觀點網(wǎng) 自上市以來，京城佳業(yè)的發(fā)展之路似乎并不平坦。

隨著各大物業(yè)企業(yè)年度業(yè)績陸續(xù)披露，京城佳業(yè)于3月28日公布2024年年度業(yè)績。盡管公司整體收入看起來表現(xiàn)良好，但溢利方面的數(shù)據(jù)顯得格外突出。

公告顯示，2024年京城佳業(yè)錄得總收入約為19.84億元，較2023年同期增加約8.4%，京城佳業(yè)表示，這主要是由于集團(tuán)管理規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大帶來收入提升。

2024年，京城佳業(yè)實現(xiàn)新簽面積約740萬平方米，同比增長約35.2%；新簽合同額約為6.96億元，同比增長約22.2%。新增全委物業(yè)項目52個，其中來自第三方項目49個，占比約94.2%。

截至2024年12月31日，京城佳業(yè)在管項目面積約為4590萬平方米，其中來自關(guān)聯(lián)方北京城建集團(tuán)及其合營企業(yè)或聯(lián)營公司項目的在管面積約為2250萬平方米，占比約49.02%；來自第三方在管項目面積約為2340萬平方米，占比約50.98%；面積規(guī)模較去年同期分別增長約3.9%及18.7%。

在獨立化轉(zhuǎn)型的浪潮中，京城佳業(yè)在管項目將近過半來自于關(guān)聯(lián)方。，而這也很容易反噬公司本身。

京城佳業(yè)并不介意依賴于關(guān)聯(lián)方，其在年報中直言：依托控股股東北京城建集團(tuán)的全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢和集團(tuán)作為首都國有物管上市公司的先發(fā)優(yōu)勢，打造集團(tuán)"第二增長曲線"。

只是，這是一把雙刃劍，既能幫助公司快速擴(kuò)張規(guī)模，也能成為公司利潤下降的重要因素。

年報顯示，京城佳業(yè)2024年毛利約為3.54億元，較2023年同期下降約5.9%；溢利約為8460萬元，較2023年同期下降約26.9%；集團(tuán)擁有人應(yīng)占年內(nèi)溢利約為7970萬元，較2023年下降約29.8%。

對于毛利、年內(nèi)溢利及集團(tuán)擁有人應(yīng)占年內(nèi)溢利下降的情況，京城佳業(yè)則表示主要原因是物業(yè)管理項目的前期及質(zhì)量維護(hù)投入加大以及集團(tuán)對未收回的應(yīng)收賬款計提了相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。

截止2024年年末，京城佳業(yè)的應(yīng)收賬款為8.95億元，同比增長約4.58%；其中來自關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收賬款為3.06億元，占比約34.15%；來自第三方的為5.89億元，占比約65.85%。

期內(nèi)，公司計提應(yīng)收賬款減值撥備金額為1.95億元，較2023年的1.37億元增加了0.58億元。由于計提規(guī)模的擴(kuò)大，最終公司應(yīng)收賬款余額約為6.996億元，較上年末有所縮減。

實際上，為了加快回款，京城佳業(yè)在2024年已接收了一批重資產(chǎn)。

2024年9月，京城佳業(yè)被關(guān)聯(lián)方用車位抵銷了總計758.1萬元的款項。雖然從賬面價值來看，京城佳業(yè)在這次交易中淺賺了近六十萬，但實質(zhì)上接收車位這種不動產(chǎn)項目對物業(yè)公司來說也許是一種負(fù)擔(dān)。

回顧近幾年來的業(yè)績表現(xiàn)，不難發(fā)現(xiàn)，京城佳業(yè)的營收增速呈現(xiàn)逐年放緩的趨勢。

根據(jù)京城佳業(yè)2022年至2023年年度業(yè)績顯示，京城佳業(yè)過去兩年的收入分別為15.67億元、18.29億元，增速分別為28%、16.7%。而到了2024年，京城佳業(yè)的收入增長進(jìn)一步放緩，在報告期內(nèi)錄得總收入約為19.84億元，較2023年同期增長僅約8.4%。

從業(yè)務(wù)板塊來看，京城佳業(yè)的收入來自于物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)。

其中，2024年京城佳業(yè)來自物業(yè)管理服務(wù)的收入占比持續(xù)攀升，達(dá)到70.5%，實現(xiàn)收入13.99億元，較2023年同期上升約23.6%，這也得益于公司在管面積及在管項目數(shù)量的增長。

具體來看，物業(yè)管理服務(wù)板塊收入主要來源于非住宅物業(yè)，占總收入約59.8%，錄得收入約8.37億元，較2023年同期顯著增長約43.1%。而住宅物業(yè)方面則占總收入約40.2%，實現(xiàn)收入約5.62億元，較2023年同期僅增長約2.8%。

非業(yè)主增值服務(wù)實現(xiàn)收入約2.54億元，占總收入比例約12.8%，同比下降29.3%；社區(qū)增值服務(wù)收入約為3.31億元，占比16.7%，同比下降2.3%。值得注意的是，在接收了一批停車位資產(chǎn)的2024年，公司旗下車位運營服務(wù)提供的收入?yún)s不及2023年。

毛利率方面，京城佳業(yè)2024年的毛利率約為17.9%，較2023年同期20.6%下降2.7個百分點。

其中，物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)板塊的毛利率為14.6%，較2023年下降4.8個百分點；非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)板塊的毛利率為39.2%，較2023年提高8.7個百分點；社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)板塊的毛利率為15.1%，較2023年提高1.2個百分點。

為了應(yīng)對利潤率逐步下降，物業(yè)費收繳難，支出壓力不斷加大，應(yīng)收賬款持續(xù)攀升等難題，京城佳業(yè)似乎決心發(fā)力多元業(yè)務(wù)，布局新賽道。

而從2024年內(nèi)公司的業(yè)務(wù)拓展來看，其選擇的方向是高校賽道。

2024年，京城佳業(yè)在服務(wù)北京大學(xué)醫(yī)學(xué)部、清華大學(xué)水利系、北京服裝學(xué)院等項目的基礎(chǔ)上，又新中標(biāo)北京電子科技學(xué)院、北京政法職業(yè)學(xué)院、北京農(nóng)學(xué)院等項目。此外，還從股東方受托管理了一批高校資源。

同年6月21日，京城佳業(yè)公告披露，大股東北京城建集團(tuán)新成立了北京高校后勤服務(wù)有限公司，以接收多家目標(biāo)高校后勤公司的部分股權(quán)，并且，將該公司委托給京城佳業(yè)管理。此次涉及北京建筑大學(xué)、北京建筑大學(xué)、首都師范大學(xué)等13所高校，共14家目標(biāo)公司的各75%股權(quán)已明確納入到本次無償劃轉(zhuǎn)的范圍。

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