樓市，真的感覺有點魔幻了。

最近，很多城市的土拍異常火爆，一季度上海、北京、杭州、成都、天津、鄭州、重慶、沈陽等地，都已經拍出十幾塊地王了。

樓面地價從幾萬每平到十幾萬每平，今年一季度，全國土地成交平均溢價17%，部分城市超過20%。

相關機構數據表明，這是房地產市場土地溢價歷史最高位。

蘭州雖然沒有這么夸張，但經過差不多3年的土地供應收縮后，從去年年底開始，土地市場也在明顯恢復了。

自去年11月開始，蘭州啟動多倫供地，截至目前蘭州主城已成功出讓19宗居住、商業宗地，成交總價約27.735億元。

其中，住宅用地的樓面地價基本在3200-4200元/㎡之間，樓面價目前基本能達到2019年同地段價格的平均水平。

但其實，具體的市場情況，各級別的城市之間，差異也越來越巨大了。

整體來看，房企投資還是持續聚焦在一線及強二線城市，所以一季度整體土地出讓的熱，主要是那些重點城市帶動的。

其中，TOP20城市住宅用地出讓金占全國比重提升到了7成左右。

從商品房成交數據來看，新房止跌二手穩增的整體局面開始形成，但同樣，一線和強二線城市的成交要遠比其它城市回升的更快。

明顯，整體數據也是被北上廣深杭這些重點城市拉起來的。

這就導致了一個結果：表面上看，今年一季度，是近三年內樓市最旺的三個月。

但實質，像蘭州這樣的城市，數據是被平均了的。

一季度的蘭州樓市，成交量其實還是在低位水平，節后2月份開始新房的成交數據甚至還不如去年。

反而二手房市場表現出了比較強烈的韌勁，恢復勢能要高于新房，成交占比達到7成以上。

其中一個重要原因是，目前蘭州主城的新房供應其實是不足的。

前幾年的主力項目基本都賣得差不多了，剩下賣不動的項目屬于有明顯硬傷的項目。

過去三年，主城基本沒有什么土地供應，所以新項目也就越來越少。最近幾個月新拿地開建的項目，基本還都沒有入市。

這導致今年一度，蘭州主城各區幾乎沒有什么新房供應。

購房者現在如果想買新房，只能在有限的那幾個相對優質的項目之間做選擇，而這些項目的價格也是相對堅挺的。

所以整體來看，一季度中心城區的成交量在低位水平，但成交價格卻在上升。

高坪和近郊片區就比較尷尬了，除了持續將價格下探進行到底外，也基本再沒有什么有效的攬客之道了。

尤其是這兩年，還有大量的工抵房入市，一定程度上把價格體系給攪得更渾濁了。

同時，蘭州二手房的價格也在持續保持著下行的趨勢，這就把一些質素一般的新房項目的價格優勢給消弭了。

產生的最典型的成交場景是，二手、近郊價格一起下降，總價下探后，部分購房者會更傾向于選擇面積更大的。

所以今年，高坪近郊片區的成交面積區間在上升。

再加上，我們不得不承認，蘭州樓市還處在信任修復期，本來很多人就是在持續觀望，更多剛需被各種各樣的原因，導入了二手市場。

所以，一季度蘭州各區域新房成交量價均不理想。

雖然改善客戶對好產品的看房熱情高，但購買還是很謹慎。

畢竟今年啟動的新項目，很多四代宅具體是什么樣，大家都還沒見到，觀望也很正常。

所以，蘭州樓市今年要有明顯的變化，預計得從五六月開始，那些新項目開始陸續入市后，才能觀察今年的市場走向。

尤其是蘭州對于四代宅、改善產品的意向和需求，到底有多少。

現在蘭州樓市整體給大家的感覺就是，一種鮮明的割裂感。

土地市場是熱的，尤其是核心區域的優質地塊，像安寧中央商務區這種板塊，出讓的地塊很受企業青睞。

二手依然在價格下探的路上狂飆，不斷砍一刀再砍一刀，核心區域優質地塊七八千的段子，最受大家的歡迎。

賣方降價快速變現，買方當然保持撿漏心態。

但新房市場確實一片靜悄悄，新項目大多還沒有啟動推廣，原有的項目也沒有什么大動靜。

就這樣，一面繁榮，一面沉寂，搞得大家更難做出判斷了。

但眼下的樓市格局中，分化越來越嚴重確實再明顯不過的一個趨勢。

一線城市、強二線城市憑借強大的產業吸引力和人口虹吸效應，如同巨大磁鐵，吸引著人才和資金源源不斷流入。

因此，他們的房價可能在風雨中企穩，甚至有小幅上漲的可能。

而三四線城市則截然不同，由于缺乏產業支撐和人口吸引力，在樓市下跌浪潮中很多只能無奈被動躺平。

再加上即將到來保障房大潮沖擊，2024年，全國保障性住房開工量達172萬套，很多城市甚至推出“6折人才房”。

蘭州也在建設一批配售型保障性住房，相關的申請、審核執行細則均已公布，一切都在有序推進。

保障房的崛起，將重塑樓市格局，所以從今年開始，蘭州新拿地的項目也基本都是瞄準改善客群，但是這部分客群到底有多少？

目前蘭州常住的443.65萬人口中，有多少家庭，具備改善的訴求和實力？這是未知的。

有人說房地產的枯榮，短期看金融政策、中期看土地政策、遠期看人口走向，一個城市的房價不取決于本地人，而取決于外地人。

外地人為什么來？當然是是因為產業結構，有好的產業，才能吸引人來這里讀書、就業、買房、結婚生子，不斷提升消費場景。

有人，房子才有支撐，房價才有支撐，才能真正止跌回穩。

這幾年，大家經常聽到一句話：蘭州的有錢人都去外地買房了，西安、成都周邊城市很多蘭州人買房。

具體數據無從考證，但是不是這也代表著：改善客群完全清楚并在貫徹，現在買房子完全就是買城市的未來這句話的意義。

蘭州能給改善項目的機會到底有多少，下半年，也許就清楚明了了。

作者=指蘭針·瑞幸

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