北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

網(wǎng)友問我，北京為什么不讓北漂兒的孩子在北京上高中和參加高考？如果北京想吸引人才，那應(yīng)該允許外地孩子在北京上學(xué)和高考，這樣才能增加積分落戶的人數(shù)，也才能吸引到更多的人才。因為不能否認(rèn)外地生源中也有很大一部分是學(xué)霸，不讓他們在北京學(xué)習(xí)高考，那對于北京來說是損失。

A：

1、非京籍的孩子只是不能在北京上公立普高，但其他高中（包括私立）是都可以的，未必耽誤學(xué)習(xí)。那如果家長在高考前完成落戶，孩子就可以參加北京高考了。

2、之所以不讓上普高和高考。主要幾個原因吧，一是限制人口規(guī)模，北京的資源有限，沒那么多師資和學(xué)校。

二是教育經(jīng)費負擔(dān)太大。北京的人均教育補貼我不知道，但十年前上海公布過一個數(shù)字，一個孩子從幼兒園到高中，上海政府補貼了77萬。十年過去了，補貼估計達到百萬了吧，北京也應(yīng)該差不多。那多來一個孩子就得補貼百萬，地主家也沒有余糧啊。

第三我認(rèn)為恰恰是出于吸引人才的目的，只是把人才標(biāo)準(zhǔn)定的高了。那對于在孩子中考，甚至是高考時還沒能落戶的家長，對于北京來說可能不太算急需或重要的人才吧。所以北京不是限制孩子，而是限制的是孩子父母。

3、允許非京籍在京高考，確實有可能吸引到更多的人才。但萬事必有成本，或許制定政策的算過賬吧，覺得不太劃算。也或許他們考慮過公平問題，如果這樣做，那對那些留在老家的孩子就不公平了。

4、外地生源中肯定有很多學(xué)霸，但金子在哪兒都發(fā)光，真要是學(xué)霸，那在老家也至少考的不差。

對北京雖然是損失，但對于家鄉(xiāng)來說就是收獲了。全國一盤棋，人才在哪兒都不會被埋沒。北京不能為了自己招攬人才，而耽誤您家鄉(xiāng)的發(fā)展是不是？那樣太不局氣了，北京也不會那么小氣。

5、總之吧，我能理解您的心情，但幫不上什么忙。在我看來，水是有源的，樹是有根的，任何政策都是有原因的。中國人自古講究“前人栽樹后人乘涼”，父母為兒子創(chuàng)造條件是天經(jīng)地義的。如果父母得到了北京戶口，那孩子就能得到“蔭福”，從古至今一直如此。所以還是父母先努力吧，這樣孩子也心安理得+感激父母。

僅供參考。

二

Q:

請問，我家是順義牛欄山維尼綸廠宿舍的，前幾年拆遷了，我們因為有房住就一直沒買。目前聽朋友分析是下跌周期已經(jīng)要結(jié)束了，又一輪上漲周期開始，所以想征求一下您對時機的看法。如果以220萬首付，貸款100萬左右的話，您建議買在哪里合適？

A：

1、維尼綸廠宿舍區(qū)是2017年拆遷的吧？那您等于是完美躲過了這幾年的樓市波動啊，真棒，相當(dāng)于賺錢了，至少不賠。

2、我對時機的看法？我覺得也談不上什么特別的時機，只能說是政策在救市，房價的租售比也跌到了接近銀行利率的程度，應(yīng)該是至少不會再跌。但我也不認(rèn)為還能有很大的周期上漲，能做到對抗通脹就不錯了。

而且房子是用來住的，如果現(xiàn)在有居住的需求就買吧，買完了也就踏實了。

3、哪里合適看自己了，全北京太大，還是根據(jù)自己的通勤選擇吧。不過如果是順義工作那就買在順義唄，城區(qū)成熟地段兒，或者是后沙峪這種靠近市區(qū)的，300多萬都能有不少選擇。

僅供參考。

借這網(wǎng)友的話題聊兩句，維尼綸，這其實就是“合成纖維”的意思，具體是哪個單詞我不知道。

順義的這個維尼綸廠是60年代在大運動之前建成的，應(yīng)該是全國第一家，至少是規(guī)模最大的一家。是在東西方冷戰(zhàn)+中蘇關(guān)系破裂之后，在偉人們的指導(dǎo)下，通過特殊渠道+辛苦的談判，從日本高價引進的全套設(shè)備。生產(chǎn)的合成纖維主要是工業(yè)用，民用的纖維則加工成“的確良”。

的確良我也不知道是哪個英文，但這個詞本來是粵語，相當(dāng)于“的士”，都是英文的諧音。原來的字是“的確靚”，但北京人覺的“靚”字別扭，所以給改成“的確涼”了。但后來發(fā)現(xiàn)這種布料只是耐磨+好看，但并不涼快，所以又改成“的確良”了。

現(xiàn)在的人們都知道順義的“牛欄山一中”非常牛，但這其實也與維尼綸廠有關(guān)。就因為當(dāng)時的設(shè)備先進，也就需要大量的技術(shù)人員，于是從全國抽調(diào)了當(dāng)時最精英的高級技工+大學(xué)生。據(jù)說是當(dāng)時全中國平均學(xué)歷最高的工廠，而且還是研究所+工廠的配置。那他們的子弟自然都注重學(xué)習(xí)了，所以也促進了牛一的成績。

另外據(jù)說維尼綸廠是在運動中受波及最小的大廠，一天都沒因為革命而停工。就因為這里技術(shù)先進+產(chǎn)品急缺+遠離市區(qū)，所以不僅沒停工，而且還接收了不少敏感人物。比如劉**的女兒，某大師的家人，還有造反派的某位頭頭兒（砸孔廟的），各派的人都有，都受到了保護。

現(xiàn)在的維尼綸廠早就改成學(xué)校了，北京工業(yè)大學(xué)耿丹學(xué)院，民辦校。旁邊的這宿舍區(qū)的拆遷我也聽說了，2017年拆的，據(jù)說是開始計劃的是大部分業(yè)主都回遷。但沒想到，80%的業(yè)主都選擇不回遷，導(dǎo)致回遷小區(qū)不好開發(fā)了，拖了好幾年，近期可能才交房。

這位業(yè)主肯定就是沒選擇回遷的，未必是他家當(dāng)時看清了樓市趨勢，但歪打正著的占了便宜，至少是沒吃虧……

三

Q:

請問，我是外地戶口，未婚所以不考慮學(xué)區(qū)。首套，首付大概有300萬左右，目前在糾結(jié)買新房還是二手房合適，希望買到南北通透的，有電梯的兩居室，不需要太大，80-90平的房子都可以考慮，最多100平。希望不離市區(qū)太遠的，二手房最好是10年以內(nèi)房齡的，周邊生活出行方便的。主要考慮朝陽（優(yōu)先考慮）、海淀以及豐臺的房子。

二手房看了看朝青板塊，雙井十里河，公益西橋角門西，還有您之前文章中推薦的田村板塊等，請問還有什么滿足我需求的適合的板塊可以考慮的？另外您對于新房有合適的推薦嗎，是否適合我目前的情況。另外，我是公司法人，所以還想問一下北京貸款對于公司法人是不是更為嚴(yán)格？

A：

1、個人購房與是否為公司法人無關(guān)。有的銀行會審查職業(yè)，高風(fēng)險的會有限制，但對身份沒要求。

2、 新房適合長期自住，對居住體驗要求高，也不打算幾年后置換的。如果幾年后還會置換，那最好二手房，雖然居住體驗弱點兒，但更加保值。這由自己的主要需求決定。

3、首付300，月供準(zhǔn)備多少啊？也就是總價預(yù)算多少。新房就看看石景山古城的吧，但我對新房不熟，這找中介或渠道商吧。

二手房我也沒什么推薦的板塊了，你這看的已經(jīng)不少了，東西南都齊了，海淀的學(xué)區(qū)房也沒必要。

4、常規(guī)如果是600多萬的預(yù)算，草橋和朝青應(yīng)該更合適，交通都方便，單價在6/7萬左右。這畢竟是自住用房，還是以離自己工作區(qū)域近的為好。

僅供參考。

四

Q:

那我再請問了，您是否是靠自己的收入在北京買房的？您的收入是北京平均工資嗎？如果是的話我佩服您，但如果不是的話，有什么資格教育別人要用普通工資買房？

A：

1、我沒教育別人，只是回復(fù)您的問題而已。如果認(rèn)為這就是教育的話，那只能說是您自找的，是自己來求我教育的。

2、我就是靠自己的收入在北京買房啊，每套都是。我倒是想用別人的收入給自己買房呢，但誰給我啊？

我自從參加工作就收入不算低，賣房時更曾經(jīng)是銷冠，一個人占了多半個售樓處的業(yè)績，弄的我這打工族都干出老板創(chuàng)業(yè)的感覺了，提成收入自然不低。所以這就看自己的能力和是否努力吧，然后還有運氣。但我沒有炫耀的意思，也犯不上用您佩服，這對我沒用。

3、另外咱復(fù)盤一下，上次您認(rèn)為是普通人靠平均工資在北京不可能買房，也從來不存在。

但我告訴您了，自從1998年放開房貸+推出經(jīng)適房之后，到房價暴漲之前，大多數(shù)買普宅的家庭都是工薪族，尤其是買回龍觀天通苑這種經(jīng)適房+中小戶型的，更是大多數(shù)是靠工資的普通家庭。即便是房價暴漲之后，很多買房的也是普通工薪族，只不過更多的是換房而已。

到今天，普通人靠平均工資買房也不是不可能，只不過上車房大多是買在郊區(qū)或市區(qū)老破小而已。所以只能說普通人靠平均工資是肯定買不起豪宅的，但未必買不起總價不高的。

4、總之就這樣兒吧，我上次說了，理解您在北京打工的不易，也理解您對北京高房價的感受。但建議別太極端，更犯不上懟我來泄憤。我上次之所以客客氣氣的是因為體諒您，但您也別招我，否則我要想懟人可損著呢，莫謂言之不預(yù)也。

僅供參考。

五

Q:

請問，價格上升是雙限房滿五可上市，2019年~2022年交易量/價齊升，2024比2023下降25%！以上為真實統(tǒng)計數(shù)據(jù)！

①價格走勢弱（請結(jié)合實際情況）是否為今后的趨勢！

②不同樓層溢價的數(shù)據(jù)認(rèn)同，頂/一層為負10%~15% 最好樓層成交價應(yīng)>255？若一層成交價230

③一居目前租金下降5%4000^4400

第一次表達不夠準(zhǔn)確，帶來問題不聚焦

①區(qū)域價格走勢預(yù)判

②同區(qū)域樓層價格差

③租金/房價同下降，但比例不同，是買還是租合適

另外參考：

①好樓層260萬無人成交，是否判斷價格走勢弱

②同地區(qū)同建造年代的商品房（2013年）上漲3.2倍， 此（雙限房+35%轉(zhuǎn)商）上漲3.7倍。是否判斷價格走勢弱

A：

1、行吧，就按您的思路吧，畢竟每種現(xiàn)象都有不同的解釋，無所謂對錯。不過我結(jié)合不了實際情況，具體行情只有當(dāng)?shù)刂薪樽钋宄翼敹嗍菓{經(jīng)驗籠統(tǒng)的估計一下而已，僅供參考，認(rèn)不認(rèn)可都行。

2、保障房的常規(guī)走勢是，房齡新的時候受追捧，有可能短期超出大盤。但這種房畢竟是以剛需為主體的，對價格敏感，所以很難維持強勢，長期走勢的最好成績就是不落后。除非物業(yè)維護的非常好，否則幾乎不可能高出本板塊大盤。

另外除非有單獨的學(xué)區(qū)利好，否則也不太可能長期高于商品房。因為人們之所以買這種房，圖的就是經(jīng)濟實惠性價比高，而如果價格高了就不實惠了，價格自然回落。所以價格走勢在較長周期內(nèi)走弱是大概率事件，直到成為老舊小區(qū)，那就跟大盤同步了。

3、我說的樓層價格差是理論上的，也就是北京平均值。但具體的房源得一房一議，這問當(dāng)?shù)刂薪榘桑也桓蚁共隆Ｗ饨鸬淖邉菸乙膊恢溃瑹o法判斷。

4、區(qū)域價格走勢預(yù)判，只能籠統(tǒng)的說是跟隨海淀大盤，大概率是沒有下跌的空間，是否上漲看政策+成交量了。但我沒什么數(shù)據(jù)，也不就不知道同區(qū)域樓層價格差。另外我這是免費咨詢，真要做投研分析的話挺麻煩的，收費也挺貴的。

5、買還是租合適？在任何一個周期，如果看靜態(tài)回報率都是租合適啊，這是送分題。或者說在絕大多數(shù)的時間里，租金收益都低于銀行同期利率，古今中外全都如此。否則如果租金收益長期高于銀行利率，那就沒人租房都買房了。

所以如果是說短期，那肯定是租房合適。畢竟房子的投資性體現(xiàn)在長期，只有把周期拉到5年或10年以上，那才可能是買房劃算呢。全世界所有大城市的樓市都一樣，典型時間換金錢，所謂投資本來就是基于時間線的。

6、如果優(yōu)質(zhì)房源+價格低=不成交，那就是價格走勢弱唄。不過這也不特殊，這種地段兒本來就不強，否則也不會給規(guī)劃為保障房，好地段兒人家都留著賣高價呢。所以地段兒不強，疊加房子的投資性不強，那在樓市低迷期的走勢大多弱于大盤。

但如果您的數(shù)據(jù)都是實情，那就說明這套房的價格被低估了，或者說是超跌了。體現(xiàn)出的是租金收益高，也就是性價比高，幾乎等同于北京平均值。

7、3.2倍和3.7倍這就甭討論了，我數(shù)據(jù)不全，看自己的判斷吧。

僅供參考。

關(guān)注“章哥說買房”公共號，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。