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「中環桃源里」

普陀桃浦智創城項目

建面約83-142㎡3-4房戶型

均價約8.2W 國際一線品牌精裝

本次房源128套 已經過會

售樓處線上預約中

上海普陀【中環桃源里】

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罕見的大片“城市更新”地段

高能規劃發展決定未來高度！

決定一個板塊的未來能級有多高，少不了產業的強大加持！

想象一下，如果一個板塊沒有了產業的支持，那它就像一棵沒有根的大樹，難以枝繁葉茂。所以說，產業的加持對于一個板塊的未來發展至關重要，其可謂是板塊高度的秘密武器！

現在讓我們來看看桃浦智創城這個例子：

這個板塊可是上海中心城區現存不可多得的“黃金寶地”，總面積達到了437萬方！是目前上海中心城區現存不可多得、可成片開發的“黃金寶地”。

桃浦智創城公司董事長王慎曾說，將按照黃浦江兩岸的開發標準和現代化國際大都市中心城區的一流標準來規劃建設桃浦智創城。

從定位上來說，桃浦智創城要打造的是中心城區轉型迭新的示范區與上海科創中心重要承載區，從形式上來說和張江科學城有點像，但是要更加細致、功能更全。

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效果圖，僅供參考

中環·桃源里地處普陀區桃浦核心產業核心區，地理位置優越。更有整個桃浦智創城的“龐大藍圖”加持！

位置示意圖，僅供參考

桃浦智創城規劃約4.2平方公里核心區，延伸約3.7平方公里拓展區，定位打造上海西北中心城區具有引領性的現代化城區，力爭成為上海中心城區轉型升級示范區！

效果圖，僅供參考

共規劃約117萬方高端住宅，約207萬方商務辦公（相當于前灘商辦體量1.1倍）、約76萬方科研設計等宜創宜業宜居規劃！

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土地規劃圖

約114萬方智創TOP綜合體效果圖

在上海外環內，如此大體量的“城市更新”，屬實是難以見到！

更重要的是，如今這份“龐大規劃”不僅僅是停留在紙上，而是已經在落地中！

圍繞桃浦中央綠地，經過十年的轉型發展，桃浦智創城已取得了階段性成果！

示意圖，僅供參考

核心區4427.8畝土地收儲全面完成，生態環境顯著提高，高能級產業陸續導入，創新要素不斷集聚！

其中，開園近3年的國家級戰略項目中以（上海）創新園已吸引了逾百家企業、機構、項目入駐，落地各類知識產權300余項，已經引入德愛威、睿創微納、蘇伊士新創建、乾貝生物、螳螂慧視等一大批優質企業。

以生物醫藥研發智造為核心的樂土生命科技也將扎根桃浦智創城，計劃打造世界領先的國際生物醫藥研發基地--桃浦樂土沃森生命科技生態園（暫名）！

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實景圖

交通方面：桃浦智創城還坐擁出彩的交通格局。項目直線距11號線祁連山路站僅約1.1公里，直線距15號線古浪路站約1.3公里，可迅達真如、靜安寺等區域。

在遠期規劃中，26號線常和路站直線距項目僅約300米，并還有20號線2條軌交的規劃。（來源：桃浦智創城官網）未來4條軌交+中環+外環+上海西站的交通樞紐，將串聯起生活的繁華。

更有“家門口”的約百萬方桃浦中央綠地，步行僅約280米，還是以紐約中央公園為規劃藍本，由享譽國際的設計事務所美國JCFO操刀規劃！

未來生活盡享生機盎然，開啟全時鮮氧模式！

桃浦中央綠地南部二期工程側重打造一個掩映在綠色生態之下的城市體育文化休閑空間。地上景觀和地下空間的自然融合是這塊綠地的最大亮點。

山坡里隱藏著籃球館、真冰溜冰場、游泳館、文化休閑等各類公共場所。整體建成后，從綠地外圍及周邊樓宇看過去，是成片的大綠地，而當游人步入綠地的下沉空間，綠色的山水間則呈現出豐富多彩的體育文化空間。

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桃浦中央綠地二期效果圖

桃浦中央綠地二期效果圖

商業方面：項目除了所在的智慧城自身打造的商業外，距離靜安大融城（約5.2公里）、環球港（約9公里）、大華虎城嘉年華（約4.3公里）、百聯中環購物廣場（約6.1公里）。

示意圖，僅供參考

教育方面：區域內有一所12年一貫制的民辦上海安生學校、還有上外附屬普陀實驗學校等資源，以及一所九年一貫制學校規劃，值得期待。（免責聲明：預售房屋不劃分學區，項目周邊學校等教育資源的介紹僅為提供相關信息參考。）

上海安生學校 實景圖

醫療方面：德濟醫院、天佑醫院等都在項目周邊約3公里范圍內。項目東側的“康、養、醫”一體化的國華人壽上海普陀康養中心已經動工，為居住者的健康保駕護航。

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國華人壽上海普陀康養中心 效果圖

Part2

僅800萬+級打造市面罕見的近零能耗標準

中環集團大作，真正從人居出發

作為繁華的世界大都會上海，房價真是讓人大跌眼鏡！可是，在如今快節奏的樓市環境下，復制粘貼的房子越來越多，產品力反而成為了稀缺物種。

就在2023年，中環集團跟隨上海中心城區轉型戰略，重返普陀，于“上海市轉型發展的示范區、上海科技創新中心的重要承載區”——普陀桃浦板塊，打造了中環·桃源里項目。

這個項目的目標很明確，就是以國匠技藝參與上海人居的升級與迭代，打造近零能耗標準“15＋2低碳生活·未來社區”+六大林系主題生活花園+超萬方商業盒子等生活場景！

中環·桃源里專為品質而生！

革新產品，作為上海首批近零能耗標準建筑之一！

項目效果圖，僅供參考

近零能耗標準建筑 更高的居住品質

在上海，超低能耗住宅已經是很多樓盤的亮點，但難得的是，中環·桃源里做到了市面上罕見的近零能耗標準，并新創“15+2”低碳生活·未來社區。

最佳舒適溫度！

當環境溫度18-15℃，相對濕度40-70%時，人體感覺最為舒適。一般性建筑由于保溫性問題，存在室內熱量/冷氣向外快速流失的現象，無法以低功耗的制熱制冷，保持體感溫度的長期穩定。

而近零能耗標準建筑，通過被動式保溫構造，減少室內外熱量交換，讓室內熱氣/冷氣保持溫度，加之天氟地水兩聯供低碳設備加持，通過夏季中央空調、冬季地暖的應季最佳能耗模式運行，實現低功耗制熱制冷。以微小功耗，將室內溫度維持在人體最佳舒適溫度。

項目效果圖，僅供參考

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最佳室內空氣質量！

近零能耗標準建筑，通過氣密系統+新風系統，強效隔絕室外臟污空氣，強力替換室內污濁空氣。

相對人體每天15-20m3呼吸量，新風系統風量以人均30m3/h為設計標準，保持新風產量大于人體消耗量，確保每一口空氣的新鮮度。

有效降噪！

項目室內“外部來源噪聲”設計標準為30分貝，整體降幅達40%，大約為蘋果旗艦降噪耳機AirPod2 pro2開啟降噪的水準。

0霉變，生活亮潔如新！

近零能耗標準建筑在設計中，注重自然通風、光造和氣密性，強化房屋通風祛濕，日照除濕的能力。同樣以氣密性強化隔離外部濕氣的能力，以及配合熱斷橋設計房子結露發霉，保持室內環境的舒爽與潔凈。

項目效果圖，僅供參考

走進中環·桃源里，我們能時刻感受到建筑氣場。看向外立面的第一眼，你可能被大尺度玻璃窗震撼；再多看一眼，你會驚嘆于鋁板的細節處理，既美觀又極具現代感。

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樣板間實景圖

除了這些高科技配置，中環·桃源里還有極具現代感的美學立面，仿佛懸浮在天空的都市云盒。

在未來，它將成為桃浦約2.5公里祁連山路創新產業發展帶上的地標性建筑，刷新區域天際線的同時，也將讓大家對桃浦的第一眼印象煥然一新。

項目效果圖，僅供參考

全維生活場景，讓住宅不只是住宅

中環·桃源里不僅僅是住宅，更是一個溫暖的生活場所！在未來社區里，這里將擁有六大林系主題生活花園和超萬方商業盒子等豐富的生活場景。

項目效果圖，僅供參考

從空中連廊鏈接的南北商業盒子到社區會客廳、林蔭歸家步道、中央景觀聚場、品質入戶單元昭示性景墻＋專屬入戶鋪裝、首層裝修大堂等五大節點，每一個細節都充滿了逸趣。

項目效果圖，僅供參考

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中環·桃源里項目其獨特的空中連廊鏈接南北商業盒子，超萬方的商業盒子，不僅提供了便利的購物環境，更打造了一處全天候的休閑娛樂場所，無論天氣如何，都能滿足人們的各種需求。這種設計展現了項目對細節的考究和對品質的追求，使得居者能夠享受到更加完善的生活體驗。

項目還將為政府代建體育館（規劃）、幼兒園（規劃），豐富的業態滿足業主更多的生活需求。

項目效果圖，僅供參考

Part 3

得房率高達約78%

市場難得的“入門級豪宅”

項目二期加推建面約83-178㎡2-4房。

其中1100萬級建面約126㎡大三房，放眼市場彌足珍貴。另一方面，據統計，2023年至今外環內120-130㎡新房供應，約85%做了4房，大三房寥寥無幾。

建面約126㎡大三房與緊湊四房相比，每個臥室尺度感舒適太多，尤其是社交空間，大橫廳配大陽臺，整個社交空間方正大氣，餐廳還能放置六人桌供大家庭進餐。

此外該戶型有多達5處飄窗，很好延伸了室內空間。主臥是豪華套房，就寢區、衣帽間、衛浴間層層遞進。廚房尺度非常舒適，L型操作臺面配雙開門冰箱位。

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另外，隨著中小套型的調整，未來上海樓市70/90戶型會越來越少，以后更多的可能是110㎡+戶型。

那項目建面約83㎡就格外臻稀，是市場難得的“入門級豪宅”，放眼整個中環區域，總價非常溫和。

且放眼上海市場中的小面積戶型，項目是少有的裝修高達4000元/㎡的項目。從格局上看，客餐廳一體化，動線流暢，兩臥也均帶飄窗。

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樣板間實景圖

建面約106㎡，得房率高達約78%，做到了真正的正三房空間，客廳面寬達到約3.45米，開放式可視廚房設計，搭配南向大面積陽臺，打造開闊的一體化家庭公共活動空間，整體居住體驗明亮開闊。

建面約166㎡的寬奢四房設計，南向4.5開間設計，在大橫廳設計的同時做到了餐客廳空間獨立，將每一寸空間妥帖利用。

環顧整個桃浦智創城項目，中環桃源里戶型更多樣，從剛改到改善到終極置業總有一款適合您。

全套戶型圖如下：

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上海普陀【中環桃源里】

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上海房產置換全攻略：從舊房到新房的秘密

置換”一詞，簡而言之，就是“出售現有住房并購買新房”的過程。目前，在上海的房產市場中，大約有70%的客戶選擇通過置換來升級或調整住房。盡管許多人都有換房的意愿，但往往因種種考量而猶豫不決。本文旨在為那些有換房需求的房東們提供全面的指南，助你理清思路，做出明智的換房決策。

1、明確置換目的：是出于改善還是優化資產？

2、預算規劃：需要準備多少資金？能選購到何種類型的房產？

3、房源選擇：挑選與自身需求高度契合的房產。

4、制定置換策略：如何操作才能最大化利益？

5、新房選擇與倒掛現象：置換新房的利弊分析。

接下來，我們將深入探討置換的必要性。置換的動機因人而異，但主要可歸納為兩大類：一是改善自身的生活條件，二是優化資產配置。在本篇文章中，我們將主要圍繞普適性家庭的改善需求來展開討論。具體來說，改善需求可能涉及以下三種情況：

2、剛性的居住需求，如小戶型換大戶型，以滿足家庭空間的需求。

2、追求更高品質的生活，希望改善現有的居住環境，例如舊房換新房，提升生活舒適度。

3、為孩子的教育考慮，例如學區房的置換，以獲取更優質的教育資源。

這三種情況是許多家庭選擇置換房產的內在驅動力。在考慮是否進行置換時，我們不妨自問：是否能夠接受不進行置換可能帶來的后果？

無論出于哪種動機，我們建議在進行房產置換時，首要考慮的是自住需求。在“房住不炒”的背景下，房產逐漸轉變為一種耐用消費品，因此房價的波動、利率的高低甚至房地產稅的實施，都不會影響購房者的自住決策。

明確了置換的必要性后，我們接下來需要關注的是置換后的房產能有多好，也就是能夠換到何種品質的房子。這涉及到置換預算的規劃，包括顯性的貨幣成本和隱性的成本。貨幣成本主要包括買賣房屋所產生的各項稅費、中介費用以及利率成本等。而隱性成本，如時間成本和精力成本，往往容易被忽視，但在實際置換過程中卻可能帶來不小的負擔。

在制定置換預算時，我們需要充分考慮各種成本因素。首先，要明確自己可用于購房的現金有多少，這包括出售房屋所得的資金和額外準備的購房資金。其次，要理性對待市場的波動，遵循“隨行就市”的原則，避免過高估計自己的賣出價格。最后，要充分準備并應對可能出現的各種挑戰和不確定性因素。

通過合理的預算規劃和充分的準備，我們可以更好地實現房產置換的目標，滿足自身的居住需求和生活品質的提升。

市場波動時，房價可能上下浮動20萬。若過于糾結這40萬的差價，可能會錯過市場的最佳時機。我們應遵循“隨行就市”的原則，根據當前市場價格來決定出售和購買。在置換過程中，關鍵是要動態調整價格策略，根據市場反應及時調整房源價格。

在計算出售房屋到手的錢時，應基于當前市場實際成交價，而非個人預期。只有成功出售并手握現金，才具備購房的主動權。例如，一套掛牌350萬的二手房，預估成交價在340萬左右。考慮到稅費和傭金等因素，實際到手純收益為333.2萬。若您目前手頭有50萬現金，那么可用于購房的現金將達到380萬左右。

接下來是購房預算的計算。全款購房的情況下，預算較為明確；而貸款購房則存在一定差異。今年實施的“三價就低”政策對購房預算產生了顯著影響。我們可以通過具體計算來比較新政前后購房預算的變化。過去，商業貸款上限主要考慮還貸能力和意愿，而在當前政策下，貸款額度將受到涉稅評估價的影響。涉稅評估價相較于實際成交價往往會有所折扣，具體折扣比例視房屋情況而定。為了便于計算，我們可以假設涉稅評估價為房屋總價的60%。

按照“三價就低”新政下的比例進行簡單推算，若首付380萬，則最高購房預算僅為463萬（即涉稅評估價的30%可貸比例加上首付金額）。與新政前相比，這少了84萬，足以購買一套房屋。因此，在新政下，清晰自己的購房預算顯得尤為重要。粗略估算，首套房的首付比例可能在50%~70%之間，而二套房則為80%~90%。

明確了463萬作為購房上限后，我們就可以開始尋找符合這一預算的房子。接下來，就是評估能買的房子與個人置換核心需求的匹配度。這一步非常關鍵，因為它將決定我們是否能夠找到心儀的二手房。

具體來說，我們可以利用鏈家、貝殼等應用或聯系經紀人，查找預算上限范圍內的房源。然后，我們需要問自己：這些房子是否能夠解決我置換的痛點？如果發現落差很大，那么可能需要重新考慮置換的必要性，或者等待預算提升或市場變化后再進行。

一旦找到符合需求的房子，那么就可以正式啟動置換流程了。越早完成這一流程，我們就能越早享受到生活品質的改善。接下來，我們將繼續分享具體的置換策略。

3、置換時機如何把握？何時出售、何時購入，才能實現利益最大化？如何盡可能縮短置換周期，做到買賣“無縫銜接”？

2、具體房源如何挑選？

1、如何進行置換？選擇合適的置換策略

首先，我們可以參考這張近五年來的成交量與價格走勢圖來進行分析。

顯然，在經過一系列政策調控后，二手房市場已呈現出下滑趨勢，與年初相比已明顯下行。不可否認的是，二手房市場的最佳出售時機已逐漸消逝。而隨著行情的持續下行，新的“最佳時機”已然來臨，那就是當下。

試想，若成交量持續萎靡不振，價格難以顯著下調，那么交易將變得愈發困難。因此，為了避免在激烈的競爭中陷入被動，錯過成交的機會，賣房者應當機立斷，趁早行動，這才是明智之舉。

回顧過去，當二手房市場繁榮時，許多業主往往抱持觀望態度，不愿出售，期待價格能進一步攀升。然而，當市場步入困境時，他們又面臨著賣房困難或不敢低價的困境。這種心態折射出一種典型的矛盾心理。

當然，我們上述的討論主要聚焦于上海的整體市場趨勢。但事實上，不同區域間的市場差異顯著，有的區域房價在上漲，而有的則在下跌。這就產生了一種現象：“我自己的房子還在貶值，而我想買的房子卻在漲價，我該如何抉擇？”

對于那些決心進行房屋置換的業主來說，他們需要明確自己的核心需求，分清輕重緩急。在置換過程中，購買一套更優質的房產是關鍵。僅僅盯著手中的舊房產，往往會讓人迷失方向，因為人們往往更關注自己已經擁有的東西，而忽視了尚未到手的機會。這種心態會導致主次矛盾的顛倒，影響決策的合理性。

因此，在進行二手房置換時，我們首要關注的不是現有房產的銷售情況，而是下一套房產的購買計劃。根據近期上海二手市場的成交統計數據顯示，購房的平均周期為30-40天，而賣房的平均周期則長達100天。這意味著從掛牌或開始看房到最終簽約，整個過程需要較長時間。如果等到現有房產完全出售并收到房款后才開始考慮購買下一套房產，那么整個置換周期可能會延長至130天甚至更久。這不僅會增加租房成本，還可能面臨市場變動的風險。

綜上所述，在以自住為目的的置換背景下，為了縮短置換周期并降低風險，我們建議賣房者盡早行動并同步進行看房找房的工作。這樣不僅能更好地把握市場機會，還能確保置換過程的順利進行。

2、如何做出明智的選擇？

在考慮置換時，首先要回顧自己的核心目的，比如是為了擴大居住空間還是改善教育配套。同時，找到另一個重要的彈性需求，例如縮短通勤時間或改善小區環境。然而，在實際找房過程中，人們往往會陷入一個誤區，即希望找到一個完美無缺的房產，各方面都符合期望，甚至期待它能立即暴漲，從而迅速增加家庭資產。

此時，建議回歸初心，理清自己的核心需求。在選擇時，需要綜合考慮各種因素，如樓層、戶型、面積、朝向、裝修狀況、樓齡、電梯設施、小區環境和地鐵交通等。將這些需求進行排序，找到最適合自己的房產。

另外，當前新房市場存在價格倒掛現象，這激發了許多人“賣舊買新”的念頭。然而，在做出決策之前，必須仔細評估新房的風險。搖號購房是當前新房購買的一大風險點，尤其是熱門樓盤的積分搖號制度。如果積分不足或不符合資格，購房者可能面臨無法購買新房的風險。因此，在考慮置換時，必須充分考慮這些潛在風險并做出明智的決策。

新房流動性風險

根據上海今年新推出的政策，觸發積分或入圍比超過1.3的新房將面臨“五年限售”的限制，即購房合同網簽備案滿5年后方可轉讓。按照常規期房推算，這大約意味著鎖定期為5-7年。

在此期間，您可能會面臨租房成本或急需現金卻無法快速變現新房的問題，這對您資金周轉和抗風險能力提出了不小的挑戰。此外，開發商能否按時、正常交房也是一個不容忽視的風險點。

以上所述是“換新”過程中可能面臨的主要風險。當然，選擇新房項目時，市場上充斥著各種觀點，本文將不深入探討這一具體環節。但不論您最終選擇新房還是二手房，都應始終圍繞置換的必要性來明確自己的預算和改善目標，以確保更有效地實現居住品質的提升。

如果您在置換過程中遇到任何疑問或需要進一步的建議，隨時聯系我們。

學校字典團隊在過去的一年里，已成功協助眾多家庭完成了擇區擇校的旅程，我們對上海教育狀況的深入了解贏得了大家的廣泛認可。面對今年房產市場的頻繁政策變動，購房流程與風險都受到了顯著影響。在這一市場波動的時期，我們深入剖析了近期市場動態與政策走向，并積累了豐富的購房案例。除了教育因素，我們還對購房決策中的其他關鍵因素進行了深入研究，旨在為每位有購房需求的人提供實質性幫助。

現正式啟動全上海二手房購房咨詢業務，為確保咨詢質量，每周僅限服務5位客戶。我們熱忱邀請近期有購房意向的朋友們聯系小助手，進行深入咨詢。

絕對標高：也稱海拔標高，是相對海平面而言的標高（單位：m）。是以黃海的平均海平面為零點而測定的高度。

相對標高：是指以建筑物基準面正負零（一般為建筑物首層地面）為基準的標高（單位：m）是以室內首層地面為零點而測定的高度