一季度，深圳房地產市場持續回暖向好。記者從深圳市住房和建設局獲悉，2025年一季度全市新建商品住宅、二手住宅合計成交超2.6萬套，同比增長67.7%，繼1月實現“開門紅”后，3月市場熱度持續攀升，“小陽春”行情成色十足。預計4月新房供應端迎來“深度調整期”，受到供給約束短期內成交難以放量。

　　新房

　　一季度網簽11735套

　　同比增82.1%加快去化　　

　　1月11日，位于龍崗大運片區的深鐵閱云境項目開盤1小時售罄，為2025年市場迎來“開門紅”。3月30日，龍華區中建鵬宸云筑二期項目加推153套改善性住房，開盤1小時去化95%。

　　據了解，龍崗靜安府、龍華迎璽花園、龍華頤樾府和光明天境云庭等在售項目也迎來新的到訪、認購熱潮，助力一季度新房市場活躍度顯著提升。

　　網簽交易數據顯示，一季度，深圳新建商品住宅網簽銷售11735套，同比增加82.1%。其中3月網簽銷售4161套，同比增加47.0%、環比增加67.5%。深圳市房地產和城市建設發展研究中心有關負責人介紹，一季度新房供應有限，在售項目加快去化，全市庫存明顯減少。　　

　　二手

　　網簽成交14309套

　　達到去年11月高峰水平　　

　　二手房市場在經歷春節假期短暫市場休整后快速修復。據深圳市房地產中介行業協會有關負責人介紹，全市二手房交易錄得量自春節后連續攀升，目前已達到周均1800套的高位水平。

　　從主要中介機構的實時交易數據看，3月門店周均帶看量、簽約量已與去年11月高峰時期水平相當，實時成交活躍。網簽交易數據顯示，一季度，二手住宅網簽成交14309套，同比增加超五成。其中，3月二手住宅成交6078套，環比增加65.3%，同比增加58.2%。　　

　　趨勢

　　改善型需求釋放

　　延續“止跌回穩”態勢　　

　　按照國家統計局房價指數，2025年2月深圳新建商品住宅銷售價格環比增長0.4%，二手住宅銷售價格環比增長0.3%，均連續五個月保持正增長，房價延續“止跌回穩”態勢。

　　深圳市房地產和城市建設發展研究中心有關負責人表示，總體來看，一季度深圳房地產市場量增價穩，“小陽春”行情成色十足。隨著國家相關降息、增貸、減稅政策效應充分釋放，提升住房公積金貸款額度等促進住房消費的政策措施持續發力，土拍市場升溫持續改善預期，預計深圳2025年市場將延續止跌回穩乃至企穩回升態勢。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，這樣的市場表現來自新房市場開發商積極降價促銷和二手房交易旺盛帶動改善型需求在新房市場釋放。

　　美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，3月深圳9個住宅項目入市，相比去年同期有所減少，此消彼長之下，深圳新房庫存量降至近年新低，“整體來看，在政策保持穩定的情況下，今年以來深圳房地產市場保持著良好的交易態勢，‘止跌回穩’態勢已基本確立。”

　　觀察

　　4月新房供應 預計<10萬㎡

　　在新房市場方面，4月各線城市供應迎來普降行情。從供應規模來看，CRIC調研數據顯示，28個重點城市預計4月新增商品住宅供應面積559萬平方米，環比下降34%，同比下降48%，前4月累計同比下降30%。其中深圳4月供應規模基本都在10萬平方米以下。

　　總體上，“銀四”樓市供應穩步回調至階段性低位，主城區改善項目仍是推盤重點，考慮到4月仍處于傳統營銷旺季，新房成交大概率延續弱復蘇走勢。熱點恒熱的格局仍將延續，不過4月進入供應“空窗期”的深圳受到供給約束，短期內成交難以放量。預計新房成交環比漲幅在10%以內。

　　二手庫存創新高 超半數報價下跌

　　一季度，深圳二手房市場呈現出“量升價跌、庫存積壓、預期分化”的復雜格局。

　　春節后二手房掛牌量“高歌猛進”，不斷攀登“新高峰”。據深圳市房地產中介協會透露，當前全市有效二手房源在售量達73145套，較前一周增加1555套，創歷史新高。比元宵節后多了超1.1萬套，在成交逐月增加的情況下，掛牌量仍遠大于市場消化的速度。

　　與此同時，深圳中原數據顯示，超半數小區業主選擇下調報價，掛盤均價下跌的房源占比達50.9%，反映出供需矛盾加劇下業主的“內卷”心態。

　　市場兩極分化 議價空間擴大

　　從成交結構來看，市場兩極分化特征顯著。

　　福田安托山、南山科技園等核心板塊的部分次新盤價格已反彈至2021年高點，而龍崗、坪山等區域的二手房成交周期普遍延長，部分房源掛牌價較年初下降超10%。

　　例如，擁有“雙名校”加持的安托山海德園，在貝殼平臺上，3月的平均掛牌價格約17萬/㎡，環比微漲；自去年9月解禁后，套均成交周期107天，換句話說掛牌3個月即能賣出，成為市場流通率較快的典型代表。

　　2024年下半年以來，深圳陸續出臺“取消豪宅稅”“優化限購政策”等舉措，刺激置換需求入市。2024年全年二手房成交66880套，同比大增57.1%，市場進入“以價換量”階段。2025年一季度延續了這一趨勢，但新增掛牌量持續高于去化速度，導致庫存壓力陡增。

　　當前深圳二手房平均議價空間隨著市場情緒而波動。目前已擴大至8%-10%，部分非核心區房源甚至超過15%。以寶安新錦安海納公館為例，其89平方米戶型掛牌價普遍較年初下調50萬-80萬元，但成交周期仍長達3個月以上。

　　不過，4月份也許是二手房突圍的好時機。據上海克而瑞研究中心統計，接下來新房住宅進入供應“空窗期”的深圳，受到新房市場供給約束，短期內成交難以放量。

　　有入市需求的買家轉向二手房的概率攀升，市場持續向改善需求傾斜，供應結構仍然呈現出“改善為主、剛需為輔”的特征。

　　采寫：南都記者 陳榮梅 綜合深圳樂居、南方+

　　制圖：李斌(元寶AI)