一張開往新世界的船票

文/王芳潔

編輯/楊磊

抱著舊時代思想鋼印的企業(yè)，是沒辦法適應(yīng)新時代的，尤其是享受過多年時代紅利的地產(chǎn)行業(yè)。

自地產(chǎn)進(jìn)入下行周期以來，絕大部分民營房地產(chǎn)企業(yè)都深受債務(wù)影響，然而周期已至，一家企業(yè)如果只去化債，無論它解決多少，實(shí)際上是很難達(dá)到百分之百。

因?yàn)樵凇氨＝粯恰钡膭傂匀蝿?wù)下，企業(yè)需要繼續(xù)投入建安資金來保證樓盤交付，而實(shí)際上相應(yīng)樓盤的銷售工作已經(jīng)前置完成，整體現(xiàn)金流是凈流出的狀態(tài)。

而化債需要的則是新的現(xiàn)金流進(jìn)到企業(yè)里來，最理想的狀態(tài)當(dāng)然是通過新開樓盤、新增銷售額來實(shí)現(xiàn)，但整個市場目前能給到企業(yè)的動能是不足的，這是現(xiàn)狀，也讓解決問題的困難被加大。

整個市場似乎都在尋找更好的解決方案，所有地產(chǎn)企業(yè)都希望打破思想鋼印，獲得新動能。

這讓我想起，幾年前，在中國建材董事長任上時，宋志平給我講過的一樁往事。

2002年，他被派往中國新型建筑材料集團(tuán)擔(dān)任董事長，這不是一個好差事，和今天的很多房企一樣，當(dāng)時的中新集團(tuán)也是一個“彈坑”一樣的企業(yè)，年收入只有20億元，但債務(wù)卻有32億元，并已經(jīng)全部逾期。

就職那天，宋志平坐在主席臺上，集團(tuán)辦公室主任忽然遞過來一份文件，是法院關(guān)于凍結(jié)集團(tuán)資產(chǎn)的通知書，他看了一眼，就把文件翻過去輕放在桌上。

上任后，宋志平主要做了兩件事，第一是積極化債，第二就是在中新集團(tuán)的業(yè)務(wù)中，加入水泥制造。現(xiàn)在來看，第二點(diǎn)才是真正改變企業(yè)命運(yùn)的關(guān)鍵決策。轉(zhuǎn)型成功后的中國建材目前已成為世界“水泥大王”，產(chǎn)業(yè)遍布全球。

當(dāng)一家企業(yè)被注入新的動能，在新舊交替的過程中，老問題能得以化解，企業(yè)也能為將來的發(fā)展贏得空間。

當(dāng)然，對于任何一家企業(yè)來說，跨入新產(chǎn)業(yè)都是非常有挑戰(zhàn)的事情，無論是資金、能力結(jié)構(gòu)上都需要進(jìn)一步投入。今天，再用這種標(biāo)準(zhǔn)來要求舉步維艱的民營房企，可能有點(diǎn)強(qiáng)人所難了。

但如果我們把時間倒退回去幾年，就會發(fā)現(xiàn)機(jī)會窗口曾經(jīng)出現(xiàn)過，正如馬云以前說過一句廣為認(rèn)同的話，“晴天的時候要修屋頂”，那些未雨綢繆過的人，今天還能繼續(xù)往前走。

今天獲得新動能，并在新領(lǐng)域開疆拓土的地產(chǎn)企業(yè)，其實(shí)在很早以前，就埋下了伏筆。

01

中國房地產(chǎn)業(yè)的下行周期是從2021年下半年開始的，實(shí)際上，自上個世紀(jì)90年代取消福利分房開始，到2021年上半年，這個曾經(jīng)的中國經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷過一次上行長周期。所以，只要在那個階段里，開始積極布局第二增長曲線，實(shí)際上完全有機(jī)會在今天實(shí)現(xiàn)新舊動能的轉(zhuǎn)換。

就像宋志平說過的一句話，“今天吃不上飯是因?yàn)樽蛱鞗]想清楚，要想明天吃上飯就必須今天想清楚。”

但走出舒適圈，不僅需要勇氣，也需要有更前置的戰(zhàn)略眼光，客觀而言，這種戰(zhàn)略眼光并不取決于某個創(chuàng)始人的靈光乍現(xiàn)，而是這家企業(yè)真的吃過、見過。

比方說，建產(chǎn)業(yè)園的企業(yè)，會常年和工廠打交道，它知道一家工廠放在哪，供應(yīng)鏈的效率最高，每天機(jī)器開起來，要費(fèi)多少電。

多年前，華夏幸福董事長王文學(xué)就提出了“雙輪驅(qū)動”發(fā)展模式，一邊是產(chǎn)業(yè)園，一邊是先進(jìn)生產(chǎn)力產(chǎn)業(yè)，再通過產(chǎn)業(yè)鏈布局，實(shí)現(xiàn)協(xié)同發(fā)展。

華夏幸福為什么能給自己裝上“第二只輪子”，那是因?yàn)橛袩o數(shù)只“輪子”就在華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城里。截至2024年三季度末，華夏幸福企業(yè)服務(wù)累計服務(wù)企業(yè)數(shù)量達(dá)45萬家；園區(qū)運(yùn)營面積約47.4萬平方米，出租率保持在96%。

實(shí)際上，雖然被外界認(rèn)為是開發(fā)型企業(yè)，但實(shí)質(zhì)上華夏幸福的發(fā)展模式更類似于平臺型服務(wù)型企業(yè)。

單就產(chǎn)業(yè)新城而言，華夏幸福的盈利模式不是賣廠房，而是幫助地方政府招商引資，通過新增落地投資額的分潤，來實(shí)現(xiàn)地方、產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商和入園企業(yè)的共同發(fā)展。

這就很類似于數(shù)字經(jīng)濟(jì)的平臺型企業(yè)，通過服務(wù)消費(fèi)者和商家，來實(shí)現(xiàn)平臺價值，并在此過程中，不斷挖掘服務(wù)對象的深度需求，然后持續(xù)進(jìn)入新的賽道，實(shí)現(xiàn)生態(tài)化發(fā)展。

產(chǎn)業(yè)園當(dāng)然是個生態(tài)，它需要積極與市場互動，暢通供應(yīng)鏈的上下游，并在此基礎(chǔ)上響應(yīng)時代的召喚。

時代的召喚之一是以數(shù)字化、智能化提效為核心的產(chǎn)業(yè)升級。2021年，華夏幸福投資了產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)公司華夏數(shù)科，其核心產(chǎn)品立業(yè)云通過產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)和人工智能技術(shù)，基于DeepSeek打造了首個選址、招商垂直場景大模型，成為面向?qū)嶓w企業(yè)的選址平臺和招商平臺。

隨著開源浪潮，大模型能力已經(jīng)不稀缺，但數(shù)據(jù)卻是高門檻，這需要積累。恰好，華夏幸福最不缺的就是數(shù)據(jù)。

依托華夏幸福，華夏數(shù)科擁有了全維全量產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)的核心優(yōu)勢：園區(qū)數(shù)據(jù)覆蓋全國30個核心都市圈、2700個開發(fā)區(qū)、10萬個產(chǎn)業(yè)園，包含了基礎(chǔ)信息、產(chǎn)業(yè)信息、配套信息等140個維度的關(guān)鍵信息；空間數(shù)據(jù)以先進(jìn)的VR技術(shù)以及獨(dú)創(chuàng)的產(chǎn)業(yè)空間3D建模技術(shù)，將產(chǎn)業(yè)空間的全景全貌立體呈現(xiàn)；行業(yè)數(shù)據(jù)則以區(qū)域發(fā)展專家視角，將新興產(chǎn)業(yè)精準(zhǔn)分為200+產(chǎn)業(yè)鏈（SPU），6000+產(chǎn)業(yè)節(jié)點(diǎn)，實(shí)時深度挖掘每條SPU關(guān)鍵信息；企業(yè)數(shù)據(jù)通過實(shí)時更新5000萬家企業(yè)的全維數(shù)據(jù)，以100+標(biāo)簽繪制企業(yè)智慧畫像，定向生成200+企業(yè)圖譜。

有了數(shù)據(jù)，華夏數(shù)科的AI招商平臺通過產(chǎn)業(yè)大腦、AI招商助手、 AI黑燈工廠三大核心功能，即可快速診斷區(qū)域產(chǎn)業(yè)、高通量挖掘并觸達(dá)招商線索，加速招商工作流程，促進(jìn)項目落地，環(huán)環(huán)相扣，效能步步遞增。

依托AI+數(shù)據(jù)，華夏數(shù)科構(gòu)建了線上線下服務(wù)閉環(huán)，已在上海閔行、成都天府新區(qū)、安徽舒城、浙江南潯等十多個區(qū)域落地，成功為3000+家企業(yè)提供精準(zhǔn)高效的選址落地服務(wù)，助力產(chǎn)業(yè)資源與產(chǎn)業(yè)空間的最優(yōu)匹配。

須知，企業(yè)選址、園區(qū)招商是一個信息搜尋、資源匹配的過程，除了財務(wù)成本，雙方還要付出時間成本、試錯成本以及機(jī)會成本，等等。

華夏數(shù)科通過AI+數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)企業(yè)選址與園區(qū)招商的高效匹配，往小看，是幫助了企業(yè)-園區(qū)降本增效；往大看，企業(yè)、園區(qū)都是經(jīng)濟(jì)體有機(jī)組成部分，幫助企業(yè)-園區(qū)更優(yōu)匹配，既是帕累托改進(jìn)，也是幫助經(jīng)濟(jì)體減少交易耗損，實(shí)現(xiàn)了整體效用最大化。

時代的召喚之二則是雙碳目標(biāo)，即碳達(dá)峰和碳中和，圍繞這個目標(biāo)，我國傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)均需完成低碳化轉(zhuǎn)型。

除此以外，華夏幸福投資的小麥新能是一家面向產(chǎn)業(yè)園區(qū)等工商業(yè)場景的一體化低碳、零碳智慧園區(qū)綜合解決方案提供商。如果說華夏數(shù)科是用AI打通企業(yè)-園區(qū)的資源配置壁壘，那么小麥新能則是用 AI 打通能耗-碳排放的次元壁。

02

2024年12月12日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議上指出，要建立一批零碳園區(qū)，也就是說，今后的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，低碳都不是最先進(jìn)的了，目前的解決方案已經(jīng)完全可以讓整個產(chǎn)業(yè)園區(qū)完全不用耗費(fèi)一度電網(wǎng)的電。

哪怕是幾年前，這個目標(biāo)看起來也很科幻，但技術(shù)的進(jìn)步讓一切成為現(xiàn)實(shí)，正如半導(dǎo)體行業(yè)幾百年來都遵循摩爾定律，但今天的大模型迭代速度，已經(jīng)完全顛覆了摩爾定律。

在人工智能時代，零碳園區(qū)的解決方案也是以AI算力為基礎(chǔ)的，比如服務(wù)商可以以AI為基礎(chǔ)進(jìn)行負(fù)荷、功率預(yù)測，提高預(yù)測準(zhǔn)確性，優(yōu)化電力資源的調(diào)配，推動交易策略靈活，最終保障整個電力系統(tǒng)獲得更高的收益。

2023年，華夏幸福投資了小麥新能，這是一家以工商業(yè)分布式新能源資產(chǎn)的開發(fā)、持有和資產(chǎn)管理為主業(yè)的企業(yè)，其核心競爭力包括虛擬電廠領(lǐng)先產(chǎn)品+最大的園區(qū)應(yīng)用場景與運(yùn)營保障、軟件+硬件一體化，以及自研硬件設(shè)備與虛擬電廠系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)設(shè)備直控與用戶側(cè)控制。

目前，小麥新能的業(yè)務(wù)已覆蓋江浙滬等八個省份。

不難看出，這些新的投資領(lǐng)域都與華夏幸福近30年園區(qū)建設(shè)與運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)有關(guān)，并在此過程中，沉淀了三種勢能，第一當(dāng)然是產(chǎn)業(yè)園區(qū)資源，第二是物聯(lián)網(wǎng)能力，第三是多年沉淀在新能源產(chǎn)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)。

基于這三種能力，4月2日，華夏幸福與保碧新能源簽訂戰(zhàn)略合作合約，共同在中東核心地區(qū)拓展“產(chǎn)業(yè)+新能源”開發(fā)業(yè)務(wù)；同日，小麥新能也宣布，將和保碧新能源等三方合作，在京津冀、粵港澳和長三角等國內(nèi)核心區(qū)域和海外印尼等地，共同開發(fā)工商業(yè)新能源資產(chǎn)。

小麥新能與保碧新能源已于今年3月成立合資公司，共同開發(fā)“河北石家莊正定一然生物5.4MW分布式光伏項目”，目前該項目已順利開工。

當(dāng)前，我國每年新增發(fā)電裝機(jī)已有9成以上來自可再生能源，并不斷在新能源領(lǐng)域加大政策支持力度。可以說，我國是新能源、新能源管理最強(qiáng)的國家之一，而小麥新能的AI能源管理-零碳能力既然可以部署在中國，也意味著它可以復(fù)制到世界去。

畢竟，雙碳的目標(biāo)不僅是中國的，也是世界的，就連“坐在油桶上的國家”沙特都制定了“愿景2030”規(guī)劃，投入10000億里亞爾（約合人民幣19000億元），到2030年50%的電力要來自清潔能源。

無論哪個經(jīng)濟(jì)體、哪家企業(yè)其實(shí)都必須適應(yīng) AI、雙碳下的新發(fā)展范式，堆資源、高能耗的舊發(fā)展范式一去不復(fù)返，擁抱新發(fā)展范式，才能在激烈的競爭中活下來，走下去。

這就需要將已有的勢能轉(zhuǎn)化為發(fā)展新動能。華夏幸福就有意識地將三種勢能轉(zhuǎn)化為了新動能，包括將產(chǎn)業(yè)招商能力轉(zhuǎn)化為新能源規(guī)模化應(yīng)用能力，即資源整合動能；通過AI和物聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)能源資產(chǎn)全生命周期管理，即技術(shù)融匯動能；從單一項目開發(fā)升級為零碳園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)輸出，即生態(tài)構(gòu)建動能。

這三種勢能-動能的轉(zhuǎn)換使得華夏幸福發(fā)展迭代，從服務(wù)平臺轉(zhuǎn)變?yōu)橹悄芑脚_，形成了新平臺效應(yīng)，反哺了其生態(tài)伙伴，吸引更多伙伴加入生態(tài)，滾起了“雪球”。

轉(zhuǎn)換和轉(zhuǎn)變不是憑空而來，說到底，還是那句話，當(dāng)一家企業(yè)在昨天就把今天的事情想清楚，做明白了，今天就有機(jī)會去轉(zhuǎn)型，將積累的勢能轉(zhuǎn)化為轉(zhuǎn)型的動能；當(dāng)一家企業(yè)在今天把明天的事情想清楚了，那它就能不斷地實(shí)現(xiàn)能量轉(zhuǎn)換，繼續(xù)往前走。

在最近的一次會議上，王文學(xué)說，華夏幸福要堅定“全面轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向，以“產(chǎn)業(yè)+園區(qū)”為核心，聚焦產(chǎn)業(yè)招商核心能力，立足于自持及運(yùn)營服務(wù)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)資源，重塑“開發(fā)業(yè)務(wù)、運(yùn)營業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)、園區(qū)衍生業(yè)務(wù)”四類業(yè)務(wù)組合。

一則關(guān)于鷹的故事流傳甚廣，這種鳥會在中年時，將身上沉重的羽毛拔去，重新雕琢其喙，再以輕靈銳利的形象翱翔于天空，謂之鷹的重生。

這當(dāng)然是一個相當(dāng)痛苦的過程，但無論是曾因海外收購陷入困頓，然后轉(zhuǎn)型成為全球光電龍頭的TCL，還是今天的華夏幸福，都知道，這是一只鷹走向成熟的必修課。