畢竟不存在欺詐隱瞞的主觀過錯，用原合同條款中賣方承諾的當時不存在“房屋未發生非正常死亡事件”來解除合同，我認為法律依據上是有爭議的。

在這個前提下，如果張某主張的王女士的孩子已經享受該房的學籍福利，且該房因市場原因現在已經降價300萬的這兩點都屬實的話，我認為法院應該考慮買方已享受學籍，和買方可以用更低的價格實際購買到同等品質房子的事實，要么判決不解除合同，參考正常兇宅造成貶值的標準，讓賣方賠償一定數額給買方。要么判決解除合同但不原價退還房款，這樣的方案更公平合理。

就本案來講，除了兇宅造成的損失以外，是否支持解約并原價退賠的本質爭議，其實是這幾年因市場原因造成的房價跌掉損失部分由誰承擔的問題。一審以張某沒有交付合格房屋為由支持解約原價退還，這也涉及怎么理解本案返租的性質問題。

返租的性質法律規定不明確，那我們換個角度理解，如果賣房時按賣房租房單獨處理的方案，除買賣合同外再另簽一份租賃合同，過戶之后然后原房主依據租賃合同以純租戶的身份交房租繼續使用房屋，是不是應該視為房屋已經交付？如果從租賃合同的性質考慮，在租賃期間租戶的孩子自殺，作為出租方的王女士即使主張兇宅賠償，法院也不可能支持房價因市場原因降低部分由租戶承擔吧？大家對這案子有什么看法？

本文作者：北京楊文戰律師,第一屆北京網絡知名人士聯誼會理事,微博十大影響力法律大V,北京市中盾律師事務所高級合伙人，執業二十余年。