◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）

3月以來，北京、上海、杭州、成都等多個一二線重點城市“地王”頻出，樓面價不斷被刷出新高度，狂熱似瘋。

這些高溢價拿地的房企，絕大多數仍以位列銷售榜頭部的中海、綠城、濱江、建發等為主，但此前寒冬低谷期，地方國企或平臺公司卻是地市的最強托底。

如今土拍市場熱度急劇升溫，這些手上有地的地方國企或平臺公司嗅到了市場供需逆轉帶來的倒手機會。

剛剛，據某產權交易平臺對外披露“成都某置業發展有限公司100%股權及股東債權轉讓”，總價約6.21億元，涉及股東債權約6.1億元。該標的公司成立于2024年4月，注冊資本1000萬元，唯一股東就是某地方國企。

去年4月25日，該某地方國企曾斥資約5.74億元底價摘得成都龍泉東安湖42畝地塊，樓面價8510元/㎡。從時間點看，該某地方國企拿地后即成立了注冊資本千萬元的項目公司，時隔近1年，就要對外轉手。

彼時至今，成都龍泉的多個地塊曾被該同一家地方國企摘得，比如今年3月底，東安新城東拓區的158畝商住用地以底價9.26億元成交，樓面價4400元/㎡。

今年3月中旬，該地方國企斥資3.79億元底價摘得龍泉驛世紀大道48畝地塊，樓面價7820元/㎡。去年底，龍泉大面街道東洪社區、陵川社區一宗地也被該地方國企關聯方底價摘得，樓面價9660元/㎡。

也就是說，成都龍泉土地市場去年至今地價并無太大波動。

回到東安湖42畝地及背后的項目公司，從財務報告看，截至今年2月底，該項目公司總資產約近6.2億元，總負債6.1億元，凈資產約954萬元。

如公告所示，標的公司牽涉股東債權約6.1億元，結合財報可看出其總負債應該就是股東借款本息所致。

除了上述約6.1億元股東債權外，據公告披露標的公司其他債權、債務由其繼續享有和承擔，未來受讓方將享有相應權益或承擔相應責任。

自此次股權轉讓項目資產評估及審計基準日后（即自2025年1月1日起），標的企業持續推進開發項目相關工作，比如前期設計、土方開挖清運等，截至2025年3月1日已對外新增負債約3500萬元，股權交易完成前，可能繼續發生負債，最終負債與債權人核算為準，由標的企業承擔，負責向債權人清償。

從現實情況看，股東當初拿地耗資約5.74億元，將地塊注入項目公司等同于該項目公司向股東借債，從而形成一筆股東債權。

結合打包底價約6.21億元、股東債權約6.1億元，可看出標的公司股權溢價很低，該交易核心是股東債權，當初拿地約5.74億元，可看出利息部分約3600萬元，即年化利率約6.27%。

若近期底價成交，該地方國企除了補齊拿地款（若有），坐享一年約3600萬元利息收益。這42畝地被大牌房企拿去高效率開發，還會提升區域價值，可謂多贏局面。

再看交易細節，轉讓方要求首筆款在《產權交易合同》生效之日起5個工作日內支付2億元，第二筆款在6個月內支付2.1億元，尾款在12個月內補足。

值得一提的是，這筆交易背后涉及擔保，轉讓方要求受讓方需對其延期付款及相應利息提供足額擔保，可采取銀行或其他金融擔保機構出具“見索即付保函、資產抵押擔保、股權質押擔保、保證擔保”等。

若受讓方以標的公司名下土地向轉讓方提供抵押擔保，在辦理產權過戶前，受讓方配合將標的公司名下宗地【宗地編號LQ21（252/211）：2023-21】抵押給轉讓方或轉讓方指定主體。