3月24日，美國對沖基金埃利奧特管理公司（Elliott Management）被曝出大量購入日本住友不動產的股份。

雖然雙方具體并沒有公布此次埃利奧特的持股比例，但是據稱埃利奧特的持股規模足以讓住友不動產的經營方針展開有效討論。

對沖基金入股住友不動產

住友不動產的公關部門表示：“的確與埃利奧特交換了意見，我們理解他們對本公司的經營業績和方針大體上表示贊同。今后，我們也將與其他長期股東一樣，繼續保持對話。”

埃利奧特2024年早些時候已經收購了三井不動產的股份，迫使其提高股東分紅（增配）并改善資本效率。不僅如此，埃利奧特還收購了東京燃氣所持有的不動產資產，并正在與管理層討論提升企業價值的方案。

作為全球投資戰略的一部分，埃利奧特正在以火箭般的速度加強大在日本市場的投資力度。而對于住友不動產來說，市場去年就已開始傳聞埃利奧特正在收購其股份。

在日本房地產行業，開發商往往長期持有不動產和政策性持股（如持有銀行、保險公司或其他企業的股份），這些資產的賬面價值往往遠低于其實際市場估值。

近年來，東京建物和平和不動產也遭到類似的激進投資者（Activist）收購，并被要求提高企業價值。

住友不動產的商業模式以長期持有開發的不動產為核心，而非出售物業，因此持有資產的賬面價值與實際市場評估價值之間的“隱藏收益”相當可觀。

截至2024年3月底，住友不動產的未實現資本增值約達3.9萬億日元。

埃利奧特瞄準日本企業，

釋放哪些信號？

埃利奧特近年來在日本市場越來越活躍，核心策略是尋找那些賬面價值低估、但實際資產充足的企業，并施壓管理層提高股東回報。

日本許多房地產開發商的商業模式是持有而非出售資產，這意味著大量未實現的資本增值（隱藏價值）被忽視，這正是埃利奧特等對沖基金的投資目標。

埃利奧特之前對三井不動產、東京燃氣等企業采取了類似策略，并取得了一定成效，因此此次鎖定住友不動產，可能會采取施壓住友不動產出售部分資產，將收益回饋股東，優化資本結構，提高市值等操作。

如果埃利奧特的施壓成功，住友不動產可能會被迫改變其“長期持有”的模式，從而影響整個日本房地產市場的資本運作方式。

日本的大型房地產開發商，如住友不動產、三井不動產、三菱地所，普遍采用“持有不動產獲取租金收益”的模式，而非“開發—出售”的模式。這種模式的特點是穩定但缺乏資本回報。

隨著埃利奧特等外資進入，日本的房地產行業可能會迎來更大的資本運作壓力，迫使企業提高資產流動性。

近年來，全球資本對日本房地產市場的興趣日益上漲。未來可能有更多海外基金進入，推動日本房地產行業的資本化改革。

日本地價創下33年新高

3月18日，日本國土交通省公布了2025年的地價。所有用途的全國平均地價上漲了2.7%，創下1992年以來的新高。

根據上漲排名顯示，東京住宅用地價格全面飆升，以單坪單價來看，有13個地點每坪超過1000萬日元，有69個地點每坪超過500萬日元。

從同比漲幅來看，許多地區的漲幅超過10%，顯示出地價飆升趨勢已從商業地擴展至住宅區。

盡管整體房地產市場受到利率上升的影響，但東京高端住宅市場仍然保持穩定。未來可能的發展趨勢是高端住宅需求持續強勁，港區、千代田區的豪宅需求依然旺盛，地價短期內不會下跌。舊區改造也會繼續推進，港區的再開發將提升整體區域價值，推高土地價格。而東京豪宅市場或進一步吸引外資，日本房地產市場對國際買家友好，未來可能吸引更多外資資金進入。

如果需要考慮投資東京房地產，核心區域仍然是最具保值性的選擇，尤其是港區、千代田區這些長期穩健增長的地段。

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