2019年開始，“去泡沫”按下快進鍵；2024年，房地產進入縮量博弈分水嶺。

這場全方位的行業重塑，終結了房企高負債、高杠桿的開發模式，許多人擔心的中國版“雷曼時刻”被有效阻斷。

與此同時，大船在激流中掉頭，從紅利性增長，到核心競爭力增長，一場高質量改造的“大手術”自此開啟。

穿越周期，剩者為王。經歷刮骨療毒、去腐生肌，更健康的行業生態開始萌芽：保持穩健增速，回歸民生屬性，“好房子”被寫入政府工作報告，產品力為民心所向。

站在變革的路口，行業大規模審視和反思房地產的問題，為什么在這場調整中，有些房企被淘汰出清，有些房企仍穩健前行？分化何以產生？

在市場“止跌回穩”的背景下，龍湖集團憑借前瞻性戰略與精細化運營，交出了一份“韌性生長”的答卷。

寒冬下的盈利韌性：經營性收入成“定盤星”

“行業內卷，于企業是不可避免的，就看誰擁有核心競爭力，誰能夠突破周期，否則要活下去會很難。”不止一家房企負責人這樣說道。

盡管行業盈利水平持續承壓，龍湖2024年全年仍“卷”出了?核心凈利潤69.7億元?，經營性利潤支撐其高于同業的市盈率水平，全年派息率穩定在30%，成為少數保持盈利的民營房企。

龍湖保持韌性的底層邏輯，其核心支撐來自兩大方向：

其一，經營性業務穩固整體盤面：2024全年，龍湖運營及服務業務合計收入267.1億元，同比增長7.4%，集團貢獻占比達到21%，成為穿越周期的“定盤星”。

其中，商業投資業務2024年租金收入同比增長7%至109.8億元，龍湖商業全年累計開業運營商場達89座，新增天街11座，全部實現高質量運營。

其二，主動壓降負責與安全筑底：2024年，龍湖平均融資成本較去年同期下降約24個基點，年底綜合借貸總額同比減少約163億元。且融資渠道暢通，僅經營性物業貸凈增299億元，平均融資成本進一步降低至4.0%，平均合同借貸年期進一步拉長至10.27年，實現負債規模與融資成本“雙降”的良性循環。

銀河國際指出，憑借健康的資產負債表、審慎的土儲策略及財務管理，龍湖被視為民營房企中“最具防御性開發商”之一，與中海、華潤并列首推名單。

事實上，龍湖以“運營+服務”的高質量收入 突破了傳統房企對銷售回款的單一依賴。

“當前，龍湖五大航道業務協同發展，已經不同于傳統的開發商。”龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平在業績會上公開表示。

從容去庫存：“好房子”加速突圍

寒冬之后，劣幣出清，資源向注重產品力、現金流穩健的優質企業集中，行業打開新局。

2024年，龍湖?聚焦高能級城市優質資產，長三角、環渤海、西部、華南及華中區域銷售金額在全集團占比分別為28.7%、19.3%、27.2%、15.3%及9.5%，一二線城市銷售占比超90%。

其中，上海觀萃拿地后7個月三次開盤已近清盤，刷新上海五大新城的銷售速度記錄；成都觀萃、佛山御湖境等年內開盤項目均實現清盤。

另一面，龍湖堅持?差異化產品與服務破局。依托“以新交心”智善交付體系，用“強服務”打出客戶滿意度。2024年，龍湖在全國43座城市交付約10萬套房源，20%實現提前一個月以上交付，交付滿意度超過90%。創業三十余年，龍湖堅守善待初心，截至2024年末，龍湖累計交付房源數已經超過百萬套。

據克而瑞數據，2025年一季度房地產市場延續止跌回穩態勢，3月恰逢“金三銀四”成交旺季，整體供求有望修復，但由于購房者的信心和預期仍在修復過程中，疊加企業庫存去化壓力仍未減輕，房企仍需積極應對。

在整體去庫存的壓力下，龍湖踏出了較為從容的節奏，背后的“產品力”功不可沒。

2024年，龍湖銷售額守住千億，簽約回款率也超過100%。龍湖管理層表示，“龍湖比較早就著重在‘好房子’領域打造產品。此前在御湖境、云河頌產品線上著重發力，這兩年有9座云河頌和16座御湖境陸續入市，都是圍繞改善性需求來進行開發，兩個產品線的25個項目整體去化率已經達到90%。”

穩住“錢袋子”、謀求“新發展”

根基不穩，終被歷史淘汰；而經營穩健、盤面安全的房企，仍在尋找機會。

2025年開春，土拍市場率先回溫，熱門城市地王頻現。3月以來，成都高新區新地王，刷新成都歷史最高單價；北京海淀區新地王，樓面價10.23萬元/㎡，成為北京首宗10萬+地塊；蘇州土拍新地王，地塊總價超53億元，是蘇州歷史總價第二、園區總價第一；3月25日，杭州一幅地塊樓面價7.74萬元/㎡，溢價率達69.86%。

今年一季度，借著這一波土地市場熱度，龍湖陸續在上海、蘇州獲取了兩幅優質土地。“接下來，在保障償債的安全性前提下，龍湖還會擇機獲取新土地，并根據市場變化彈性供貨。”

事實上，龍湖仍能逆勢拿地，離不開多年來對市場的洞察與預判。早在2022年一季度起，龍湖就啟動了一系列提前“踩剎車”的動作，例如：提出要做城市的聚焦，在開發業務上做“三提三降”，主動地做一些收縮、出清、整合。

龍湖管理層認為，只有提前踩剎車、提前收縮，才能更加從容應對縮表周期下的債務兌付。根據管理層表述，在開發板塊，龍湖仍將持續投資未來，2024年龍湖集團堅持“量入為出”的原則，持續把握優質投資機會，聚焦一二線核心城市，并先后在北京、上海、蘇州、杭州、西安、成都、武漢等高能級城市獲得9幅土地，總建面83萬平方米。

在龍湖的謀篇布局中，2025年是龍湖債務結構轉換的最后一年，也是最關鍵的一年。龍湖計劃于 2025 年底將有息負債余額壓降至1400 億左右，目前已對年內債務償付做出有序安排，提前“穩住錢袋子”。

在下一步“謀發展”中，管理層指出，“沒有被動地為償債把很多核心資產進行甩賣，甚至賣掉自己的明天。在這一輪償債周期下，龍湖的核心資產一個都沒有動，天街一個都沒有出售，包括長租公寓在內的資管航道還在發展，還在獲取新項目，物業沒有去做低估值的IPO稀釋權益，在集團層面也沒有低價去配股融資。反而我們抓住了窗口期，把經營性的業務做了一個長期的發展規劃。”

深度調整是為更好地出發。

這一進程不僅重塑了建筑規范與行業生態，更通過空間優化和技術迭代，將居住需求從“有房住”升級為“住好房”，最終實現高質量發展。?

在這一新驅動力下，中國房地產企業還將大有可為。與此同時，城市更新、物業管理、房屋租賃、地產科技等賽道也有望成為新藍海。

未來已至，這不僅讓龍湖在行業寒冬中贏得主動權，更驗證了“開發+運營+服務”這一高質量發展模式的可持續性，為房企轉型提供了可復制的樣本。

破而后立，曉喻新生。隨著2025年11個新商業項目入市及高能級城市土儲轉化，龍湖或將在下一輪行業分化中占據先機。

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